Making Tax Digital для орендодавців: квартальні оновлення, пороги та штрафи
З квітня 2026 року Making Tax Digital for Income Tax діє для орендодавців із кваліфікаційним доходом понад £50 000, а у 2027-му поріг знижується до £30 000. Хто під правилами, як рахувати кваліфікаційний дохід від валової оренди, дедлайни квартальних оновлень і нові штрафні бали.
Коротка відповідь: Making Tax Digital for Income Tax обов'язковий з 6 квітня 2026 року для орендодавців і самозайнятих, у яких кваліфікаційний дохід за 2024/25 податковий рік перевищив £50 000. Ви ведете облік у цифровому вигляді та чотири рази на рік надсилаєте до HMRC квартальне оновлення: до 7 серпня, 7 листопада, 7 лютого і 7 травня, а потім подаєте податкову декларацію з тієї ж програми до 31 січня. З квітня 2027 року поріг знижується до £30 000, з квітня 2028-го — до £20 000. За пропущене квартальне оновлення у 2026/27 податковому році штрафів немає, але з 2027/28 кожен пропущений дедлайн дає штрафний бал, а чотири бали означають штраф £200.
Перше квартальне оновлення Making Tax Digital треба було надіслати до 7 серпня 2026 року, і, за даними HMRC, під нові правила потрапили понад 864 000 самозайнятих та орендодавців. Другий дедлайн, 7 листопада 2026 року, — перший, до якого багато орендодавців підходять, уже пройшовши процес один раз. У цьому гайді пояснюємо, кому потрібен Making Tax Digital, як рахується кваліфікаційний дохід від оренди, як виглядає квартальний цикл і як працюють нові штрафні бали.
Кому потрібен Making Tax Digital for Income Tax?
Згідно з настановою HMRC про те, кому і коли потрібен Making Tax Digital for Income Tax, правила стосуються вас, якщо одночасно:
- ви самозайнятий або орендодавець, зареєстрований у системі Self Assessment
- ви отримуєте дохід від самозайнятості, нерухомості або обох
- ваш кваліфікаційний дохід перевищує поріг для відповідного податкового року
Поріг знижується впродовж трьох років, і кожен крок рахується за попередньою декларацією:
| Кваліфікаційний дохід понад | За податковий рік | Making Tax Digital з |
|---|---|---|
| £50 000 | 2024/25 | 6 квітня 2026 |
| £30 000 | 2025/26 | 6 квітня 2027 |
| £20 000 | 2026/27 | 6 квітня 2028 |
HMRC перевіряє кожну декларацію Self Assessment і надсилає лист, якщо кваліфікаційний дохід перевищує поріг. Відсутність листа не звільняє від правил: перевірити себе — ваша відповідальність. Партнерства приєднаються пізніше, графік HMRC ще не оголосила, а дехто може отримати звільнення, наприклад через цифрову недоступність.
Як рахується кваліфікаційний дохід для орендодавців?
Тут орендодавці помиляються найчастіше. Кваліфікаційний дохід — це загальний дохід від самозайнятості та нерухомості до вирахування витрат, тобто валова орендна плата та оборот, а не прибуток. На сторінці HMRC про розрахунок кваліфікаційного доходу наведено приклад: £25 000 доходу від оренди плюс £27 000 від самозайнятості дають £52 000 кваліфікаційного доходу, що перевищує поріг £50 000.
Тож орендодавець зі скромним прибутком усе одно може потрапити під правила. Портфель, що здається за £3 000 на місяць, дає £36 000 валової оренди на рік — це більше за поріг £30 000, який діє з квітня 2027 року, незалежно від того, скільки йде на відсотки за іпотекою, ремонт і комісію агента.
- Спільна власність: рахується лише ваша частка. Якщо ви з братом чи сестрою ділите £50 000 оренди навпіл, ваш кваліфікаційний дохід — £25 000. Якщо ви отримуєте свою частку вже після вирахування витрат, HMRC бере саме цю суму.
- Нерухомість за кордоном: якщо ви податковий резидент Великої Британії, дохід від оренди закордонної нерухомості теж рахується.
- Що не рахується: зарплата через PAYE, дивіденди (зокрема з власної компанії), пенсії, ваша частка прибутку партнерства та дохід від UK REITs або фондів нерухомості PAIF.
Нерухомість, що належить лімітованій компанії, не підпадає під Making Tax Digital for Income Tax, бо компанія сплачує корпоративний податок. Це ще один фактор у питанні «компанія чи особиста власність», яке ми розбираємо в гайді з податків для орендодавців.
Що і коли треба надсилати?
Після реєстрації ви ведете цифровий облік доходів і витрат від оренди в програмі, сумісній із Making Tax Digital, і чотири рази на рік надсилаєте до HMRC квартальне оновлення. Дедлайни однакові для всіх:
| Дедлайн | Що подається |
|---|---|
| 7 серпня 2026 | Перше квартальне оновлення за 2026/27 |
| 7 листопада 2026 | Друге квартальне оновлення |
| 31 січня 2027 | Декларація Self Assessment за 2025/26, звичним способом |
| 7 лютого 2027 | Третє квартальне оновлення |
| 7 травня 2027 | Четверте квартальне оновлення |
| 31 січня 2028 | Декларація за 2026/27, подана з програми Making Tax Digital |
Два моменти легко пропустити. По-перше, декларація за рік до переходу подається по-старому, тож орендодавці, які почали у квітні 2026 року, подають декларацію за 2025/26 як завжди, до 31 січня 2027 року. По-друге, квартальні оновлення не замінюють декларацію: після закінчення року ви все одно робите фінальне подання, а строк сплати податку лишається 31 січня. Усі дати зібрано в календарі квартальних оновлень HMRC.
Щоб заздалегідь побачити, що ваш прибуток від оренди означає для податкового рахунку, скористайтеся нашим калькулятором податку на доходи: він рахує податок із зарплати разом із прибутком від оренди.
Як працюють штрафи Making Tax Digital?
Making Tax Digital запроваджує нову систему штрафів, яка замінює старі штрафи за несвоєчасне подання та сплату для особистої декларації. Як вона працює, пояснює настанова HMRC про штрафи Making Tax Digital for Income Tax.
Несвоєчасні оновлення й декларації: штрафні бали
- 2026/27 податковий рік: штрафів за пропущений дедлайн квартального оновлення немає. Але оновлення все одно треба надіслати, інакше не вийде подати декларацію.
- З 2027/28: кожен пропущений дедлайн квартального оновлення дає один штрафний бал. Несвоєчасна декларація дає бал у будь-якому році.
- Поріг — 4 бали. Досягнувши його, ви отримуєте штраф £200 і ще по £200 за кожен наступний пропущений дедлайн.
- За один дедлайн нараховується лише один бал, навіть якщо у вас кілька бізнесів і ви запізнилися з кількома оновленнями.
- Нижче порогу кожен бал знімається через 24 місяці після пропущеного дедлайну. Якщо ви вже набрали 4 бали, вони знімаються лише після 12 місяців вчасних подань і після того, як надіслано всі невиконані оновлення та декларації за попередні 24 місяці.
Штрафи за несвоєчасну сплату
Штрафи за несвоєчасну сплату тепер зростають разом зі строком прострочення. У перший рік за новими правилами у вас є 30 днів після строку сплати, щоб сплатити повністю або домовитися про план розстрочки, перш ніж нарахують штраф. Далі цей строк — 15 днів. За 2026/27 податковий рік сплата із запізненням на 31 день і більше коштує 3% від суми податку на 15-й день і ще 3% на 30-й, плюс 10% річних на непогашену суму з 31-го дня. За 2027/28 обидва нарахування зростають до 4%.
Що робити орендодавцям зараз?
- Рахуйте валову оренду, а не прибуток. Складіть орендну плату до вирахування витрат за 2025/26. Якщо вона понад £30 000, Making Tax Digital знадобиться вам з 6 квітня 2027 року.
- Оберіть програму заздалегідь. Візьміть програму, сумісну з Making Tax Digital, і звикайте вносити доходи та витрати одразу, а не наприкінці року.
- Позначте чотири дати в календарі. 7 серпня, 7 листопада, 7 лютого і 7 травня. Цього податкового року балів за запізнення немає, тож саме зараз варто вибудувати звичку.
- Поговоріть із бухгалтером про те, хто надсилає оновлення і як ділиться дохід від спільної власності.
Making Tax Digital не змінює суму податку. Значно більша зміна для орендодавців — окремі ставки податку на дохід від нерухомості 22%, 42% і 47% (24%, 44% і 49% за планом бюджету 2026 року, за умови ухвалення Finance Bill 2026-27) з квітня 2027 року, про які ми пишемо в гайді про підвищення податку для орендодавців у 2027 році.
Поширені запитання
Чи стосується Making Tax Digital усіх орендодавців?
Ні. Він стосується орендодавців і самозайнятих, зареєстрованих у Self Assessment, чий кваліфікаційний дохід перевищує поріг: £50 000 з квітня 2026 року, £30 000 з квітня 2027-го і £20 000 з квітня 2028-го. Нерухомість у власності лімітованої компанії під нього не підпадає.
Кваліфікаційний дохід — це оренда чи прибуток?
Оренда. Кваліфікаційний дохід — це загальний дохід від самозайнятості та нерухомості до вирахування витрат, за декларацією за попередній рік.
Що буде, якщо пропустити дедлайн 7 листопада?
За 2026/27 податковий рік штрафу за пропущене квартальне оновлення немає, але його все одно треба надіслати, щоб подати декларацію. З 2027/28 кожен пропущений дедлайн дає штрафний бал.
Який штраф за несвоєчасне подання в Making Tax Digital?
£200 після досягнення 4 штрафних балів і ще по £200 за кожен наступний пропущений дедлайн.
Чи треба й далі подавати декларацію Self Assessment?
Так. Перший рік у Making Tax Digital теж завершується декларацією, яку подають із програми до 31 січня. Декларація за рік до переходу подається звичним способом.
Головне
- Making Tax Digital for Income Tax діє з 6 квітня 2026 року для орендодавців і самозайнятих із кваліфікаційним доходом понад £50 000.
- Кваліфікаційний дохід — це валова оренда та оборот до вирахування витрат, тож під правила може потрапити й орендодавець зі скромним прибутком.
- Поріг знижується до £30 000 з квітня 2027 року і до £20 000 з квітня 2028-го.
- Квартальні оновлення подаються до 7 серпня, 7 листопада, 7 лютого і 7 травня, а декларація — як і раніше, до 31 січня.
- У 2026/27 штрафів за несвоєчасні квартальні оновлення немає. З 2027/28 чотири штрафні бали означають штраф £200.
Ця стаття — загальна інформація про Making Tax Digital for Income Tax у Великій Британії, а не податкова консультація. Пороги, дедлайни та штрафи взято з настанов HMRC станом на жовтень 2026 року, і вони можуть змінитися. Перевірте свою ситуацію в HMRC або з кваліфікованим бухгалтером.