Maximaler Kreditbetrag
£180,564
Jahresmiete: £14,400
Zu Ihrem tatsächlichen Zinssatz
Nur zur Veranschaulichung. Reale Kreditentscheidungen berücksichtigen zusätzlich persönliches Einkommen, Bonität, Portfoliogröße und Immobilientyp, und genaue Stresszinssätze/ICR-Anforderungen unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Produkt. Keine Finanzberatung. Lassen Sie die Finanzierbarkeit von einem Hypothekenmakler bestätigen, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben.
Möchten Sie Unterstützung bei der Umsetzung dieser Zahlen?
Unser Team prüft täglich Deals wie diesen. Nehmen Sie Kontakt auf, und wir gehen die Zahlen unverbindlich gemeinsam mit Ihnen durch.
Was dieser Rechner leistet
Die meisten Buy-to-let-Rechner gehen vom Immobilienpreis aus und nennen die Rendite. Dieser führt die Berechnung, die Kreditgeber tatsächlich verwenden, in umgekehrter Richtung durch. Ausgehend von der Miete, die eine Immobilie erzielen kann, ermittelt er die maximale Hypothek, die der Stresstest eines Kreditgebers zulässt.
Geben Sie die Miete, den Stresstest-Zinssatz des Kreditgebers (ein fiktiver Zinssatz, höher als der, den Sie tatsächlich zahlen, um zu prüfen, ob der Kredit Zinsanstiege übersteht) und die geforderte Zinsdeckungsquote (ICR) ein. Der Rechner nennt Ihnen den maximalen Kredit, den maximalen Immobilienwert bei Ihrem Ziel-LTV und das Eigenkapital, das Sie aufbringen müssten.
So funktioniert die Berechnung
Kreditgeber verlangen, dass die Mieteinnahmen die Hypothekenzinsen mit einem Aufschlag decken: die Zinsdeckungsquote (ICR). Maximal zulässige jährliche Hypothekenkosten = Jahresmiete ÷ (ICR ÷ 100). Bei 145 % ICR und £14.400 Jahresmiete dürfen die Hypothekenkosten höchstens £9.931 pro Jahr betragen.
Diese maximalen Jahreskosten werden dann durch den Stresszins (nicht Ihren realen Zinssatz) geteilt, um den maximalen Kredit zu finden: maximaler Kredit = maximale jährliche Hypothekenkosten ÷ (Stresszins ÷ 100). Der Stresszins liegt bewusst über den meisten realen BTL-Zinssätzen, damit der Kredit auch bei steigenden Zinsen tragfähig bleibt.
Maximaler Immobilienwert = maximaler Kredit ÷ (LTV ÷ 100). Die Division durch Ihren Ziel-Beleihungsauslauf (LTV) zeigt, welche teuerste Immobilie Sie bei diesem Eigenkapital kaufen könnten und dabei den Stresstest noch bestehen. Der Abschnitt „tatsächlicher Zinssatz“ weiter unten zeigt dann die realen monatlichen Einnahmen nach Hypothekenkosten zu dem Zinssatz, der Ihnen wirklich berechnet würde, und der in der Regel niedriger ist als der Stresszins.
Rechenbeispiel
Eine Immobilie, die voraussichtlich für £1.200/Monat vermietet wird, von einem Kreditgeber mit 5,5 % Stresszins und einer ICR-Anforderung von 145 % bei 75 % LTV geprüft.
- Jahresmiete: £1.200 × 12 = £14.400
- Maximale jährliche Hypothekenkosten: £14.400 ÷ 1,45 = £9.931
- Maximaler Kredit: £9.931 ÷ 5,5 % = £180.564
- Maximaler Immobilienwert bei 75 % LTV: £180.564 ÷ 75 % = £240.752
- Erforderliches Eigenkapital: £240.752 − £180.564 = £60.188
Obwohl die Miete bei einem realen Zinssatz einen deutlich größeren Kredit tragen würde, begrenzt der Stresstest mit 5,5 % die Kreditaufnahme auf £180.564. Das zeigt: Kreditgeber bemessen Buy-to-let-Kredite am schlechtesten Fall, nicht an dem Angebot, das Ihnen tatsächlich gemacht wird.
Häufig gestellte Fragen
Warum liegt der Stresszins über dem Zinssatz, den ich tatsächlich zahle?
Aufseher verlangen, dass Kreditgeber die Tragfähigkeit von Buy-to-let-Krediten gegen einen Zinssatz testen, der deutlich über den üblichen Marktzinsen liegt, oft 5,5 % oder Produktzins + 2 %, je nachdem, was höher ist, damit der Kredit auch bei stark steigenden Zinsen nach Abschluss bedienbar bleibt. Das schützt sowohl den Kreditgeber als auch Sie vor einem Zinsschock.
Warum gilt für private Vermieter ein ICR von 145 %, für Gesellschaften aber nur 125 %?
Da Section 24 private Vermieter auf eine Steuergutschrift von 20 % auf Hypothekenzinsen statt auf den vollen Abzug beschränkt, behalten Steuerzahler mit höherem und zusätzlichem Steuersatz weniger von ihren Mieteinnahmen nach Steuern. Kreditgeber gleichen das aus, indem sie mehr Mietdeckung (145 %) verlangen, um sicher zu sein, dass die Hypothek bedienbar ist. Gesellschaften mit beschränkter Haftung ziehen Zinsen vollständig ab, daher akzeptieren Kreditgeber eine niedrigere Anforderung von 125 %. Den vollständigen Vergleich privat vs. Ltd finden Sie in unserem Section-24-Steuerrechner.
Erhöht ein höheres Eigenkapital immer die mögliche Kreditsumme?
Nicht für diese spezielle Berechnung. Ein niedrigerer LTV (mehr Eigenkapital) erhöht den maximalen Immobilienwert, den Sie bei einem gegebenen Maximalkredit kaufen können, ändert aber nicht den Maximalkredit selbst, der ausschließlich von Miete, Stresszins und ICR bestimmt wird. Mehr Eigenkapital kauft eine teurere Immobilie, keine größere Hypothek.
Was, wenn mein gewünschter Kaufpreis über dem hier ermittelten Maximum liegt?
Die Miete muss höher sein, die ICR-Anforderung muss niedriger sein (anderer Kreditgeber oder anderes Produkt), oder Sie brauchen mehr Eigenkapital, um dieselbe Immobilie mit einem kleineren Kredit zu kaufen. Das Eigenkapital zu erhöhen ist meist der schnellste Hebel, da es direkt verringert, wie viel Sie gegen dieselbe Miete aufnehmen müssen.
Ersetzt dies das Gespräch mit einem Hypothekenmakler?
Nein. Der Rechner liefert eine realistische Obergrenze, mit der Sie arbeiten können, bevor Sie Immobilien besichtigen oder mit Kreditgebern sprechen, doch tatsächliche Angebote hängen von Ihrem Einkommen, Ihrem Bonitätsprofil, Ihrem bestehenden Portfolio und den Kriterien des jeweiligen Kreditgebers ab. Nutzen Sie ihn, um ein Geschäft auf Plausibilität zu prüfen, und lassen Sie die reale Zahl dann von einem Makler bestätigen.