Осінній бюджет 2026: на що орендодавцям та інвесторам у нерухомість звернути увагу 28 жовтня
Осінній бюджет 2026 року оголосять 28 жовтня. Ось що вже підтверджено для орендодавців, що лише на рівні чуток, зокрема податок на приріст капіталу та поріг «податку на особняки», і що перевірити до дня бюджету.
Коротка відповідь: Осінній бюджет 2026 року буде оголошено у середу, 28 жовтня 2026 року. Кілька змін у податках на нерухомість уже ухвалено чи оголошено, і вони відбудуться незалежно від змісту бюджету: вищий податок на дивіденди з квітня 2026 року, нові ставки податку на дохід від нерухомості 22%, 42% і 47% з квітня 2027 року та надбавка до муніципального податку на житло вартістю від £2 млн з квітня 2028 року. Головні невідомі для орендодавців — податок на приріст капіталу, поріг «податку на особняки» та реформа муніципального податку. Прем'єр-міністр виключив зміни гербового збору в цьому бюджеті. Не продавайте й не реструктуризуйте активи через чутки, але знайте свої цифри до 28 жовтня, бо деякі податкові зміни, як-от підвищення податку на приріст капіталу у 2024 році, набирають чинності в день оголошення бюджету.
Кожен бюджет супроводжує хвиля припущень щодо орендодавців, і осінній бюджет 2026 року не виняток. Цього разу тло напруженіше, ніж зазвичай: інфляція знову зростає, Банк Англії зважує підвищення ставок, а уряду потрібні доходи. Цей гід відділяє вже підтверджене від чуток, пояснює, які зміни найсильніше вдарять по інвесторах buy-to-let, і показує, що варто перевірити до 28 жовтня.
Коли буде осінній бюджет 2026 року?
Канцлер підтвердив дату в листі до комітету Палати громад з питань казначейства 31 липня 2026 року: бюджет буде представлено в середу, 28 жовтня 2026 року, разом із новим економічним і фіскальним прогнозом Управління бюджетної відповідальності (OBR). Повні документи бюджету та податкові роз'яснення публікуються на GOV.UK одразу після виступу.
Що вже підтверджено для орендодавців?
Ці зміни оголосили в бюджеті листопада 2025 року або раніше. 28 жовтня вони не обговорюватимуться, тож плануйте з їх урахуванням уже зараз.
| Зміна | Коли | Кого стосується |
|---|---|---|
| Податок на дивіденди: звичайна ставка з 8,75% до 10,75%, підвищена з 33,75% до 35,75% | Квітень 2026 (уже діє) | Орендодавців, які володіють через компанію та виплачують собі дивіденди |
| Ставки податку на дохід від нерухомості 22%, 42% і 47%, пільга на фінансові витрати за ставкою 22% | Квітень 2027 | Приватних орендодавців поза Шотландією |
| Ставки податку на процентний дохід зростають на 2 пункти до 22%, 42% і 47% | Квітень 2027 | Усіх, хто має оподатковувані відсотки за заощадженнями |
| Невикористані пенсійні кошти включаються до бази податку на спадщину | Квітень 2027 | Інвесторів, які розраховують на пенсії в плануванні спадщини |
| Надбавка до муніципального податку £2 500–£7 500 на рік на житло вартістю від £2 млн | Квітень 2028 | Власників дорогого житла в Англії, включно з орендним |
Зміни ставок на дивіденди, заощадження та нерухомість описано в роз'ясненні HMRC щодо змін ставок податку на дохід від нерухомості, заощаджень і дивідендів. З квітня 2027 року неоподатковуваний мінімум (Personal Allowance) також спершу застосовуватиметься до доходу від роботи, бізнесу чи пенсії, що може перевести більшу частину орендного прибутку у вищу категорію. Повний ефект ми пояснюємо в гіді про підвищення податку для орендодавців у 2027 році.
Консультація щодо High Value Council Tax Surcharge підтверджує, що платить юридичний власник, а не мешканець. Тобто орендодавець, який здає житло вартістю від £2 млн, сплачує надбавку, хоча звичайний муніципальний податок сплачує орендар. Наш гід про «податок на особняки» для орендодавців розбирає категорії та процес оцінки.
Що може змінитися в осінньому бюджеті 2026 року?
Нічого з наведеного нижче не підтверджено. Розглядайте кожен пункт як сценарій для розрахунку, а не як факт.
Податок на приріст капіталу
Податок на приріст капіталу на житлову нерухомість зараз становить 18% для платників базової ставки та 24% для платників вищої та додаткової ставок. Прем'єр-міністр раніше заявляв, що хоче «детально» розглянути зближення цього податку з податком на доходи, і реформа податку на приріст капіталу фігурує в кількох передбюджетних пропозиціях. Якщо ставки наблизяться до ставок податку на доходи, орендодавці, що продають орендне житло, платитимуть значно більше. Наш гід про податок на приріст капіталу на британську нерухомість пояснює, як розраховується приріст і правило 60-денного декларування.
Поріг «податку на особняки»
З'являлися повідомлення, що поріг надбавки можуть знизити з £2 млн до £1,5 млн. Уряд цього не підтвердив. Нижчий поріг охопив би значно більше лондонських об'єктів, зокрема деякі квартири й будинки buy-to-let у престижних районах.
Реформа муніципального податку та податок на вартість землі
Муніципальний податок в Англії досі базується на оцінках 1991 року, а прем'єр-міністр раніше підтримував заміну податків на нерухомість податком на вартість землі. Повна переоцінка чи заміна — це багаторічний проєкт, тож у бюджеті ймовірніше оголосять консультацію, ніж негайні зміни.
Що виключено
На запитання про зміну чи скасування гербового збору прем'єр-міністр відповів: «Цього не буде». Реформа гербового збору лишається довгостроковою дискусією: парламентський комітет закликає до консультації щодо альтернатив, але 28 жовтня її не очікують. Надбавка 5% за додаткове житло лишається. Наш калькулятор гербового збору використовує чинні ставки.
Чому поточна ситуація робить підвищення податків імовірнішим
Бюджет припадає на незручний момент. Інфляція споживчих цін у серпні 2026 року зросла до 3,1%, а Банк Англії очікує, що на початку 2027 року вона трохи перевищить 4% через подорожчання енергоносіїв. Зростання інфляції та ставок здорожчує державні запозичення й тисне на державні фінанси. Податки на статки та нерухомість — звичайна ціль, коли уряд пообіцяв не підвищувати основні ставки податку на доходи, National Insurance чи ПДВ.
Вищі ставки важливі для орендодавців і самі по собі. Чому фіксовані іпотечні ставки зростають, хоча базова ставка не змінюється, ми пояснюємо в гіді про іпотечні ставки у вересні 2026 року.
Що орендодавцям варто зробити до осіннього бюджету 2026 року?
- Не продавайте через чутки. Продаж нерухомості, щоб випередити підвищення податку на приріст капіталу, якого так і не буде, означає даремно заплатити податок і витрати на угоду раніше.
- Якщо ви й так продаєте, зважайте на строки. Зміни податку на приріст капіталу можуть діяти з дня бюджету: у жовтні 2024 року підвищення ставок діяло саме з дня оголошення бюджету. Для безумовного договору датою відчуження для цього податку зазвичай є дата обміну контрактами, а не завершення угоди.
- Знайте свої цифри в кожному сценарії. Пропустіть орендний прибуток через наш калькулятор податку на доходи, а запланований продаж через калькулятор податку на приріст капіталу, а потім повторіть із вищими ставками.
- Перегляньте структуру. Підвищення податку на дивіденди у квітні 2026 року вже змінило розрахунки для орендодавців-компаній, а ставки на нерухомість з квітня 2027 року змінять їх для приватних осіб. Порівняйте обидва варіанти в нашому калькуляторі «компанія чи особисто».
- Отримайте консультацію до дій. Реструктуризація портфеля може спричинити гербовий збір і податок на приріст капіталу. Поговоріть із податковим консультантом, який знає вашу ситуацію.
Ми опублікуємо оновлення про те, що осінній бюджет 2026 року насправді означає для орендодавців, щойно документи вийдуть 28 жовтня.
Часті запитання
Коли буде осінній бюджет 2026 року?
У середу, 28 жовтня 2026 року. Управління бюджетної відповідальності публікує свій економічний і фіскальний прогноз того ж дня.
Чи зросте податок на приріст капіталу на нерухомість в осінньому бюджеті 2026 року?
Це не підтверджено. Зближення податку на приріст капіталу з податком на доходи обговорювалося, але жодної пропозиції не опубліковано. Чинні ставки для житлової нерухомості — 18% і 24%.
Чи зміниться гербовий збір у бюджеті?
Прем'єр-міністр виключив зміну чи скасування гербового збору в цьому бюджеті. Надбавка 5% за додаткове житло, як очікується, залишиться.
Чи платять орендодавці «податок на особняки», якщо в житлі мешкає орендар?
Так. High Value Council Tax Surcharge з квітня 2028 року стягується з власника, а не з мешканця, для житла в Англії вартістю від £2 млн.
Чи варто продати орендне житло до бюджету?
Лише якщо продаж і так мав сенс з інших причин. Податкові чутки — погана підстава для продажу. Якщо ви все ж продаєте, звірте з консультантом дату обміну контрактами з датою бюджету.
Ключові висновки
- Осінній бюджет 2026 року оголосять 28 жовтня 2026 року, разом із новим прогнозом OBR.
- Уже підтверджено: вищий податок на дивіденди з квітня 2026 року, податок на дохід від нерухомості 22%, 42% і 47% з квітня 2027 року та надбавка до муніципального податку на житло від £2 млн з квітня 2028 року.
- Можливо, але не підтверджено: зближення податку на приріст капіталу з податком на доходи, нижчий поріг «податку на особняки» та реформа муніципального податку.
- Зміни гербового збору в цьому бюджеті виключено.
- Прорахуйте кожен сценарій на реальних цифрах і отримайте консультацію, перш ніж продавати чи реструктуризувати.
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є податковою чи фінансовою консультацією. Заходи бюджету невідомі до їх оголошення, а важливі деталі містяться в опублікованих документах. Перш ніж ухвалювати рішення з огляду на очікувані зміни, проконсультуйтеся з кваліфікованим податковим консультантом.