Renters' Rights Act через пів року: що насправді змінилося для орендодавців

1 травня 2026 року приватний орендний сектор Англії перейшов на нові правила. Понеділок, 26 жовтня 2026 року, — це шість місяців роботи за ними і рік від дня, коли Renters' Rights Act отримав королівську згоду (27 жовтня 2025 року). У цій статті розбираємо, що насправді змінилося для орендодавців за цей час, що ще попереду і що варто перевірити вже зараз. Детальніше про кожне положення читайте в нашому гіді по Renters' Rights Act.

Що набуло чинності 1 травня 2026 року?

Регламент про набуття чинності Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 запровадив реформу оренди з 1 травня 2026 року для приватних assured tenancies. Урядовий гід по Renters' Rights Act пояснює, що це означає на практиці:

• Виселення без причини за Section 21 скасовано.
• Фіксованих термінів більше немає. Нові й чинні договори є безстроковими періодичними орендами, які тривають, доки орендар не з'їде або власник не доведе підставу для повернення житла.
• Орендну плату можна підвищувати лише раз на рік, через повідомлення за Section 13.
• Власники та агенти не можуть брати більше одного місяця орендної плати наперед або приймати пропозиції, вищі за оголошену ціну.
• Орендарі можуть попросити дозвіл тримати домашню тварину, і власник не може безпідставно відмовити.
• Відмова орендарю через наявність дітей або отримання соціальних виплат є незаконною.

До 1 травня 2026 року і зараз

Що змінилося на практиці для орендодавців?

Кожна оренда періодична, а термін для Information Sheet уже минув

Чинні письмові договори не потрібно було переписувати. Натомість, згідно з урядовим оглядом для орендодавців, власники мали до 31 травня 2026 року вручити кожному зазначеному в договорі орендарю офіційний документ Renters' Rights Act Information Sheet. Якщо оренду було погоджено усно, власник мав надати письмовий виклад умов. Якщо ви цього не зробили, зробіть зараз і збережіть підтвердження того, коли і як документ було вручено. Місцеві ради можуть накладати цивільні штрафи за відсутні документи.

Повернення житла — лише через Section 8

Дійсне повідомлення за Section 21 можна було вручити до 30 квітня 2026 року, але звернутися до суду треба було не пізніше 31 липня 2026 року. Тепер цей шлях закрито. Кожен позов про повернення житла спирається на підставу Section 8 і подається на Form 3A, як описано в урядовій інструкції щодо повернення приватного орендного житла після 1 травня 2026 року.

За статистикою Міністерства юстиції за квітень-червень 2026 року, медіанний час від позову власника до повернення житла становив 27,1 тижня. Цей квартал охоплює лише два місяці за новими правилами, тож поки не видно, чи сповільнить суди те, що кожна справа тепер потребує слухання за Section 8. У нашому матеріалі про терміни виселення за Section 8 розібрано строки повідомлень і реалістичні терміни для кожної підстави.

Підвищення орендної плати — за графіком Section 13

Пункти про перегляд орендної плати в договорах більше не діють. Власник, який хоче підвищити плату, вручає повідомлення за Section 13 не частіше ніж раз на 12 місяців і щонайменше за 2 місяці. Орендар може оскаржити підвищення в First-tier Tribunal, який не може встановити плату, вищу за запропоновану власником. На практиці перегляд орендної плати тепер є щорічною подією з фіксованим строком і заздалегідь підготовленими даними про ринкову ставку.

Здача вільного житла працює інакше

Правила рекламування та здачі житла змінилися не менше, ніж правила припинення оренди. Згідно з урядовим гідом для власників щодо торгів за оренду, не можна просити, заохочувати чи приймати пропозиції понад оголошену ціну. Не можна брати орендну плату до підписання договору. Між підписанням і датою початку оренди можна вимагати не більше одного місяця орендної плати. Оголошення, які виключають орендарів із дітьми або із соціальними виплатами, незаконні, а на запит щодо домашньої тварини потрібно письмово відповісти протягом 28 днів.

Місцеві ради мають ширші повноваження

Урядова дорожня карта впровадження надала місцевим радам нові слідчі повноваження з 27 грудня 2025 року, тож вони можуть простіше вимагати документи й інспектувати житло. З 1 травня 2026 року дію rent repayment orders розширено, а їхній максимум подвоєно. За багато порушень передбачено цивільний штраф до £7,000, а за повторні чи серйозніші порушення — до £40,000.

Що ще попереду?

Дорожня карта ділить впровадження закону на три етапи. Етап 1 набув чинності 1 травня 2026 року. Етап 2 (PRS Landlord Database та омбудсмен) стартує з кінця 2026 року. Етап 3 охоплює Awaab's Law і Decent Homes Standard для приватної оренди.

PRS Landlord Database: реєстрація відкривається 15 грудня 2026 року

Згідно з урядовою сторінкою «Get ready to register», сервіс Register your rental property відкривається 15 грудня 2026 року в West Midlands, де кінцевий термін — 14 березня 2027 року. Далі приєднуються інші регіони, кожен із тримісячним вікном, і всі власники, які активно здають житло, мають зареєструватися до 14 листопада 2027 року. Термін залежить від того, де розташований об'єкт, а не від того, де живе власник. Внесок становить £65 за об'єкт на рік і під час поетапного запуску розраховується пропорційно. Знадобляться GOV.UK One Login, дані про об'єкт і сертифікати газової безпеки, електробезпеки та EPC. Правила закріплено в Private Rented Sector Database Regulations 2026. У нашому гіді з реєстрації в PRS Landlord Database пояснено, хто має реєструватися і що буде, якщо цього не зробити.

PRS Landlord Ombudsman: дати запуску ще немає

Омбудсмен для орендодавців дасть орендарям змогу вирішувати скарги без суду, і кожен приватний власник буде зобов'язаний до нього приєднатися. Дорожня карта очікує, що членство стане обов'язковим у 2028 році. Уряд не оголосив, коли омбудсмен почне приймати скарги.

Awaab's Law: консультація триває до 18 грудня 2026 року

Awaab's Law встановлює законні строки, протягом яких власник має перевірити й усунути серйозні небезпеки, як-от вологість і пліснява. Для соціального житла закон уже діє. Урядова консультація щодо поширення Awaab's Law на приватну оренду завершується о 23:59 18 грудня 2026 року. У ній питають, коли правила мають почати діяти і чи запроваджувати їх поетапно, тож дати початку для приватних власників поки немає.

Decent Homes Standard: 2035 рік

Відповідь уряду щодо оновленого Decent Homes Standard підтверджує, що все орендне житло, включно з приватним, має відповідати новому стандарту до 2035 року, і саме тоді почнеться контроль з боку місцевих рад. Варто вже зараз закладати ці роботи в бюджет ремонту старішого житла.

Чекліст для орендодавців через пів року

• Information Sheet: переконайтеся, що кожен зазначений у договорі орендар отримав Renters' Rights Act Information Sheet і що у вас є підтвердження вручення.
• Договори оренди: у нових договорах не має бути фіксованого терміну, пункту про перегляд орендної плати чи загальної заборони на тварин.
• Перегляд орендної плати: плануйте кожне повідомлення за Section 13 щонайменше за 2 місяці, не частіше ніж раз на рік, і зберігайте дані про ринкову ставку.
• Повернення житла: ведіть датований облік платежів і письмові записи про порушення, адже кожен позов тепер потребує доведеної підстави Section 8.
• Здача в оренду: поясніть агенту заборону торгів, обмеження оплати наперед одним місяцем і правила щодо дітей та соціальних виплат.
• Реєстр: підготуйте GOV.UK One Login, дані про власність і чинні сертифікати газової безпеки, EICR та EPC до відкриття вашого регіону.
• Бюджет: додайте до розрахунків щорічний внесок £65 за об'єкт і можливі роботи за Decent Homes Standard. Вплив на дохідність можна перевірити в нашому калькуляторі орендної дохідності.
• Awaab's Law: швидко реагуйте на скарги щодо вологості та плісняви вже зараз, ще до появи законних строків.

Поширені запитання

Чи можуть власники ще використовувати Section 21?

Ні. Section 21 скасовано 1 травня 2026 року. Повідомлення, вручене до цієї дати, можна було використати, лише якщо позов до суду подано до 31 липня 2026 року.

Чи потрібні були нові договори для чинних орендних відносин?

Ні. Чинні договори автоматично стали assured periodic tenancies. Власники з письмовим договором мали до 31 травня 2026 року вручити орендарям урядовий Information Sheet.

Як часто можна підвищувати орендну плату?

Раз на 12 місяців, через повідомлення за Section 13 щонайменше за 2 місяці. Орендар може оскаржити підвищення в First-tier Tribunal.

Коли мені треба зареєструватися в PRS Landlord Database?

Залежить від того, де розташований об'єкт. Реєстрація відкривається 15 грудня 2026 року в West Midlands, далі приєднуються інші регіони, а всі об'єкти, що здаються, мають бути зареєстровані до 14 листопада 2027 року.

Скільки коштує реєстрація в PRS Landlord Database?

£65 за об'єкт на рік, за даними урядового Housing Hub. Під час регіонального запуску внесок розраховується пропорційно.

Коли Awaab's Law почне діяти для приватних власників?

Дату не встановлено. Уряд проводить консультацію до 18 грудня 2026 року щодо того, як і коли поширити закон на приватну оренду.

Ключові висновки

• З 1 травня 2026 року кожна приватна оренда в Англії є assured periodic tenancy, а повернути житло можна лише через Section 8.
• Орендну плату можна підвищувати раз на рік через повідомлення за Section 13, а оплату наперед обмежено одним місяцем.
• Термін вручення Information Sheet для чинних договорів — 31 травня 2026 року. Перевірте, чи ви його дотрималися.
• Реєстрація в PRS Landlord Database відкривається 15 грудня 2026 року, починаючи з West Midlands, і коштує £65 за об'єкт на рік.
• Омбудсмен і Awaab's Law для приватної оренди не мають підтвердженої дати початку. Decent Homes Standard діятиме з 2035 року.

Ця стаття містить загальну інформацію про Renters' Rights Act в Англії станом на жовтень 2026 року і не є юридичною консультацією. Частина положень ще впроваджується через регламенти та консультації, і дати можуть змінитися. Перевіряйте актуальні інструкції на GOV.UK і звертайтеся до кваліфікованого фахівця, перш ніж ухвалювати рішення щодо власних договорів оренди.