Autumn Budget 2026: Was Vermieter und Immobilieninvestoren am 28. Oktober beobachten sollten
Der Autumn Budget 2026 kommt am 28. Oktober. Hier steht, was für Vermieter bereits bestätigt ist, was nur Gerücht ist, einschließlich Capital Gains Tax und Schwelle der Mansion Tax, und was Sie vor dem Budget-Tag prüfen sollten.
Kurzantwort: Der Autumn Budget 2026 findet am Mittwoch, 28. Oktober 2026 statt. Mehrere Änderungen bei der Immobilienbesteuerung sind bereits gesetzlich beschlossen oder angekündigt und kommen unabhängig vom Inhalt des Budgets: eine höhere Dividendensteuer seit April 2026, neue Steuersätze auf Immobilieneinkommen von 22 %, 42 % und 47 % ab April 2027 und der High Value Council Tax Surcharge auf Häuser ab £2 Millionen ab April 2028. Die wichtigsten Unbekannten für Vermieter sind die Capital Gains Tax, die Schwelle der Mansion Tax und eine Reform der Council Tax. Der Premierminister hat ausgeschlossen, dass die Stamp Duty in diesem Budget geändert wird. Verkaufen oder restrukturieren Sie nicht allein auf Gerüchte hin, kennen Sie aber vor dem 28. Oktober Ihre Zahlen, denn manche Steueränderungen, wie die Erhöhung der Capital Gains Tax 2024, gelten schon am Budget-Tag selbst.
Aktualisierung, 30. Oktober 2026: Der Budget vom 28. Oktober hat ab dem 6. April 2027 eine weitere Erhöhung der Steuer auf Immobilieneinkommen um 2 Punkte auf 24 %, 44 % und 49 % angekündigt, zusätzlich zu den bereits gesetzlich verankerten 22 %, 42 % und 47 %. Sie muss noch im Finance Bill 2026-27 beschlossen werden. Was der Budget geändert hat, lesen Sie in unserem Leitfaden für Vermieter nach dem Budget. Die folgende Vorschau ist gegenüber der Fassung vor dem Budget unverändert.
Jedes Budget bringt eine Welle von Spekulationen über Vermieter, und der Autumn Budget 2026 ist keine Ausnahme. Diesmal ist der Hintergrund enger als üblich: Die Inflation steigt wieder, die Bank of England erwägt Zinserhöhungen, und die Regierung braucht Einnahmen. Dieser Leitfaden trennt, was bereits bestätigt ist, von dem, was nur Gerücht ist, erklärt, welche Änderungen Buy-to-Let-Investoren am härtesten träfen, und nennt, was Sie vor dem 28. Oktober prüfen sollten.
Wann ist der Autumn Budget 2026?
Der Chancellor bestätigte den Termin in einem Schreiben an das Treasury Select Committee vom 31. Juli 2026: Das Budget wird am Mittwoch, 28. Oktober 2026 vorgelegt, zusammen mit einer neuen Wirtschafts- und Haushaltsprognose des Office for Budget Responsibility. Die vollständigen Budget-Dokumente und Steuerpapiere werden unmittelbar nach der Rede auf GOV.UK veröffentlicht.
Was ist für Vermieter bereits bestätigt?
Diese Änderungen wurden im Budget vom November 2025 oder früher angekündigt. Sie stehen am 28. Oktober nicht zur Debatte, planen Sie daher schon jetzt damit.
| Änderung | Wann | Wen sie betrifft |
|---|---|---|
| Dividendensteuer: Normalsatz von 8,75 % auf 10,75 %, oberer Satz von 33,75 % auf 35,75 % | April 2026 (bereits in Kraft) | Vermieter, die über eine Limited Company besitzen und sich Dividenden auszahlen |
| Steuersätze auf Immobilieneinkommen von 22 %, 42 % und 47 %, mit Finanzierungskostenabzug bei 22 % | April 2027 | Private Vermieter außerhalb Schottlands |
| Steuersätze auf Zinseinkünfte steigen um 2 Punkte auf 22 %, 42 % und 47 % | April 2027 | Alle mit steuerpflichtigen Sparzinsen |
| Nicht genutzte Pensionsvermögen werden in die Erbschaftsteuer einbezogen | April 2027 | Investoren, die für die Nachlassplanung auf Pensionen setzen |
| High Value Council Tax Surcharge von £2,500 bis £7,500 pro Jahr auf Häuser ab £2 Millionen | April 2028 | Eigentümer hochwertiger Häuser in England, einschließlich vermieteter Objekte |
Die Änderungen bei Dividenden-, Zins- und Immobiliensätzen stehen im Policy Paper von HMRC zu den Änderungen der Steuersätze auf Einkünfte aus Immobilien, Sparen und Dividenden. Ab April 2027 wird der persönliche Freibetrag (Personal Allowance) zudem zuerst gegen Einkünfte aus Beschäftigung, Gewerbe oder Pension angerechnet, was mehr Mietgewinn in ein höheres Band schieben kann. Die volle Wirkung erklären wir in unserem Leitfaden zur Steuererhöhung für Vermieter 2027.
Die Konsultation zum High Value Council Tax Surcharge bestätigt, dass der rechtliche Eigentümer zahlt, nicht der Bewohner. Das heißt, ein Vermieter, der eine Immobilie ab £2 Millionen vermietet, zahlt den Zuschlag, obwohl der Mieter die normale Council Tax zahlt. Unser Leitfaden zur Mansion Tax für Vermieter behandelt die Stufen und das Bewertungsverfahren.
Was könnte sich im Autumn Budget 2026 ändern?
Nichts von Folgendem ist bestätigt. Behandeln Sie jeden Punkt als Szenario zum Durchrechnen, nicht als Tatsache.
Capital Gains Tax
Die Capital Gains Tax auf Wohnimmobilien beträgt derzeit 18 % für Steuerzahler im Basissatz und 24 % für Steuerzahler mit höherem und zusätzlichem Satz. Der Premierminister hat zuvor gesagt, er wolle eine engere Angleichung der Capital Gains Tax an die Einkommensteuer „im Detail“ prüfen, und eine Reform der Capital Gains Tax tauchte in mehreren Vorschlägen vor dem Budget auf. Stiegen die Sätze in Richtung der Einkommensteuersätze, zahlten Vermieter beim Verkauf von Mietimmobilien deutlich mehr. Unser Leitfaden zur Capital Gains Tax auf britische Immobilien erklärt, wie der Gewinn berechnet wird, und die 60-Tage-Meldefrist.
Die Schwelle der Mansion Tax
Es gab Berichte, dass die Schwelle des High Value Council Tax Surcharge von £2 Millionen auf £1.5 Millionen gesenkt werden könnte. Die Regierung hat das nicht bestätigt. Eine niedrigere Schwelle würde weit mehr Londoner Immobilien erfassen, darunter einige Buy-to-Let-Wohnungen und Häuser in Toplagen.
Council-Tax-Reform und Bodenwertsteuer
Die Council Tax in England beruht weiterhin auf Bewertungen von 1991, und der Premierminister hat zuvor den Ersatz der Immobiliensteuern durch eine Bodenwertsteuer (Land Value Tax) unterstützt. Eine vollständige Neubewertung oder ein Ersatz wäre ein mehrjähriges Projekt, daher ist eine Ankündigung im Budget eher eine Konsultation als eine sofortige Änderung.
Was ausgeschlossen wurde
Auf die Frage nach einer Änderung oder Abschaffung der Stamp Duty sagte der Premierminister: „Das wird nicht passieren.“ Die Reform der Stamp Duty bleibt eine längerfristige Debatte, wobei ein parlamentarischer Ausschuss eine Konsultation zu Alternativen forderte, wird aber für den 28. Oktober nicht erwartet. Der Zuschlag von 5 % auf zusätzliche Wohnimmobilien bleibt. Unser Stamp-Duty-Rechner verwendet die aktuellen Sätze.
Warum der Hintergrund Steuererhöhungen wahrscheinlicher macht
Das Budget fällt in einen unbequemen Moment. Die Verbraucherpreisinflation stieg im August 2026 auf 3,1 %, und die Bank of England erwartet wegen höherer Energiepreise Anfang 2027 einen Wert leicht über 4 %. Steigende Inflation und Zinsen erhöhen die Kosten der Staatsverschuldung und setzen die öffentlichen Finanzen unter Druck. Vermögens- und Immobiliensteuern sind ein gängiges Ziel, wenn eine Regierung zugesagt hat, die Eckwerte von Einkommensteuer, National Insurance oder Mehrwertsteuer nicht anzuheben.
Höhere Zinsen betreffen Vermieter auch für sich genommen. Warum die Festzinsen für Hypotheken steigen, obwohl die Bank Rate unverändert ist, erklären wir in unserem Leitfaden zu den Hypothekenzinsen im September 2026.
Was sollten Vermieter vor dem Autumn Budget 2026 tun?
- Verkaufen Sie nicht auf Gerüchte hin. Eine Immobilie zu verkaufen, um einer Erhöhung der Capital Gains Tax zuvorzukommen, die nie kommt, bedeutet, Steuern und Transaktionskosten vorzeitig für nichts zu zahlen.
- Wenn Sie ohnehin verkaufen wollten, verstehen Sie den Zeitpunkt. Änderungen der Capital Gains Tax können am Budget-Tag in Kraft treten: Im Oktober 2024 galt die Erhöhung des Satzes ab dem Tag des Budgets. Bei einem unbedingten Vertrag ist der Veräußerungstag für die Capital Gains Tax normalerweise der Tag des Vertragsaustauschs, nicht des Abschlusses.
- Kennen Sie Ihre Zahlen in jedem Szenario. Rechnen Sie Ihren Mietgewinn mit unserem Einkommensteuerrechner und einen geplanten Verkauf mit dem Capital-Gains-Tax-Rechner durch, und wiederholen Sie es mit höheren Sätzen.
- Prüfen Sie Ihre Struktur. Die Erhöhung der Dividendensteuer im April 2026 hat die Zahlen für Vermieter mit Gesellschaft bereits verändert, und die Immobiliensätze von April 2027 verändern sie für Privatpersonen. Vergleichen Sie beides mit unserem Rechner Limited Company gegen Privatbesitz.
- Holen Sie Rat ein, bevor Sie handeln. Die Umstrukturierung eines Portfolios kann Stamp Duty und Capital Gains Tax auslösen. Sprechen Sie mit einem Steuerberater, der Ihre Lage kennt.
Wir veröffentlichen ein Update dazu, was der Autumn Budget 2026 für Vermieter tatsächlich bedeutet, sobald die Dokumente am 28. Oktober vorliegen.
Häufig gestellte Fragen
Wann ist der Autumn Budget 2026?
Mittwoch, 28. Oktober 2026. Das Office for Budget Responsibility veröffentlicht am selben Tag seine Wirtschafts- und Haushaltsprognose.
Steigt die Capital Gains Tax auf Immobilien im Autumn Budget 2026?
Das ist nicht bestätigt. Eine Angleichung der Capital Gains Tax an die Einkommensteuer wurde diskutiert, aber es wurde kein Vorschlag veröffentlicht. Die aktuellen Sätze für Wohnimmobilien betragen 18 % und 24 %.
Ändert sich die Stamp Duty im Budget?
Der Premierminister hat eine Änderung oder Abschaffung der Stamp Duty in diesem Budget ausgeschlossen. Der Zuschlag von 5 % auf zusätzliche Wohnimmobilien dürfte bleiben.
Zahlen Vermieter die Mansion Tax, wenn ein Mieter in der Immobilie wohnt?
Ja. Der High Value Council Tax Surcharge wird ab April 2028 dem Eigentümer berechnet, nicht dem Bewohner, auf Immobilien in England ab £2 Millionen.
Sollte ich meine Mietimmobilie vor dem Budget verkaufen?
Nur wenn ein Verkauf ohnehin aus anderen Gründen sinnvoll war. Steuergerüchte sind eine schlechte Grundlage für einen Verkauf. Wenn Sie verkaufen, prüfen Sie den Tag des Vertragsaustauschs mit Ihrem Berater im Verhältnis zum Budget-Tag.
Wichtigste Erkenntnisse
- Der Autumn Budget 2026 findet am 28. Oktober 2026 statt, mit einer neuen OBR-Prognose am selben Tag.
- Bereits bestätigt: höhere Dividendensteuer ab April 2026, Steuer auf Immobilieneinkommen mit 22 %, 42 % und 47 % ab April 2027 und der Council-Tax-Zuschlag ab £2 Millionen ab April 2028.
- Möglich, aber unbestätigt: Angleichung der Capital Gains Tax, eine niedrigere Schwelle der Mansion Tax und eine Council-Tax-Reform.
- Änderungen der Stamp Duty wurden für dieses Budget ausgeschlossen.
- Rechnen Sie jedes Szenario mit echten Zahlen durch und holen Sie Rat ein, bevor Sie verkaufen oder umstrukturieren.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Finanzberatung. Budget-Maßnahmen sind erst bekannt, wenn sie angekündigt werden, und die entscheidenden Einzelheiten stehen in den veröffentlichten Dokumenten. Sprechen Sie mit einem qualifizierten Steuerberater, bevor Sie Entscheidungen auf Grundlage erwarteter Änderungen treffen.