Ihre Einkommensteuerstufe (private Haltung)
Veräußerungsgewinn
£92,000
Vor dem jährlichen Freibetrag von £3,000 (nur privat, Unternehmen erhalten keinen vergleichbaren Freibetrag).
Privat gehalten
Über Limited Company gehalten
Nur zur Veranschaulichung. Es wird angenommen, dass die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist (keine Private Residence Relief), und für das Ltd-Szenario, dass der Gewinn der einzige steuerpflichtige Gewinn der Gesellschaft im Jahr ist (für nach Dezember 2017 erworbene Vermögenswerte gilt keine Indexierungszulage, und für Unternehmen gilt seither keine mehr). Nicht enthalten ist die Steuer auf Dividenden- oder Gehaltsentnahmen, wenn Sie den Erlös später aus der Gesellschaft entnehmen. Keine Finanz- oder Steuerberatung. Klären Sie dies vor einem Verkauf immer mit einem Steuerberater.
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Was dieser Rechner leistet
Dieses Tool berechnet die Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer britischen Anlageimmobilie und vergleicht, was Sie als privater Vermieter schulden würden, mit der Körperschaftsteuer, die eine Limited Company für denselben Verkauf zahlen würde.
Geben Sie den ursprünglichen Kaufpreis, den Verkaufspreis, Kauf- und Verkaufskosten sowie wertsteigernde Investitionen ein (keine laufenden Reparaturen). Der Rechner ermittelt Ihren Gewinn und wendet dann je nach verglichenem Panel die privaten CGT-Sätze mit dem jährlichen Freibetrag oder die Körperschaftsteuer mit Marginal Relief an.
So funktioniert die Berechnung
Gewinn = Verkaufspreis - Kaufpreis - Kaufnebenkosten - Verkaufskosten - wertsteigernde Investitionen. Das ist der gleiche Ausgangswert für beide Besitzstrukturen. Erst die steuerliche Behandlung unterscheidet sich.
Privat: Die ersten 3.000 £ Gewinn pro Steuerjahr sind steuerfrei, der Rest wird mit 18 % (Basissatz) oder 24 % (höherer/zusätzlicher Satz) besteuert: die Sätze für Wohnimmobilien, die seit dem 30. Oktober 2024 gelten und für 2026/27 unverändert bleiben.
Limited Company: Es gibt keinen jährlichen Freibetrag und keine Indexierungszulage für nach Dezember 2017 erworbene Vermögenswerte. Der gesamte Gewinn wird dem Jahresgewinn der Gesellschaft hinzugerechnet und mit denselben Körperschaftsteuersätzen wie Betriebsgewinn besteuert: 19 % bis 50.000 £, 25 % über 250.000 £, dazwischen gestaffelte Marginal Relief.
Rechenbeispiel
Eine für 250.000 £ gekaufte und für 350.000 £ verkaufte Immobilie, mit 3.000 £ Kaufnebenkosten und 5.000 £ Verkaufskosten, im Besitz eines Steuerzahlers mit höherem Satz.
- Gewinn: 350.000 £ − 250.000 £ − 3.000 £ − 5.000 £ = 92.000 £
- Privat: steuerpflichtiger Gewinn nach 3.000 £ Freibetrag = 89.000 £ × 24 % = 21.360 £
- Ltd: steuerpflichtiger Gewinn = 92.000 £, mit Marginal Relief besteuert ≈ 22,4 % = 20.630 £
21.360 £ private CGT gegenüber 20.630 £ Körperschaftsteuer, nur 730 £ Unterschied auf dieser Gewinnhöhe, da die Marginal-Relief-Spanne den effektiven Ltd-Satz in die Nähe des privaten höheren Satzes bringt. Bei größeren Gewinnen wird die Lücke deutlicher: Die private CGT bleibt bei 24 %, während der effektive Ltd-Satz erst über 250.000 £ Gewinn auf 25 % steigt.
Häufig gestellte Fragen
Zahle ich CGT, wenn die Immobilie mein Hauptwohnsitz war?
Nein. Die Private Residence Relief befreit Gewinne auf Ihr einziges oder Hauptwohnhaus für die Zeiträume, in denen Sie dort gewohnt haben. Dies bildet dieser Rechner nicht ab, da er für den Verkauf von Anlageimmobilien gedacht ist. War eine Immobilie nur während eines Teils der Besitzdauer Ihr Hauptwohnsitz (z. B. weil Sie sie nach dem Auszug vermietet haben), kann ein Teil des Gewinns dennoch befreit sein. Lassen Sie sich bei gemischter Nutzung gezielt beraten.
Wie hoch ist der jährliche Freibetrag, und kann ich den meines Ehepartners ebenfalls nutzen?
Der jährliche Freibetrag 2025/26 beträgt 3.000 £ pro Person. Besitzen Sie die Immobilie gemeinsam mit Ehepartner oder eingetragenem Partner, hat jeder von Ihnen einen eigenen Freibetrag von 3.000 £ auf seinen Gewinnanteil, was den Freibetrag bei gemeinsamem Besitz faktisch verdoppelt.
Ist die Kapitalertragsteuer für Unternehmen dieselbe wie für Privatpersonen?
Nein. Unternehmen zahlen keine Kapitalertragsteuer. Ein Immobilienverkauf durch eine Limited Company ist ein "steuerpflichtiger Gewinn" (chargeable gain), der dem Betriebsgewinn hinzugerechnet und mit Körperschaftsteuersätzen (19-25 %) besteuert wird, nicht mit den privaten CGT-Sätzen von 18 %/24 %, und ohne jährlichen Freibetrag in Höhe von 3.000 £.
Wie und wann zahle ich die CGT tatsächlich?
Für britische Wohnimmobilien müssen Sie die CGT innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss über den HMRC-Dienst "Report and pay Capital Gains Tax on UK property" melden und zahlen. Das ist deutlich früher als die jährliche Self-Assessment-Frist, und bei verspäteter Meldung drohen Strafen, selbst wenn am Ende keine Steuer fällig ist.
Vermeidet die Einbringung in eine Gesellschaft vor dem Verkauf die CGT vollständig?
Nein. Die Übertragung einer Immobilie, die Sie bereits privat besitzen, auf eine Gesellschaft gilt selbst als Veräußerung und kann genau die CGT-Rechnung (plus Stamp Duty auf die Übertragung) auslösen, die die Gründung vermeiden sollte. Der Körperschaftsteuer-Vergleich hier ist vor allem für eine Immobilie relevant, die die Gesellschaft von Anfang an gekauft hat, nicht für eine bestehende private Immobilie, die später eingebracht wird.