Der britische Steuerleitfaden für Vermieter: Einkommensteuer, Section 24, CGT und Limited Company im Vergleich

Wie Mieteinnahmen tatsächlich besteuert werden

Der Mietgewinn (Einnahmen minus absetzbarer Ausgaben wie Maklergebühren, Versicherung, Reparaturen und Service Charges) wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert: 20 % im Basisband, 40 % im höheren Band, 45 % beim Spitzensatz. Einen eigenen „Vermietersteuersatz“ gibt es nicht. Wenn die Vermietung Ihr Gesamteinkommen in ein höheres Band hebt, wird nur der Teil oberhalb der Schwelle mit dem höheren Satz besteuert, nach den Standardregeln, die HMRC in seinem Leitfaden zur Versteuerung von Mieteinnahmen darlegt. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen durch, einschließlich der Wirkung von Hypothek und anderen Kosten auf die endgültige Rechnung, mit unserem britischen Einkommensteuerrechner.

Section 24: Die Einschränkung des Hypothekenzinsabzugs

Diese Änderung erwischt die meisten Vermieter, weil sie nicht so funktioniert, wie die meisten annehmen. Seit April 2020 können Sie Hypothekenzinsen nicht mehr von den Mieteinnahmen abziehen, bevor Ihre Steuerrechnung berechnet wird. Stattdessen erhalten Sie eine pauschale Steuergutschrift von 20 % auf Ihre Finanzierungskosten, die nach der Steuerberechnung angewendet wird. Für einen Steuerzahler im Basissteuersatz ist das ungefähr ein Nullsummenspiel, für einen Steuerzahler mit höherem Satz aber nicht: Ihr Mietgewinn wird berechnet und besteuert, als wären die Zinsen nie gezahlt worden, und Sie holen sich nur 20 % davon zurück, nicht 40 % oder 45 %. Diese Diskrepanz ist der Grund, warum ein stark hypothekenfinanziertes Portfolio den effektiven Steuersatz eines Vermieters auf den Mietgewinn weit über sein tatsächliches Einkommensteuerband heben kann, manchmal bis in den Verlustbereich, selbst wenn die Immobilie vor Steuern positive Nettomieteinnahmen erzielt. Die Mechanik legt HMRCs ursprüngliches Policy Paper zur Einschränkung des Finanzierungskostenabzugs dar. Unser Section-24-Steuerrechner zeigt die tatsächliche Auswirkung auf Ihre Zahlen, nach Steuerband.

Capital Gains Tax beim Verkauf

Verkaufen Sie eine Mietimmobilie für mehr, als Sie bezahlt haben (netto nach Kaufkosten, Verkaufskosten und etwaigen wertsteigernden Maßnahmen, nicht laufender Instandhaltung), unterliegt der Gewinn der Capital Gains Tax mit 18 % oder 24 %, je nach Ihrem Gesamteinkommen im Jahr, nach den aktuellen CGT-Sätzen auf gov.uk. Anders als bei der Einkommensteuer wartet man nicht auf die Self-Assessment-Frist im Januar: Gewinne aus britischen Wohnimmobilien müssen innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss gemeldet und die Steuer gezahlt werden, über HMRCs eigenen Dienst für CGT auf britische Immobilien. Siehe worauf Sie beim Verkauf CGT zahlen für die vollständigen Regeln zu Entlastungen und Befreiungen. Wer dieses 60-Tage-Fenster verpasst, bekommt zusätzlich zur Steuer selbst Strafen. Modellieren Sie einen konkreten Verkauf, einschließlich Ihres jährlichen Freibetrags und etwaiger Kosten für Wertsteigerungen, mit unserem Capital-Gains-Tax-Rechner.

Limited Company oder Privatbesitz

Der Kauf über eine Limited Company umgeht Section 24 vollständig: Eine Gesellschaft zieht Hypothekenzinsen als normale Betriebsausgabe von ihrer Körperschaftsteuer ab, derzeit 19-25 % je nach Gewinn, ohne die Beschränkung auf eine Gutschrift von 20 %. Das ist die Hauptattraktion, und sie ist real. Was sie nicht tut: die Steuer verschwinden lassen. Gewinn, der in der Gesellschaft bleibt, wird mit Körperschaftsteuersätzen besteuert, und um das Geld in die eigene Tasche zu bekommen, müssen Sie es als Gehalt oder Dividende entnehmen, was auf der persönlichen Seite erneut besteuert wird. Für einen Vermieter, der Gewinn reinvestieren und ein Portfolio aufbauen will, statt sofort Einkommen zu entnehmen, kann die Steuerstundung dem durch Section 24 eingeschränkten privaten Weg immer noch überlegen sein. Wer das Einkommen jetzt braucht, dem können die zwei Steuerebenen den Großteil des Vorteils wegfressen. Außerdem ist es eine Entscheidung, die man einmal trifft, beim Kauf: Eine bereits gehaltene Immobilie später in eine Gesellschaft zu überführen bedeutet, sie zum Marktwert an die Gesellschaft zu verkaufen, was Stamp Duty und Capital Gains Tax auslöst, als wäre es ein Verkauf an einen fremden Käufer. Unser Rechner Limited Company gegen Privatbesitz berechnet beide Strukturen nebeneinander, einschließlich der Steuer auf die Dividendenentnahme, sodass der Vergleich nicht nur der Schlagzeilensatz der Körperschaftsteuer ist.

Welche Steuerfrage wann am wichtigsten ist

Einkommensteuer und Section 24 gelten in jedem Jahr, in dem Sie die Immobilie halten. Sie sind die laufenden Kosten des Vermietergeschäfts. Die Capital Gains Tax ist ein einmaliges Ereignis, fällt aber nur beim Verkauf an und sollte Ihre jährlichen Entscheidungen daher nicht so prägen wie die ersten beiden. Die Frage der Limited Company ist anderer Art: Sie ist eine strukturelle Entscheidung, die Sie praktisch einmal beim Erwerb treffen, denn das spätere Rückgängigmachen kostet Stamp Duty und CGT obendrauf, was immer Sie sparen wollten. Praktisch heißt das: Prüfen Sie die Zahlen zu Section 24 und Einkommensteuer vor jedem Kauf, den Sie mit einer Hypothek finanzieren, modellieren Sie die Frage der Limited Company vor dem Vertragsaustausch (nicht danach) und behandeln Sie die CGT als Faktor für Ihren Ausstiegszeitpunkt und die Planung des jährlichen Freibetrags, nicht als monatliches Thema. Wenn Sie aus dem Ausland finanzieren, prüfen Sie auch, ob eine Offshore-Umschuldung eine normale GBP-Hypothek nach Einpreisung des Währungsrisikos tatsächlich schlägt.

Unser Ansatz

Wir führen jeden Erwerb durch die Zahlen zu Einkommensteuer und Section 24, bevor wir über die Finanzierung entscheiden, und durch den Vergleich mit der Limited Company, bevor wir über die Haltestruktur entscheiden. Die vier oben verlinkten Rechner sind dieselben, die wir selbst nutzen, keine vereinfachte Version. Wenn Sie diese Modellierung lieber im Rahmen eines größeren Deals für sich erledigen lassen möchten, neben unserer Analyse von Stamp Duty und Mietrendite, erklärt unsere Investorenseite, wie diese Partnerschaft funktioniert. Wenn Ihr Portfolio etwas in der Nähe der £2-Millionen-Marke enthält, lesen Sie auch unseren Leitfaden zum kommenden High Value Council Tax Surcharge, einer eigenen Abgabe zusätzlich zu allem oben.

Häufig gestellte Fragen

Zahle ich Steuern auf Mieteinnahmen, wenn auf der Immobilie eine Hypothek liegt?

Ja. Seit Section 24 vollständig gilt, werden Hypothekenzinsen nicht mehr abgezogen, bevor Ihr Mietgewinn für die Einkommensteuer berechnet wird. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift von 20 % auf die Zinsen, die nachträglich angewendet wird. Das kann eine echte Steuerrechnung bedeuten, selbst in einem Jahr, in dem die nach Hypothekenkosten verbleibenden Einnahmen dünn sind.

Gibt es einen steuerfreien Freibetrag für Mieteinnahmen?

Ja, es gibt einen Property Income Allowance von £1,000, aber wenn Ihre tatsächlichen Ausgaben £1,000 übersteigen (wie es meist der Fall ist, sobald Maklergebühren, Versicherung und Reparaturen eingerechnet sind), ist es normalerweise besser, stattdessen die tatsächlichen Ausgaben geltend zu machen, da Sie nicht beides für dasselbe Einkommen nutzen können.

Worin unterscheidet sich Section 24 von einer normalen Ausgabenbeschränkung?

Die meisten Betriebsausgaben werden vor der Steuerberechnung abgezogen. Die Finanzierungskosten nach Section 24 werden danach berücksichtigt. Sie erhalten eine pauschale Gutschrift von 20 % gegen Ihre Steuerrechnung, statt dass die Zinsen Ihren steuerpflichtigen Gewinn mindern. Für alle, die oberhalb des Basissteuersatzes besteuert werden, ist das ein deutlich schlechteres Ergebnis als ein direkter Abzug.

Zahle ich Capital Gains Tax, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Nein. Ein Verlust kann mit anderen Gewinnen im selben Steuerjahr verrechnet oder gegen künftige Gewinne vorgetragen werden, doch für einen Verlust selbst ist keine CGT zu zahlen oder als fällig zu melden (ein Verlust bei einer britischen Wohnimmobilie muss weiterhin im selben 60-Tage-Rahmen gemeldet werden, wenn Sie in diesem Jahr andere Gewinne melden müssen).

Vermeidet der Kauf über eine Limited Company die Capital Gains Tax beim Verkauf?

Nein. Eine Gesellschaft zahlt beim Verkauf Körperschaftsteuer auf den Gewinn, nicht die persönliche CGT: eine andere Steuer, keine Befreiung. Und die anschließende Entnahme des Erlöses als Dividende wird obendrauf erneut besteuert.

Kann ich meine bestehenden, privat gehaltenen Immobilien in eine Limited Company überführen, um Section 24 zu umgehen?

Nur durch Verkauf an die Gesellschaft zum Marktwert, was Stamp Duty Land Tax und Capital Gains Tax auslöst, als hätten Sie an einen Fremden verkauft. Bei einem bestehenden Portfolio muss dieser Vorabaufwand meist sehr sorgfältig gegen die laufende Section-24-Ersparnis abgewogen werden. Selten ist es ein klarer Gewinn.

Wichtigste Erkenntnisse

• Der Mietgewinn wird mit Ihrem Grenzsteuersatz (20 %, 40 % oder 45 %) besteuert, es gibt keinen eigenen Vermietersatz.
• Section 24 ersetzte den Abzug von Hypothekenzinsen durch eine Steuergutschrift von 20 %, die den effektiven Satz eines Steuerzahlers mit höherem Satz auf den Mietgewinn weit über sein Einkommensteuerband heben kann.
• Die Capital Gains Tax auf den Verkauf einer britischen Wohnimmobilie muss innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss gemeldet und gezahlt werden, getrennt von Ihrem jährlichen Self Assessment.
• Eine Limited Company umgeht die Section-24-Beschränkung, fügt aber bei der Gewinnentnahme als Dividende eine zweite Steuerebene hinzu. Für manche Vermieter ein Nettogewinn, nicht für alle.
• Die Strukturierung über eine Limited Company ist praktisch eine einmalige Entscheidung: Die Überführung eines bestehenden Privatportfolios löst Stamp Duty und CGT aus, als würde an einen fremden Käufer verkauft.
• Einkommensteuer und Section 24 gelten in jedem Jahr des Haltens, die CGT einmal beim Verkauf, und die Frage der Limited Company sollte vor dem Kauf geklärt werden, nicht danach.

Dieser Leitfaden dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuerregeln und Sätze ändern sich, und Ihre persönlichen Umstände beeinflussen, welcher Weg für Sie der beste ist. Sprechen Sie mit einem qualifizierten Steuerberater, bevor Sie eine Entscheidung auf Grundlage der obigen Zahlen treffen.