Steuerjahr
Ihre Einkommensteuerstufe (private Haltung und Dividenden)
Steuerunterschied
£1,157
Die Haltung über eine Limited Company kostet insgesamt weniger Steuern, auch nach Dividendensteuer auf das Entnommene.
Privat gehalten
Über Limited Company gehalten
Nur zur Veranschaulichung. Nicht enthalten sind Stamp Duty und Kapitalertragsteuer, die bei der Einbringung einer bestehenden privat gehaltenen Immobilie anfallen, die in der Regel höheren Hypothekenzinsen und niedrigeren LTVs, die Kreditgeber Limited Companies bieten, sowie die Steuer, die anfällt, wenn die Gesellschaft schließlich aufgelöst oder verkauft wird, statt jährlich Dividenden zu entnehmen. Die Abschmelzung des persönlichen Freibetrags und weitere Einkünfte, die sich mit Ihrem Mietgewinn addieren, sind nicht modelliert. Holen Sie vor der Wahl einer Struktur immer professionellen Steuerrat ein.
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Was dieser Rechner leistet
Dieses Tool vergleicht die reale Rendite nach Steuern eines neuen Buy-to-let-Kaufs bei privater Haltung mit der Haltung über eine Limited Company, mit denselben Mieteinnahmen, Hypothekenzinsen und Ausgaben für beide. Anders als ein einfacher Vergleich von Körperschaftsteuer und Einkommensteuer besteuert es auch die Dividenden, die Sie aus der Gesellschaft entnehmen, denn diese Steuerrechnung fällt tatsächlich an, wenn Sie das Geld ausgeben.
Legen Sie Ihre Einkommensteuerstufe fest, wie viel vom Gewinn der Gesellschaft nach Steuern Sie jährlich als Dividende entnehmen möchten, und eventuelle zusätzliche laufende Kosten der Ltd-Struktur. Der Rechner ermittelt Körperschaftsteuer, Dividendensteuer und die entsprechende private Einkommensteuer automatisch.
So funktioniert die Berechnung
Privat: Einkommensteuer wird auf (Mieteinnahmen − sonstige Ausgaben) zu Ihrem Grenzsteuersatz erhoben, wobei Hypothekenzinsen nur mit einer Steuergutschrift zum Basissatz (20 % in 2026/27, ab 2027/28 steigend mit dem Basissatz für Immobilieneinkünfte) berücksichtigt statt abgezogen werden, die ab 2017 eingeführten Section-24-Regeln.
Limited Company: Körperschaftsteuer wird auf (Mieteinnahmen − sonstige Ausgaben − Hypothekenzinsen − laufende Kosten) erhoben, da Zinsen eine voll abzugsfähige Betriebsausgabe sind. Was Sie anschließend als Dividende entnehmen, wird nach einem steuerfreien Dividendenfreibetrag von 500 £ erneut mit Dividendensätzen (10,75 % / 35,75 % / 39,35 %) besteuert. In der Gesellschaft belassener Gewinn wird erst bei der Entnahme erneut besteuert.
Der Steuerunterschied vergleicht Ihre private Einkommensteuerrechnung mit der kombinierten Körperschaftsteuer plus Dividendensteuer auf das, was Sie tatsächlich entnehmen. Mehr Gewinn in der Gesellschaft zu belassen (niedrigere Entnahmequote in %) verschiebt die Dividendensteuer, beseitigt sie aber nicht. Dieses Geld wird besteuert, sobald es irgendwann herauskommt.
Rechenbeispiel
Ein Steuerzahler mit höherem Satz (40 %) mit 15.000 £ Jahresmiete, 6.000 £ Hypothekenzinsen, 2.000 £ sonstigen Ausgaben und 700 £ laufenden Ltd-Kosten, der 100 % des Gewinns als Dividende entnimmt.
- Mieteinnahmen: 15.000 £
- Sonstige Ausgaben: 2.000 £ → Gewinn vor Zinsen: 13.000 £
- Privat: Einkommensteuer = 13.000 £ × 40 % = 5.200 £, abzüglich 20 % Gutschrift auf 6.000 £ Zinsen (1.200 £) = 4.000 £ fällig
- Realer Überschuss: 15.000 £ − 2.000 £ − 6.000 £ = 7.000 £
- Ltd: steuerpflichtiger Gewinn = 7.000 £ − 700 £ laufende Kosten = 6.300 £ × 19 % = 1.197 £ Körperschaftsteuer
- Dividende: 6.300 £ − 1.197 £ = 5.103 £ entnommen, abzüglich 500 £ Freibetrag × 35,75 % = 1.646 £ Dividendensteuer
Die fällige private Steuer beträgt 4.000 £. Die Steuer der Ltd beläuft sich auf 1.197 £ + 1.646 £ = 2.843 £ kombiniert, über die Gesellschaft also immer noch 1.157 £ günstiger, selbst nach Dividendensteuer, aber bei weitem nicht der Abstand, den ein reiner Körperschaftsteuer-Vergleich nahelegen würde.
Häufig gestellte Fragen
Warum Dividendensteuer einbeziehen, wenn man mit Section 24 vergleicht?
Körperschaftsteuer allein unterschätzt, was eine Limited Company Sie tatsächlich kostet, denn der Gewinn der Gesellschaft ist erst Ihr Geld, wenn Sie ihn entnehmen. Der Vergleich von Körperschaftsteuer mit privater Einkommensteuer lässt eine Ltd besser aussehen, als sie für jeden ist, der den Gewinn entnehmen und ausgeben will. Dieser Rechner rechnet diese Dividendensteuer wieder ein, damit der Vergleich das Geld widerspiegelt, das Sie tatsächlich nutzen können.
Ist eine Limited Company mit Dividendensteuer immer günstiger?
Nein. Beim Basissatz macht die Entnahme von 100 % des Gewinns als Dividende privaten Besitz oft günstiger, sobald Körperschaftsteuer und Dividendensteuer zusammenkommen, da der kombinierte Satz den privaten Satz von 20 % übersteigen kann. Der Vorteil der Ltd wächst mit Ihrer Steuerstufe und dem Verschuldungsgrad (wie viel Hypothekenzins Sie privat nicht abziehen dürfen). Am stärksten ist er bei Steuerzahlern mit höherem und zusätzlichem Satz und großen Hypotheken.
Was passiert, wenn ich nicht den gesamten Gewinn als Dividende entnehme?
Dividendensteuer fällt nur auf das an, was Sie tatsächlich entnehmen. In der Gesellschaft belassener Gewinn wird einmal zu Körperschaftsteuersätzen besteuert und kann in weitere Anzahlungen reinvestiert oder zurückgehalten werden, wird aber erneut besteuert (als Dividende oder über Kapitalertragsteuer, wenn Sie Ihre Anteile verkaufen oder die Gesellschaft auflösen), sobald er Sie persönlich erreicht. Gewinnthesaurierung verschiebt die Steuer also, statt sie zu vermeiden.
Zahle ich in beiden Fällen Sozialversicherungsbeiträge (National Insurance) auf Mieteinnahmen?
Nein. Mieteinnahmen unterliegen weder für einen privaten Vermieter noch für eine Limited Company der National Insurance, unabhängig davon, wie der Gewinn strukturiert ist. Dies ist einer der wenigen Bereiche, in denen privater und Ltd-Besitz gleich behandelt werden.
Sollte ich eine Immobilie, die ich bereits privat besitze, in eine Gesellschaft einbringen?
Nicht automatisch. Die Übertragung einer bestehenden Immobilie auf eine Limited Company gilt steuerlich in der Regel als Verkauf und löst Kapitalertragsteuer und Stamp Duty Land Tax auf die Übertragung aus (ohne Erleichterung für Ersterwerber oder Mehrfachobjekte), dazu die Kosten einer neuen Hypothek auf den Namen der Gesellschaft, oft zu einem schlechteren Satz als Ihr bestehendes privates Angebot. Die Einbringung ist tendenziell bei Neukäufen sinnvoller als bei der Umstrukturierung eines bestehenden Portfolios. Holen Sie vor diesem Schritt professionellen Steuerrat ein.