Шлюбна вартість застосовується — оренда менше 80 років. Орендодавець отримує 50% приросту вартості.
Орієнтовна премія
£17,324
Орієнтовна оцінка на основі стандартних ставок капіталізації 6% та дисконтування 5,5%. Фактична премія потребує професійної оцінки RICS. Зверніться до спеціаліста з питань оренди.
Що робить цей калькулятор
Цей інструмент оцінює законну премію за продовження оренди квартири відповідно до Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 — офіційної процедури, яку орендарі в Англії та Уельсі можуть використати, щоб додати роки до короткострокової оренди.
Введіть поточну ринкову вартість квартири, кількість років, що залишились за договором, та річну земельну ренту, щоб миттєво отримати оцінку трьох складових премії: капіталізована земельна рента, відкладена реверсія та — для оренди менше 80 років — шлюбна вартість.
Як працює розрахунок
Премія складається з трьох частин. Земельна рента (капіталізована): поточна вартість земельної ренти, яку отримав би орендодавець за термін оренди, що залишився, за стандартною ставкою капіталізації 6%. Відкладена реверсія: поточна вартість повернення нерухомості орендодавцю після завершення оренди, за стандартною ставкою дисконтування 5,5%.
Шлюбна вартість застосовується лише коли залишилось менше 80 років оренди. Вона представляє додаткову вартість, створену об'єднанням («шлюбом») права власності та продовженої оренди в одне ціле — теорія полягає в тому, що продовжена оренда варта більше, ніж сума короткої оренди та права власності окремо. За законом орендодавець має право на 50% цього приросту.
Саме тому вартість продовження оренди різко зростає, коли термін падає нижче 80 років — нижче цього порогу ви платите не лише за втрачену земельну ренту та реверсію, а й половину вартості, яку створює саме продовження.
Приклад розрахунку
Квартира вартістю £250 000, з якої залишилось 75 років оренди та річною земельною рентою £150.
- Вартість квартири: £250 000
- Років залишилось: 75 (менше 80 — шлюбна вартість застосовується)
- Земельна рента (капіталізована @ 6%): ~£2 300
- Відкладена реверсія (@ 5,5%): ~£40 000
- Шлюбна вартість (50% приросту): ~£15 000
Орієнтовна премія: приблизно £57 000 — і оскільки ця оренда менше 80 років, продовження раніше, а не пізніше, дозволяє уникнути зростання штрафу шлюбної вартості зі зменшенням кількості років.
Часті запитання
Чому шлюбна вартість застосовується лише при терміні менше 80 років?
Це встановлено законом: оренда менше 80 років спричиняє шлюбну вартість, оскільки парламент вирішив, що «приріст», створений продовженням, є значущим лише нижче цього порогу. Вище 80 років реверсія настільки віддалена, що об'єднання інтересів створює незначну додаткову вартість, тому шлюбна вартість не стягується.
Чи можу я продовжити оренду без звернення до трибуналу?
Так — більшість продовжень погоджуються безпосередньо (або через юристів) з орендодавцем неформально. Офіційна законна процедура, включно з правом звернутися до First-tier Tribunal (Property Chamber), якщо не вдається погодити ціну, існує як запасний варіант та для встановлення вашого законного права на продовження на 90 років з номінальною земельною рентою.
Скільки приблизно коштує продовження оренди?
Це сильно залежить від вартості квартири, кількості років, що залишились, та земельної ренти — цей калькулятор дає оцінку для ваших конкретних цифр. Як загальне правило, вартість різко зростає, коли оренда падає нижче 80 років, і знову — коли наближається до межі, за якою нерухомість складно іпотекувати (зазвичай менше 70 років).
Що таке ставка дисконтування і чому саме 5,5%?
Ставка дисконтування зменшує вартість майбутнього повернення нерухомості орендодавцю до сьогоднішніх грошей. 5,5% для будинків і квартир було встановлено як стандартна ставка Земельним трибуналом у справі Sportelli і широко використовується за замовчуванням за відсутності підстав для іншої ставки.
Чи є ця цифра юридично обов'язковою?
Ні — це орієнтовна оцінка на основі стандартних припущень. Фактична премія погоджується шляхом переговорів або через трибунал, зазвичай на основі звіту оцінювача RICS. Завжди отримуйте професійну оцінку перед початком переговорів про продовження оренди.