Autumn Budget 2026: Was er für Vermieter und Immobilieninvestoren bedeutet

Unser Leitfaden vor dem Budget trennte Bestätigtes von Gerüchten. Dies ist die Fortsetzung. Sie stützt sich auf die Budgetrede, die Budgetzusammenfassung des Finanzministeriums und die Kostenschätzungen der Maßnahmen des Finanzministeriums. Für Vermieter ist das Dokument mit den Kostenschätzungen das nützlichste der drei. Es listet jede Maßnahme auf, die voraussichtlich mehr als £10 Millionen pro Jahr bewegt. Eine Änderung der Stamp Duty oder der Capital Gains Tax, die dort nicht auftaucht, hat nicht stattgefunden.

Was der Budget für Vermieter geändert hat

Die weitere Erhöhung der Steuer auf Immobilieneinkommen, die Registrierungsgebühr und die Änderung bei Unternehmensausschüttungen sind die Punkte, auf die Vermieter am wenigsten vorbereitet sein dürften. Alles andere entspricht entweder dem bereits Angekündigten oder bestätigt, dass eine gerüchteweise erwartete Änderung ausgeblieben ist.

Steuer auf Immobilieneinkommen: die Zahl zum Durchrechnen

Die erste Erhöhung der Sätze der Steuer auf Immobilieneinkommen um 2 Punkte, auf 22 %, 42 % und 47 %, wurde bereits vor diesem Budget angekündigt und steht schon im Finance Act 2026. Dieser Budget fügt ab demselben Datum, dem 6. April 2027, eine zweite Erhöhung um 2 Punkte hinzu: Die Sätze steigen in England, Wales und Nordirland auf 24 %, 44 % und 49 %, so das Budgetdokument und sein Anhang zu Sätzen und Freibeträgen. Auch die Steuersätze auf Sparerträge steigen um 2 Punkte. Die neuen Sätze müssen noch im Finance Bill 2026-27 gesetzlich verankert werden, bis dahin gelten für 2027-28 rechtlich weiter 22 %, 42 % und 47 %. Es ist die Maßnahme, die Vermieter am meisten kostet. Die Kostenschätzungen des Finanzministeriums beziffern sie auf £35 Millionen im Jahr 2027-28 und £575 Millionen im Jahr 2028-29 und gehen davon aus, dass nur eine begrenzte Zahl von Vermietern eine Gesellschaft gründet, um ihr zu entgehen.

Die Schlagzeile sind 4 Punkte auf jedes Pfund Immobilieneinkommen im Vergleich zu heute, doch Section 24 mildert das ab. Die Entlastung für Finanzierungskosten ist ein Steuerguthaben zum Basissteuersatz für Immobilieneinkommen und folgt nach den Regeln des Finance Act 2026 diesem Satz nach oben, statt bei 20 % zu bleiben. Hier ein Steuerzahler im höheren Satz mit £24.000 Miete, £4.000 laufenden Kosten und £8.000 Hypothekenzinsen:

Nach dem Budgetplan beträgt die Mehrsteuer £480 pro Jahr und nicht die £800, die 4 Punkte auf £20.000 ergeben, weil das Guthaben £320 zurückgibt. Das setzt voraus, dass die Entlastung für Finanzierungskosten weiter dem Basissteuersatz für Immobilieneinkommen folgt, wie nach den Regeln des Finance Act 2026. Ein Vermieter im Basissatz mit £10.000 Mietgewinn und ohne Hypothek zahlt £2.000 im Jahr 2026-27, £2.200 bei 22 % und £2.400 beim geplanten Satz von 24 %. Das Beispiel nimmt an, dass der gesamte Gewinn im höheren Steuersatzbereich liegt und keine Verluste oder sonstigen Grenzen greifen. Ihre eigene Zahl hängt von Ihren übrigen Einkünften und der Höhe Ihrer Hypothekenzinsen ab. Rechnen Sie sie im Section-24-Steuerrechner und im Einkommensteuerrechner durch, bevor Sie Schlüsse ziehen.

Stamp Duty und Capital Gains Tax: die Unsicherheit ist vorbei

Wenn Sie einen Kauf oder Verkauf bis zum Budget aufgeschoben haben, ist dieser Grund entfallen. Die Sätze der Stamp Duty haben sich nicht geändert, der Stamp-Duty-Rechner liefert heute also dasselbe Ergebnis wie gestern. Unser Leitfaden zur Stamp Duty beim Buy-to-Let behandelt die aktuellen Stufen. Die Capital Gains Tax auf Wohnimmobilien bleibt bei 18 % und 24 %, und der Leitfaden zur Capital Gains Tax erklärt, wie der Gewinn berechnet wird.

Die einzige Änderung bei der Capital Gains Tax betrifft das Business Asset Disposal Relief, dessen Lebenszeitgrenze ab dem 6. April 2027 auf £500.000 sinkt. Es richtet sich an Inhaber gewerblicher Unternehmen, die meisten Buy-to-Let-Vermieter qualifizieren sich daher nicht. Gewinne oberhalb der neuen Grenze werden zu den normalen 18 % oder 24 % besteuert.

Neue Kosten und Regeln, auf die Sie sich einstellen sollten

• Registrierung von Mietimmobilien. Laut Finanzministerium beginnt am 15. Dezember 2026 eine jährliche Gebühr von £65 pro Immobilie, und rund 4,9 Millionen private Mietimmobilien fallen in den Anwendungsbereich. Ein Portfolio mit fünf Immobilien würde £325 pro Jahr zahlen. Die Kostenschätzung unterstellt eine schrittweise Einführung, prüfen Sie also, wann Ihr Registrierungsfenster öffnet. Unser Leitfaden zum Renters' Rights Act behandelt die weiteren Reformen.
• Making Tax Digital. Vermieter, die ab April 2027 einsteigen, erhalten eine einjährige Erleichterung bei Strafen für verspätete Quartalsmeldungen. Die Frist für die Jahreserklärung gilt weiter, und die Quartalsmeldungen müssen vor der Schlusserklärung eingereicht werden. Siehe Making Tax Digital für Vermieter.
• Unternehmensausschüttungen. Ab April 2028 wird die Regierung einen größeren Teil des Werts, den Gesellschafter aus einer Gesellschaft entnehmen, als Dividende statt als Kapitalgewinn besteuern. Prüfen Sie die endgültige Gesetzgebung, bevor Sie eine Liquidation mit den alten Annahmen planen, und lassen Sie sich beraten. Unser Blick auf den Trend beim Buy-to-Let über Gesellschaften zeigt das größere Bild.
• Auslandsimmobilien. Der automatische Austausch von Immobilieninformationen beginnt im Januar 2029, die ersten Daten werden im Januar 2030 ausgetauscht. Britische Steuerzahler mit vermieteten Auslandsimmobilien sollten diese jetzt deklarieren. Siehe den Vergleich der Mieteinkommensteuer für Nichtansässige.
• Mansion Tax. Wenn Sie in England eine vermietete Immobilie im Wert von £2 Millionen oder mehr besitzen, sind das Stundungsmodell und die Befreiungen nun bestätigt. Siehe den Mansion-Tax-Leitfaden für Vermieter.

Zinsen und Wirtschaft

Zum Budget gehörte eine neue Prognose des Office for Budget Responsibility, die weniger erfreulich ausfällt als die vom März:

• Bank Rate: Die Prognose unterstellt im Durchschnitt 4,0 % in 2026-27, gegenüber 3,4 % im März, und etwas mehr als 4¼ % bis Mitte 2027.
• Inflation: Durchschnittlich 3,3 % in 2026-27, gegenüber 2,1 %, mit einem Höchststand von rund 3¾ % Anfang 2027, bevor sie 2028 auf 2 % zurückkehrt.
• Wachstum: Rund 1¼ % in 2026 und rund 1 % in 2027.
• Rendite zehnjähriger Gilts: Durchschnittlich 5,0 % in 2026-27, gegenüber 4,6 %.

Das sind Prognosen auf Basis von Markterwartungen, keine Entscheidungen der Bank of England. Praktisch bedeutet das: Die Preise für Festzins-Hypotheken folgen den Marktzinsen, wie wir in warum die Hypothekenzinsen steigen, obwohl der Bank Rate gehalten wird erklären. Testen Sie jedes Geschäft mit einem Zinssatz, der 1 bis 2 Punkte über dem heutigen liegt, im BTL-Finanzierbarkeitsrechner. Der Budget hebt zudem den Bankenzuschlag auf die Körperschaftsteuer ab Januar 2027 für 15 Monate von 3 % auf 6 % an. Die Dokumente sagen nicht, ob Kreditgeber diese Kosten weitergeben werden.

Käufer, Bauträger und gewerbliche Vermieter

• Erstkäufer. Das Eigenkapitaldarlehen Your First Home startet im April 2027 und soll rund 70.000 Käufern helfen. Die Auszahlungsgebühr beim Lifetime ISA sinkt von 25 % auf 20 % für Erstkäufer, die oberhalb der Preisgrenze von £450.000 kaufen, ab dem 29. Oktober 2026, und ein First Time Buyer ISA wird den Lifetime ISA für neue Sparer ab April 2029 ersetzen. Mehr Unterstützung für Käufer könnte die Wiederverkaufswerte im Einstiegssegment stützen. Ob sie die Preise treibt, ist eine Prognose, keine Tatsache.
• Sanierung und Entwicklung. Kleinere Brownfield-Projekte sind vom Biodiversity Net Gain befreit, und weitere £1,5 Milliarden fließen in sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau. Für BRRR- und Sanierungsprojekte ändert nichts im Budget die Zahlen direkt.
• Gewerbeimmobilien. Die Schwellen des Small Business Rate Relief steigen, die Sätze für Einzelhandel, Gastgewerbe und Freizeit werden zwei Jahre real eingefroren, und Vape-Läden sowie Spielhallen für Erwachsene verlieren ihre Entlastungen ab April 2027. Prüfen Sie die Wirkung auf die Bonität jedes gewerblichen Mieters.
• Rechnungen der Mieter. Die Mehrwertsteuersenkung auf Strom gilt bis zum 1. Juli 2027, und Haushalte in den Council-Tax-Stufen A bis D erhalten eine Energiezahlung von £100. Das ist vor allem wichtig, wenn Sie die Nebenkosten in der Miete enthalten haben, wie bei vielen HMOs und Kurzzeitvermietungen.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Rechnen Sie Ihr Portfolio mit 24 %, 44 % und 49 % neu durch. Berücksichtigen Sie das Guthaben für Finanzierungskosten zum Basissteuersatz für Immobilieneinkommen, nicht nur die Schlagzeile, und vergleichen Sie das Ergebnis mit den derzeit gesetzlich geltenden 22 %, 42 % und 47 %.
2. Vergleichen Sie Eigentumsstrukturen mit echten Zahlen. Der Rechner Gesellschaft vs. Privatbesitz zeigt den Zielkonflikt. Eine Einbringung kann Stamp Duty und Capital Gains Tax auslösen, und die Ausschüttungsregeln von 2028 bringen zusätzliche Unsicherheit, lassen Sie sich daher zuerst beraten.
3. Planen Sie die Registrierungsgebühr von £65 für jede Mietimmobilie in England ein.
4. Bereiten Sie sich auf Making Tax Digital vor. Die Erleichterung deckt nur verspätete Quartalsmeldungen ab, richten Sie Ihre Aufzeichnungen also jetzt ein.
5. Unterziehen Sie Ihre Finanzierungen einem Stresstest mit 1 bis 2 Punkten über Ihrem aktuellen Zinssatz, besonders wenn eine Zinsbindung in den nächsten 18 Monaten ausläuft.
6. Hören Sie auf, auf den Budget zu warten. Wenn ein Kauf oder Verkauf ohnehin sinnvoll war, ist der steuerliche Rahmen jetzt bekannt.

Häufig gestellte Fragen

Hat sich die Stamp Duty im Autumn Budget 2026 geändert?

Nein. Die Budgetdokumente enthalten keine Maßnahme zur Stamp Duty, und der höhere Satz von 5 % für zusätzliche Wohnimmobilien gilt weiter.

Ist die Capital Gains Tax für Vermieter gestiegen?

Nicht bei Wohnimmobilien. Die Sätze von 18 % und 24 % sind unverändert. Die einzige Änderung ist die niedrigere Grenze des Business Asset Disposal Relief, die Inhaber gewerblicher Unternehmen betrifft und nicht die meisten Vermieter.

Liegt die Schwelle der Mansion Tax jetzt bei £1,5 Millionen?

Nein. Der High Value Council Tax Surcharge gilt weiterhin für englische Häuser im Wert von £2 Millionen oder mehr ab April 2028. Der Budget bestätigte ein Stundungsmodell, Nachlässe und Befreiungen.

Wann zahlen Vermieter mehr Steuer auf Immobilieneinkommen?

Ab dem 6. April 2027, das erste betroffene Steuerjahr ist also 2027-28. Der Budget sieht für private Vermieter in England, Wales und Nordirland Sätze von 24 %, 44 % und 49 % vor, wobei die Entlastung für Finanzierungskosten dem Basissteuersatz für Immobilieneinkommen folgt. Bis der Finance Bill 2026-27 verabschiedet ist, gelten für 2027-28 rechtlich 22 %, 42 % und 47 %.

Muss ich meine Mietimmobilie registrieren?

Das Finanzministerium sagt, dass private Mietimmobilien in England registriert werden müssen, mit einer jährlichen Gebühr von £65 pro Immobilie ab dem 15. Dezember 2026. Prüfen Sie die Hinweise der Regierung, wann Ihr Registrierungsfenster öffnet.

Sollte ich meine Immobilien wegen des Budgets in eine Gesellschaft überführen?

Nicht automatisch. Das Finanzministerium erwartet nur eine begrenzte Verlagerung in Gesellschaften. Das Einbringen von Immobilien in eine Gesellschaft kann Stamp Duty und Capital Gains Tax auslösen, und Gesellschaftsgewinne unterliegen der Dividendensteuer und den neuen Ausschüttungsregeln von 2028. Modellieren Sie beide Wege und lassen Sie sich beraten.

Wichtigste Erkenntnisse

• Die Sätze der Stamp Duty und der Capital Gains Tax auf Wohnimmobilien haben sich im Autumn Budget 2026 nicht geändert.
• Der Budget sieht ab dem 6. April 2027 Sätze von 24 %, 44 % und 49 % für die Steuer auf Immobilieneinkommen vor, weitere 2 Punkte auf die bereits gesetzlich verankerten 22 %, 42 % und 47 %, vorbehaltlich des Finance Bill 2026-27. Weil die Entlastung für Finanzierungskosten dem Basissteuersatz für Immobilieneinkommen folgt, würde ein Vermieter im höheren Satz in unserem Beispiel £480 mehr zahlen als 2026-27, nicht £800.
• Neu für Vermieter: eine jährliche Gebühr von £65 pro Mietimmobilie in England ab dem 15. Dezember 2026 und neue Regeln für Unternehmensausschüttungen ab April 2028.
• Das OBR erwartet einen höheren Bank Rate und eine höhere Inflation als im März, daher sollten Sie Finanzierungen mit 1 bis 2 Punkten über dem heutigen Zinssatz einem Stresstest unterziehen.
• Die Schwelle der Mansion Tax bleibt bei £2 Millionen.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Finanzberatung. Er stützt sich auf die Budgetrede, die Budgetzusammenfassung des Finanzministeriums und die Kostenschätzungen der Maßnahmen, die am 28. Oktober 2026 veröffentlicht wurden, und Einzelheiten können sich bei der Ausarbeitung der Gesetzgebung ändern. Aktualisiert am 30. Oktober 2026, um die im Budget angekündigte weitere Erhöhung der Steuer auf Immobilieneinkommen zu berücksichtigen. Sprechen Sie mit einem qualifizierten Steuerberater, bevor Sie Entscheidungen treffen.