Steuer auf Ihren Mietgewinn
£3,746
ein effektiver Satz von 31.2 %, da er zu Ihrem Grenzsteuersatz auf Ihr sonstiges Einkommen aufgesattelt besteuert wird
Nur zur Veranschaulichung, unter Verwendung der Einkommensteuersätze und Schwellenwerte für England/Wales/Nordirland im Steuerjahr 2025/26. Schottland hat andere Stufen. Ohne National Insurance, Dividendensteuer, Studienkreditrückzahlungen und Rentenbeiträge, die allesamt Ihr tatsächliches Nettoeinkommen verändern. Keine Steuerberatung. Sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie auf dieser Grundlage Entscheidungen treffen.
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Was dieser Rechner leistet
Dieser Rechner ermittelt die britische Einkommensteuer für das Steuerjahr 2025/26 auf Ihr kombiniertes Gehalt (oder sonstige Einkünfte aus Anstellung, Selbstständigkeit oder Rente) plus den Netto-Mietgewinn aus Buy-to-let-Immobilien, damit Sie die wahren Steuerkosten sehen, wenn Mieteinnahmen zu Ihrem bisherigen Verdienst hinzukommen.
Er wendet das Standard-Personal-Allowance sowie die Stufen Basis (20 %), höher (40 %) und zusätzlich (45 %) an und (für Besserverdienende entscheidend) das Abschmelzen des Personal Allowance zwischen £100.000 und £125.140, das auf diesen Einkommensabschnitt einen effektiven Grenzsteuersatz von 60 % erzeugt.
So funktioniert die Berechnung
Ihr Personal Allowance beträgt zunächst £12.570 und sinkt um £1 je £2 Gesamteinkommen über £100.000, bis es bei £125.140 auf £0 fällt. Die gesamte Einkommensteuer wird dann nach den Standardstufen berechnet: 20 % bis £50.270, 40 % bis £125.140 und 45 % darüber.
Da der Mietgewinn auf Ihr Gehalt aufgesattelt wird, wird er mit dem Grenzsteuersatz besteuert, der sich ergibt, sobald das Gehalt berücksichtigt ist, und nicht isoliert. Ein Steuerzahler mit Basissteuersatz, den der Mietgewinn in die Stufe des höheren Satzes schiebt, zahlt 40 % auf den überlaufenden Teil, nicht 20 % auf alles.
Die Kennzahl oben isoliert die Steuer, die speziell durch den Mietgewinn entsteht, berechnet als (Steuer auf Gehalt plus Mietgewinn) minus (Steuer allein auf das Gehalt): die tatsächlichen Kosten dafür, dass dieses Einkommen auf alles andere, was Sie verdienen, aufgesattelt wird.
Rechenbeispiel
Ein Vermieter mit £45.000 Gehalt und £12.000 Netto-Mietgewinn nach Ausgaben.
- Gehalt allein: £45.000 → Steuer = £6.486
- Gesamteinkommen: £45.000 + £12.000 = £57.000
- Gesamtsteuer: £10.232 (Basisstufe bei £50.270 ausgeschöpft, Rest mit 40 % besteuert)
- Durch den Mietgewinn verursachte Steuer: £10.232 − £6.486 = £3.746
£3.746 der gesamten Steuerrechnung (ein effektiver Satz von 31,2 % auf den Mietgewinn selbst) entfallen unmittelbar auf die Mieteinnahmen, da der Großteil davon in die Stufe des höheren Satzes von 40 % fällt, sobald er auf das Gehalt aufgesattelt wird.
Häufig gestellte Fragen
Welche Einkommensteuerstufen gelten 2025/26?
Für England, Wales und Nordirland (Schottland hat eigene Stufen) beträgt das steuerfreie Personal Allowance £12.570. Darüber gelten 20 % bis £50.270, 40 % von £50.270 bis £125.140 und 45 % über £125.140. Diese Schwellenwerte sind seit 2021 eingefroren und bleiben es bis einschließlich des Steuerjahres 2025/26, wodurch bei steigenden Löhnen durch die kalte Progression mehr Steuerzahler in höhere Stufen rutschen.
Warum wird mein Personal Allowance gekürzt?
Übersteigt Ihr gesamtes steuerpflichtiges Einkommen (einschließlich Mietgewinn) £100.000, wird Ihr Personal Allowance von £12.570 um £1 je £2 über dieser Schwelle gekürzt und erreicht £0, sobald Sie £125.140 erreichen. Weil Sie steuerfreien Freibetrag verlieren und 40 % Steuer auf das ersetzende Einkommen zahlen, ergibt sich über dieses Band von £25.140 ein effektiver Grenzsteuersatz von 60 %.
Enthält dieser Rechner National Insurance?
Nein. Dieses Tool berechnet nur die Einkommensteuer. Mietgewinn unterliegt überhaupt keiner National Insurance, da er Kapitaleinkommen und kein Arbeitseinkommen ist, Gehalt und Einkünfte aus Selbstständigkeit aber schon. Berücksichtigen Sie Class 1 oder Class 4 NI gesondert, wenn Sie Ihr gesamtes Nettoeinkommen aus Anstellung oder Einzelunternehmen neben Ihrem Mietportfolio schätzen.
Wird Mietgewinn anders besteuert als Gehalt?
Nein. Bei privaten Vermietern wird der Netto-Mietgewinn zu Ihrem sonstigen Einkommen addiert und über dieselben Einkommensteuerstufen besteuert, mit dem Grenzsteuersatz, der sich ergibt, nachdem zuerst das Gehalt berücksichtigt wurde. Der eine große Unterschied sind die Hypothekenzinsen: Seit Section 24 können Vermieter sie nicht vor der Ermittlung des „Mietgewinns“ abziehen. Stattdessen erhalten sie eine pauschale Steuergutschrift von 20 % auf gezahlte Zinsen. Mit unserem Section-24-Steuerrechner sehen Sie diesen Effekt im Detail.
Was zählt in diesem Rechner als „Netto-Mietgewinn“?
Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Ausgaben: Verwaltergebühren, Versicherung sowie Instandhaltung und Reparaturen. Die Steuergutschrift von 20 % auf Hypothekenzinsen wird von HMRC gesondert angewendet und hier nicht abgezogen. Wenn Sie Ihre Nettozahl nicht kennen, rechnen Sie zuerst mit unserem Mietrenditerechner, oder mit dem Section-24-Steuerrechner, wenn auf der Immobilie Hypothekenschulden liegen.