Stamp Duty (SDLT) bei Buy-to-Let erklärt: Sätze, Zuschläge und Kosten (Leitfaden 2026)

Was ist die Stamp Duty bei Buy-to-Let?

Die Stamp Duty Land Tax (SDLT) wird beim Kauf von Immobilien oder Grundstücken in England und Nordirland erhoben. Wer eine Anlageimmobilie oder eine Wohnimmobilie zusätzlich zum Hauptwohnsitz kauft, zahlt normalerweise die erhöhten Sätze für zusätzliche Wohnimmobilien: sei es ein Buy-to-Let, ein Ferienhaus, eine zweite Wohnimmobilie oder die meisten Wohnimmobilienkäufe über eine Limited Company. Schottland erhebt die Land and Buildings Transaction Tax und Wales die Land Transaction Tax, dieser Leitfaden gilt also konkret für England und Nordirland. Der Kauf von Gewerbe- oder Mischimmobilien, etwa eines Ladens mit Wohnung darüber, folgt einer eigenen Struktur für Nichtwohnimmobilien. Nutzen Sie dafür unseren Stamp-Duty-Rechner für Gewerbeimmobilien statt der Wohnimmobilien-Stufen unten.

Aktuelle Stamp-Duty-Sätze bei Buy-to-Let

Die SDLT ist progressiv. Jeder Satz gilt nur für den Teil des Kaufpreises, der in die jeweilige Stufe fällt, nicht für den gesamten Betrag. Die Sätze unten entsprechen der GOV.UK-Seite zu den SDLT-Sätzen für Wohnimmobilien, die dieselben Zahlen einschließlich des Zuschlags für erhöhte Sätze aufführt.

Beispiel: Stamp Duty bei einem Buy-to-Let für £300,000

Das kommt zu Ihrer Anzahlung, den Rechtskosten, den Hypothekenkosten und einem eventuellen Sanierungsbudget hinzu, nicht anstelle davon.

Wer zahlt den zusätzlichen Zuschlag von 5 %?

Die erhöhten Sätze gelten in der Regel, wenn Sie am Ende der Transaktion mehr als eine Wohnimmobilie besitzen und nicht Ihren einzigen oder Hauptwohnsitz ersetzen. Typische Auslöser: der Kauf Ihres ersten Buy-to-Let bei gleichzeitigem Behalten des eigenen Zuhauses, der Kauf einer Zweit- oder Ferienimmobilie oder der Erwerb einer Wohnimmobilie über die meisten Limited Companies. Ob der Zuschlag anfällt, hängt von Ihren konkreten Umständen ab, holen Sie also fachlichen Rat ein, wenn Ihre Lage mehr als ein einfacher Zweitkauf ist.

Kauf über eine Limited Company

Viele professionelle Vermieter kaufen über eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV) in Form einer Limited Company. In den meisten Fällen zahlt eine Gesellschaft, die eine Wohnimmobilie kauft, auch beim allerersten Erwerb die erhöhten SDLT-Sätze. Die Gründung einer Gesellschaft setzt die Lage bei zusätzlichen Wohnimmobilien nicht zurück. Der Kauf über eine Gesellschaft kann in manchen Situationen kaufmännische oder steuerliche Vorteile haben, wägen Sie ihn aber vor der Festlegung gegen Buchhaltungs-, Hypotheken- und Rechtsberatung ab und nicht allein gegen die SDLT-Zeile.

Käufer aus dem Ausland

Nicht in Großbritannien ansässige Käufer von Wohnimmobilien in England oder Nordirland können zudem einen SDLT-Zuschlag von 2 % für Nichtansässige schulden (laut GOV.UK-Hinweisen zur SDLT für Nicht-Ansässige), zusätzlich zu eventuell geltenden erhöhten Sätzen. Die insgesamt zu zahlende SDLT hängt vom steuerlichen Wohnsitzstatus des Käufers und der Art des Kaufs ab.

Verheiratete Paare und eingetragene Lebenspartner

HMRC behandelt verheiratete Paare und eingetragene Lebenspartner, die zusammenleben, bei der Frage der erhöhten Sätze im Allgemeinen als eine Einheit. Besitzt ein Partner bereits eine andere Wohnimmobilie, wirkt sich das auf die SDLT-Lage bei einem Neukauf aus, selbst wenn der andere Partner nichts besitzt. Eigentumsstrukturen mit früheren Immobilien oder geerbten Anteilen werden schnell kompliziert. Holen Sie Rat ein, bevor Sie die Verträge austauschen, nicht danach.

Gibt es Ausnahmen?

Ersatz des Hauptwohnsitzes

Wenn Sie Ihr neues Zuhause kaufen, bevor Sie Ihren bisherigen Hauptwohnsitz verkaufen, müssen Sie die erhöhten Sätze möglicherweise zunächst zahlen. Verkaufen Sie den bisherigen Hauptwohnsitz dann innerhalb der geltenden Frist, können Sie den Zuschlag in der Regel zurückfordern, sofern Sie die Bedingungen von HMRC erfüllen.

Immobilien unter £40,000

Wohnimmobilien, die für weniger als £40,000 gekauft werden, fallen in der Regel gar nicht unter die erhöhten Sätze.

Mischnutzung und Gewerbeimmobilien

Gewerbegebäude und echte Mischimmobilien (Läden mit Wohnungen darüber, Büros, Lagerhallen, landwirtschaftliche Flächen und manche gemischt gewerblich-wohnwirtschaftliche Investitionen) werden nach anderen SDLT-Regeln besteuert und unterliegen normalerweise nicht dem Zuschlag für Wohnimmobilien.

Hausboote und Mobilheime

Hausboote, Wohnwagen und Mobilheime liegen in der Regel ganz außerhalb des SDLT-Systems.

Warum die Stamp Duty für Investoren wichtig ist

Viele neue Investoren konzentrieren sich ganz auf die Finanzierbarkeit der Hypothek und behandeln die SDLT als Rundungsfehler. Das ist sie nicht. Sie erhöht das für den Abschluss nötige Kapital und wirkt sich unmittelbar auf die Rendite auf das eingesetzte Kapital, ROI, das tatsächlich verfügbare Sanierungsbudget, das Wachstumstempo des Portfolios und die Refinanzierungsstrategie aus. Gerade für BRRR-Investoren ist die SDLT Teil des insgesamt eingesetzten Kapitals und gehört von Anfang an in die Rentabilitätsanalyse, nicht nachträglich angehängt.

Berechnen Sie Ihre Investitionskosten vor dem Kauf

Rechnen Sie die vollständigen Erwerbskosten vor einem Angebot durch, nicht nur den Schlagzeilen-Kaufpreis. Unser Stamp-Duty-Rechner liefert den genauen SDLT-Betrag für Standardkäufe, Erstkäufer und zusätzliche Wohnimmobilien, und unser Deal Analyser bezieht diesen Betrag in Anzahlung, Hypothek, Sanierung und Mietrendite ein, sodass Sie mit Ihren echten Gesamtkosten statt einer Schätzung arbeiten. Die SDLT ist nur die Steuer beim Einstieg. Unser Steuerleitfaden für britische Vermieter behandelt, was Sie in jedem Jahr des Haltens und beim späteren Verkauf schulden, einschließlich unseres Kapitalertragsteuer-Rechners für die Ausstiegsseite desselben Deals.

Häufig gestellte Fragen

Wann zahle ich die Stamp Duty?

Eine SDLT-Erklärung muss normalerweise innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss eingereicht und eine fällige Steuer gezahlt werden. In den meisten Transaktionen erstellt Ihr Conveyancing-Solicitor die Erklärung und veranlasst die Zahlung in Ihrem Namen.

Kann ich die Stamp Duty in meine Hypothek einrechnen?

Meistens nicht. Die SDLT wird normalerweise aus eigenen Mitteln neben der Anzahlung und anderen Abschlusskosten gezahlt und nicht über die Hypothek finanziert.

Kann die Stamp Duty von den Mieteinnahmen abgezogen werden?

Im Allgemeinen nein. Die SDLT ist für Zwecke der Einkommensteuer normalerweise keine abzugsfähige Ausgabe gegen Mieteinnahmen. Sie kann jedoch je nach Umständen Teil Ihrer Anschaffungskosten für die Capital Gains Tax bei einer späteren Veräußerung der Immobilie sein.

Zahlen Erstkäufer bei einem Buy-to-Let die zusätzlichen SDLT-Sätze?

Die First-Time Buyer Relief gilt nur, wenn Sie eine Immobilie als einzigen oder Hauptwohnsitz erwerben. Wer rein als Investition kauft, hat keinen Anspruch auf diese Entlastung, und ob stattdessen die erhöhten Sätze gelten, hängt von der gesamten Eigentumslage am Ende der Transaktion ab.

Wichtigste Erkenntnisse

• Für Buy-to-Let-Käufe gelten in der Regel die erhöhten SDLT-Sätze.
• Der zusätzliche Zuschlag kann Ihre anfänglichen Investitionskosten erheblich erhöhen.
• Auch Gesellschaften, die Wohnimmobilien kaufen, zahlen im Allgemeinen die erhöhten Sätze, selbst beim ersten Erwerb.
• Misch- und Gewerbeimmobilien folgen völlig anderen SDLT-Regeln.
• Beziehen Sie die Stamp Duty bei der Berechnung der Investitionsrendite immer ein, nicht nur den Kaufpreis.

Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die SDLT-Regeln können sich ändern, und individuelle Umstände beeinflussen, was tatsächlich zu zahlen ist. Holen Sie vor einem Kauf den Rat eines qualifizierten Solicitors oder Steuerberaters ein.