Steuerjahr
Ihre Einkommensteuerstufe (private Haltung)
Steuerunterschied
£3,180
Die Haltung über eine Limited Company kostet auf dieser Gewinnhöhe weniger Steuern.
Privat gehalten
Über Limited Company gehalten
Nur zur Veranschaulichung. Nicht enthalten sind die Steuer auf Dividenden- oder Gehaltsentnahmen auf Ltd-Seite, die Abschmelzung des persönlichen Freibetrags oder weitere Einkünfte, die sich mit Ihrem Mietgewinn addieren. Die Einbringung eines bestehenden Portfolios kann Stamp Duty und Kapitalertragsteuer auf die Übertragung sowie neue Kosten für die Hypothekenaufnahme auslösen. Holen Sie vor einer Umstrukturierung immer professionellen Steuerrat ein. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
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Was dieser Rechner leistet
Dieses Tool vergleicht die reale Steuerlast beim Halten einer Buy-to-let-Immobilie privat gegenüber über eine Limited Company, bei gleichen Mieteinnahmen, Hypothekenzinsen und sonstigen Ausgaben. Beide Strukturen werden seit den Section-24-Änderungen von 2020 völlig unterschiedlich besteuert.
Bei privatem Besitz dürfen Sie Hypothekenzinsen nicht mehr vor der Steuer von den Mieteinnahmen abziehen. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift zum Basissatz auf die gezahlten Zinsen: 20 % in 2026/27, ab 2027/28 steigt sie mit dem Basissatz für Immobilieneinkünfte. Eine Limited Company zieht Zinsen weiterhin als normale Betriebsausgabe ab und zahlt Körperschaftsteuer auf den Rest. Wählen Sie Ihre Einkommensteuerstufe, um die Zahlen für privaten Besitz zu sehen, und der Rechner ermittelt die entsprechende Körperschaftsteuer automatisch anhand der Gewinnhöhe.
So funktioniert die Berechnung
Privat: Einkommensteuer wird auf (Mieteinnahmen − sonstige Ausgaben) zu Ihrem Grenzsteuersatz erhoben. Hypothekenzinsen werden hinzugerechnet, nicht abgezogen. Anschließend erhalten Sie eine Steuergutschrift zum Basissatz (20 % in 2026/27, ab 2027/28 steigend mit dem Basissatz für Immobilieneinkünfte) auf die tatsächlich gezahlten Zinsen, die von der Steuerschuld abgezogen wird, nicht vom steuerpflichtigen Gewinn selbst.
Limited Company: Körperschaftsteuer wird auf (Mieteinnahmen − sonstige Ausgaben − Hypothekenzinsen) erhoben, da Zinsen eine voll abzugsfähige Betriebsausgabe sind. Der Satz beträgt 19 % bis 50.000 £ Gewinn, 25 % über 250.000 £ und dazwischen ein gestaffelter Marginal-Relief-Satz.
Der reale Überschuss (Miete minus alle Kosten einschließlich Zinsen) ist in beiden Fällen identisch. Nur die steuerliche Behandlung unterscheidet sich. Deshalb zeigt der Vergleich denselben realen Überschuss einmal und darunter zwei verschiedene Steuerrechnungen und zwei verschiedene Ergebnisse nach Steuern.
Rechenbeispiel
Ein Steuerzahler mit höherem Satz (40 %) mit 18.000 £ Jahresmiete, 7.500 £ Hypothekenzinsen und 2.500 £ sonstigen abzugsfähigen Ausgaben.
- Mieteinnahmen: 18.000 £
- Sonstige Ausgaben: 2.500 £ → Gewinn vor Zinsen: 15.500 £
- Privat: Einkommensteuer = 15.500 £ × 40 % = 6.200 £, abzüglich 20 % Gutschrift auf 7.500 £ Zinsen (1.500 £) = 4.700 £ fällig
- Realer Überschuss: 18.000 £ − 2.500 £ − 7.500 £ = 8.000 £
- Ltd: steuerpflichtiger Gewinn = 8.000 £ (Zinsen abgezogen) × 19 % = 1.520 £ fällig
In beiden Fällen derselbe reale Überschuss von 8.000 £, aber 4.700 £ private Steuer gegenüber 1.520 £ Körperschaftsteuer: 3.180 £ mehr bleiben bei Haltung über eine Limited Company auf dieser Gewinnhöhe und Steuerstufe.
Häufig gestellte Fragen
Was genau ist Section 24?
Section 24 des Finance (No. 2) Act 2015, seit dem Steuerjahr 2020/21 vollständig in Kraft, hat privaten Vermietern die Möglichkeit genommen, Hypothekenzinsen vor der Berechnung des steuerpflichtigen Mietgewinns als Ausgabe abzuziehen. Stattdessen erhalten sie unabhängig von ihrem tatsächlichen Einkommensteuersatz eine Steuergutschrift zum Basissatz auf die gezahlten Zinsen (20 % in 2026/27, ab 2027/28 steigend mit dem Basissatz für Immobilieneinkünfte).
Betrifft Section 24 auch Limited Companies?
Nein. Section 24 gilt nur für private Vermieter (einschließlich Personengesellschaften). Limited Companies waren nie betroffen; sie haben Darlehenszinsen schon immer als normale Betriebsausgabe abgezogen, bevor sie Körperschaftsteuer auf den Rest zahlen, und genau deshalb wurde die Einbringung nach 2020 zu einer verbreiteten Strategie.
Ist die Einbringung meines Portfolios immer der richtige Schritt?
Nicht automatisch. Die Übertragung einer bestehenden privat gehaltenen Immobilie auf eine Gesellschaft gilt steuerlich in der Regel als Verkauf und löst Kapitalertragsteuer und Stamp Duty Land Tax aus (meist ohne Erleichterung für Ersterwerber oder Mehrfachobjekte) sowie die Kosten einer neuen Hypothek auf den Namen der Gesellschaft. Sinnvoller ist dies tendenziell bei Neukäufen oder hoch verschuldeten Portfolios mit hohen Zinsen, nicht automatisch für jeden. Holen Sie vor einer Umstrukturierung professionellen Steuerrat ein.
Warum wäre ein Steuerzahler mit Basissatz weniger von Section 24 betroffen?
Weil die 20-%-Steuergutschrift genau dem Grenzsteuersatz eines Steuerzahlers mit Basissatz entspricht, ist die Nettowirkung von Section 24 für ihn ungefähr neutral. Er wird auf den höheren (zinsbereinigten) Gewinn besteuert, erhält aber die entsprechende Gutschrift zurück. Steuerzahler mit höherem und zusätzlichem Satz erhalten nur eine Gutschrift von 20 % auf Zinsen, die sonst Steuern zu 40 % oder 45 % gemindert hätten, und genau dort entstehen die realen Kosten.
Gilt die 20-%-Steuergutschrift für die gesamte Hypothekenrate?
Nein. Nur der Zinsanteil. Bei einer Tilgungshypothek war der Tilgungsanteil Ihrer Monatsrate für Vermieter ohnehin nie steuerlich abzugsfähig, daher ändert Section 24 nichts an dessen Behandlung; geändert wurde nur die Behandlung des Zinsanteils.