Erbschaftsteuer für Vermieter: Pensionen ab April 2027 und warum Mietimmobilien selten Business Relief erhalten

Viele Vermieter haben ihren Nachlass auf zwei Annahmen aufgebaut: Die Pension liegt für die Erbschaftsteuer außerhalb des Nachlasses, und das Mietportfolio könnte als „Unternehmen“ für Business Relief in Frage kommen. Die erste Annahme endet für Todesfälle ab dem 6. April 2027. Die zweite hat sich selten gehalten. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Erbschaftsteuer auf den Nachlass eines Vermieters wirkt, was die Pensionsänderung bedeutet, warum Vermietung in der Regel nicht unter Business Relief fällt und welche Planungspunkte Sie mit einem Berater besprechen sollten. Er gibt den Stand von Ende Oktober 2026 wieder, und der Haushalt vom 28. Oktober 2026 kann einige Details anpassen.

Wie die Erbschaftsteuer auf den Nachlass eines Vermieters wirkt

Laut der HMRC-Übersicht dazu, wie die Erbschaftsteuer funktioniert, beträgt der Standardsatz 40 % und wird nur auf den Teil des Nachlasses erhoben, der über der Nil-Rate Band und weiteren verfügbaren Freibeträgen liegt. Alles, was Sie besitzen, zählt mit, auch Ihr Zuhause und Ihre Mietimmobilien (abzüglich der darauf gesicherten Hypotheken).

Eine nicht genutzte Nil-Rate Band und Residence Nil-Rate Band können auf den überlebenden Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner übergehen, sodass ein Ehepaar zusammen bis zu £1 Million hinterlassen kann, bevor Erbschaftsteuer anfällt. Die HMRC-Maßnahme zu den Schwellenwerten der Erbschaftsteuer aus dem Haushalt 2025 hält beide Freibeträge und die Abschmelzungsgrenze von £2 Millionen bis zum 5. April 2031 auf dem aktuellen Stand. Mit steigenden Immobilienwerten und eingefrorenen Freibeträgen zahlen jedes Jahr mehr Vermieternachlässe Erbschaftsteuer.

Warum eine Buy-to-Let-Immobilie keine Residence Nil-Rate Band erhält

Die Residence Nil-Rate Band ist der Freibetrag, den Vermieter am häufigsten falsch verstehen. Laut HMRC-Leitfaden dazu, ob ein Nachlass Anspruch auf die Residence Nil-Rate Band hat, muss die verstorbene Person die Immobilie besessen und irgendwann darin gewohnt haben. Eine Immobilie, die sie besaß, in der sie aber nie gewohnt hat, etwa eine Buy-to-Let-Wohnung, qualifiziert sich nicht. Das Haus muss außerdem an direkte Nachkommen gehen: Kinder, Enkel, Stiefkinder, Adoptiv- und Pflegekinder sowie deren Ehe- oder eingetragene Lebenspartner. Neffen, Nichten und Geschwister zählen nicht.

Nur eine Immobilie kann genutzt werden, daher benennen die Testamentsvollstrecker eine. Ein früheres Zuhause, das Sie später vermietet haben, kann sich trotzdem qualifizieren, denn entscheidend ist, dass Sie irgendwann darin gewohnt haben. Bei einem großen Portfolio ist die Abschmelzung oft das größere Problem: Ein Nachlass im Wert von £2,35 Millionen oder mehr verliert die individuelle Residence Nil-Rate Band vollständig.

Pensionen und Erbschaftsteuer ab dem 6. April 2027

Bisher lagen die meisten nicht genutzten beitragsorientierten Pensionen (Defined Contribution) für die Erbschaftsteuer außerhalb des Nachlasses. Ein verbreiteter Ansatz unter Vermietern war, von den Mieteinnahmen zu leben und die Pension unangetastet weiterzugeben. Das Grundsatzpapier der Regierung zur Erbschaftsteuer auf nicht genutzte Pensionsvermögen und Todesfallleistungen ändert das: Ab dem 6. April 2027 werden die meisten nicht genutzten Pensionsvermögen und Todesfallleistungen in den Wert des Nachlasses einbezogen. Die Maßnahme wurde im Finance Act 2026 gesetzlich verankert. Ein Todesfall vor dem 6. April 2027 bleibt unter den alten Regeln, auch wenn die Pension später ausgezahlt wird.

Was erfasst ist und was nicht

• Erfasst: nicht genutzte beitragsorientierte Pensionstöpfe, verbleibende Drawdown-Guthaben und die meisten Todesfallleistungen als Einmalbetrag.
• Nicht erfasst: Death-in-Service-Leistungen aus registrierten Pensionsplänen sowie Hinterbliebenenrenten aus leistungsorientierten Plänen (Defined Benefit), die an Ehe- oder eingetragene Lebenspartner gezahlt werden. Vermögen, das an Ehe- oder eingetragene Lebenspartner oder an gemeinnützige Organisationen geht, behält die üblichen Befreiungen.

Wer meldet und zahlt

Die Nachlassvertreter (Personal Representatives, also Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter) melden und zahlen die Erbschaftsteuer, die auf nicht genutzte Pensionsvermögen fällig wird, genauso wie für den übrigen Nachlass. Wenn sie mit einer Steuerschuld rechnen, können sie den Verwalter des Pensionsplans anweisen, 50 % der steuerpflichtigen Leistungen bis zu 15 Monate ab dem Todestag einzubehalten. Begünstigte können den Plan auch bitten, die Steuer auf ihren Anteil direkt an HMRC zu zahlen. Der Haushalt vom 28. Oktober 2026 hat den Start im April 2027 bestätigt und einen weiteren Weg hinzugefügt: Gesetzgebung in der Finance Bill 2026-27 wird es einem künftigen Nachlassvertreter erlauben, den Verwalter des Pensionsplans anzuweisen, die fällige Erbschaftsteuer an HMRC zu zahlen, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Zusätzlich fällt weiterhin Einkommensteuer an. Stirbt der Pensionsinhaber mit 75 Jahren oder älter, zahlen die Begünstigten in der Regel Einkommensteuer zu ihrem Grenzsteuersatz auf das, was sie entnehmen, nachdem die Erbschaftsteuer abgezogen wurde.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir einen Vermieter, der nie verheiratet war, sodass es keine übertragenen Freibeträge gibt, und der alles seinen Kindern hinterlässt. Er besitzt ein Haus im Wert von £600,000, ein Mietportfolio im Wert von £900,000 nach Abzug der Hypotheken und eine nicht genutzte Pension.

In der zweiten Spalte hebt die Pension den Nachlass über £2 Millionen, sodass zusätzlich £50,000 der Residence Nil-Rate Band verloren gehen und die zusätzliche Erbschaftsteuer mehr als 40 % der Pension beträgt. Diese vereinfachte Darstellung lässt Schenkungen zu Lebzeiten, andere Steuervergünstigungen und Einkommensteuer auf spätere Entnahmen außer Acht.

Warum Mietimmobilien selten Business Relief erhalten

Business Relief (früher Business Property Relief genannt) mindert den Wert eines Unternehmens oder betrieblicher Vermögenswerte für die Erbschaftsteuer. Für einen Vermieter, der ein Portfolio in Vollzeit führt, klingt das nach einer naheliegenden Lösung. In der Praxis ist es das fast nie.

Die gesetzliche Regel

Section 105(3) des Inheritance Tax Act 1984 bestimmt, dass ein Unternehmen oder Anteile an einer Gesellschaft kein begünstigtes Betriebsvermögen (Relevant Business Property) sind, wenn das Unternehmen ganz oder überwiegend im Handel mit Wertpapieren, Aktien oder Anteilen, Grundstücken oder Gebäuden oder im Tätigen oder Halten von Kapitalanlagen besteht. Die Vermietung von Immobilien an Mieter wird als Halten von Kapitalanlagen behandelt. Die Seite des HMRC-Handbuchs zu Anlageunternehmen und Immobilienvermietung beschreibt eine zweistufige Prüfung: Ist die Tätigkeit überhaupt ein Unternehmen, und wenn ja, ist sie trotzdem ausgeschlossen, weil sie ganz oder überwiegend im Halten von Kapitalanlagen besteht? Gewerbliche Vermietung, möblierte Vermietung, Ferienvermietung und Campingplätze werden alle anhand dieser Regel geprüft.

Harte Arbeit ändert die Antwort nicht. Mieter finden, Miete einziehen und Reparaturen organisieren sind die normalen Tätigkeiten eines Anlagevermieters, egal wie viele Stunden sie kosten. Der Ausschluss hängt von der Art der Einkünfte ab (Miete für die Nutzung einer Immobilie), nicht vom Aufwand dahinter.

Was die Fälle zu Ferienvermietungen zeigen

Ferienvermietungen mit mehr Serviceleistungen als ein gewöhnliches Mietverhältnis galten lange als der stärkste Fall. Das HMRC-Handbuch zu Ferienvermietungen und Business Relief sagt, dass HMRC in der Regel nicht anerkennt, dass sie sich qualifizieren, auch wenn ein sehr hohes Maß an zusätzlichen Serviceleistungen die Tätigkeit im Einzelfall zu einer Nicht-Anlagetätigkeit machen könnte.

Der Leitfall ist HMRC v Lockyer and another (personal representatives of Pawson, deceased) [2013] UKUT 50 (TCC), bekannt als der Fall Pawson, über einen einzelnen Ferienbungalow an der Küste von Suffolk. Das First-tier Tribunal gewährte die Vergünstigung, doch das Upper Tribunal hob die Entscheidung auf. Vermarktung, Buchungen, Mieteinzug, Reparaturen und Versicherung waren Anlagetätigkeiten, und Reinigung, Heizung und ein Willkommenspaket reichten nicht aus, um den Charakter des Unternehmens zu ändern. Das Gericht im Fall Green [2015] UKFTT 334 (TC) folgte demselben Ansatz. Wenn schon eine Ferienvermietung mit Service in der Regel scheitert, hat ein gewöhnliches Portfolio mit Assured Shorthold Tenancies kaum eine Chance.

Die Änderungen 2026 bei der 100-%-Vergünstigung

Ab dem 6. April 2026 ist die 100-%-Vergünstigung für Agricultural und Business Relief auf die ersten £2,5 Millionen begünstigten Vermögens pro Person zusammen begrenzt, darüber gilt eine Vergünstigung von 50 %. Die Regierung hat am 23. Dezember 2025 angekündigt, dass die Schwelle für diese Vergünstigungen auf £2,5 Millionen steigt, statt der ursprünglich vorgeschlagenen £1 Million. Ein nicht genutzter Freibetrag kann auf den überlebenden Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner übergehen, sodass ein Paar bis zu £5 Millionen begünstigter Vermögenswerte weitergeben kann. Für die meisten Vermieter ändert das nichts, weil ein Mietportfolio von vornherein kein begünstigtes Vermögen ist. Es spielt nur eine Rolle, wenn Sie zusätzlich ein gewerbliches Unternehmen besitzen, etwa eine Projektentwicklungsgesellschaft, die Immobilien als Umlaufvermögen hält.

Planungspunkte für das Gespräch mit einem Berater

Keiner dieser Punkte ist eine Empfehlung für Ihre Situation. Es sind die Fragen, die Vermieter am häufigsten stellen.

• Schenkungen zu Lebzeiten und die 7-Jahres-Regel. Die HMRC-Regeln zu Schenkungen besagen, dass die meisten Schenkungen außerhalb des Nachlasses liegen, wenn Sie danach noch 7 Jahre leben. Sterben Sie innerhalb von 3 Jahren, wird die Schenkung mit 40 % besteuert. Zwischen 3 und 7 Jahren senkt die Taper Relief den Satz auf Schenkungen oberhalb der Nil-Rate Band auf 32 %, 24 %, 16 % und dann 8 %. Die Schenkung einer Mietimmobilie ist für die Capital Gains Tax eine Veräußerung, betrachten Sie also beide Steuern zusammen: Unser Leitfaden zur Capital Gains Tax auf britische Immobilien und der Capital-Gains-Tax-Rechner zeigen, wie der Gewinn ermittelt wird. Eine Immobilie zu verschenken, aber die Miete zu behalten, ist eine Schenkung unter Nutzungsvorbehalt (Gift with Reservation) und bleibt in Ihrem Nachlass.
• Jährliche Freibeträge. Sie können £3,000 pro Jahr verschenken (ein nicht genutztes Jahr lässt sich vortragen), kleine Geschenke bis £250 pro Person sowie regelmäßige Schenkungen aus überschüssigem Einkommen, die Ihren Lebensstandard nicht verändern. Bei stetigem Mietgewinn können Schenkungen aus dem Einkommen nützlich sein, sofern sie dokumentiert werden.
• Die Befreiung für Ehepartner. Vermögen, das an Ehe- oder eingetragene Lebenspartner geht, ist befreit, und nicht genutzte Freibeträge gehen über. Das schiebt die Erbschaftsteuer auf, statt sie zu beseitigen, daher liegt die meiste Arbeit in der Planung für den zweiten Todesfall.
• Lebensversicherung in einem Trust. Eine lebenslange Risikoversicherung (Whole-of-Life), die in einen Trust gestellt ist, kann die Erbschaftsteuer finanzieren, ohne dass die Auszahlung Teil des Nachlasses wird. Die Beiträge hängen von Alter und Gesundheit ab.
• Gesellschaftsstrukturen und ihre Grenzen. Eine Limited Company kann bei der Einkommensteuer und Section 24 helfen, wie in unserem Artikel über den Boom bei Buy-to-Let über Limited Companies beschrieben. Sie schafft keine Business Relief: Anteile an einer Immobilienanlagegesellschaft fallen unter denselben Ausschluss nach Section 105(3) und bleiben mit ihrem Wert in Ihrem Nachlass. Growth-Share-Klassen können künftiges Wachstum auf die nächste Generation verlagern, doch die Übertragung bestehender Immobilien in eine Gesellschaft kann Capital Gains Tax und Stamp Duty Land Tax auslösen.
• Überprüfen Sie Ihren Pensionsplan. Wenn Ihre Pension das steuerfreie Erbe sein sollte, überdenken Sie die Reihenfolge Ihrer Einkommensentnahmen, Ihre Begünstigtenerklärung (Expression of Wishes) und das Zusammenspiel der Pension mit der Abschmelzung ab £2 Millionen.

Einen Überblick über die übrigen Steuern auf Mieteinnahmen finden Sie in unserem Steuerleitfaden für Vermieter in Großbritannien.

Häufig gestellte Fragen

Zahlen Vermieter Erbschaftsteuer auf Mietimmobilien?

Ja. Mietimmobilien zählen vollständig zum Nachlass, abzüglich der darauf gesicherten Hypotheken, und die Erbschaftsteuer beträgt 40 % oberhalb der verfügbaren Freibeträge.

Qualifiziert sich eine Buy-to-Let-Immobilie für die Residence Nil-Rate Band?

Nicht, wenn die verstorbene Person nie darin gewohnt hat. Die Residence Nil-Rate Band gilt nur für eine Immobilie, die die verstorbene Person besessen und irgendwann bewohnt hat und die an direkte Nachkommen geht. Ein früheres Zuhause, das später vermietet wurde, kann sich trotzdem qualifizieren.

Unterliegt meine Pension der Erbschaftsteuer?

Bei Todesfällen ab dem 6. April 2027 werden die meisten nicht genutzten Pensionsvermögen und Todesfallleistungen in den Nachlass einbezogen. Die Nachlassvertreter melden und zahlen die Steuer. Pensionen, die an Ehe- oder eingetragene Lebenspartner oder an gemeinnützige Organisationen gehen, behalten die üblichen Befreiungen.

Kann sich ein Mietportfolio für Business Relief qualifizieren?

Sehr selten. Ein Unternehmen, das ganz oder überwiegend im Tätigen oder Halten von Kapitalanlagen besteht, ist ausgeschlossen, und HMRC behandelt Vermietung als Halten von Kapitalanlagen. Der Fall Pawson hat gezeigt, dass selbst eine Ferienvermietung mit zusätzlichen Serviceleistungen in der Regel scheitert.

Vermeide ich Erbschaftsteuer, wenn ich meine Immobilien in eine Limited Company einbringe?

Nein. Die Anteile bleiben in Ihrem Nachlass, und Anteile an einer Immobilienanlagegesellschaft qualifizieren sich nicht für Business Relief.

Wichtigste Erkenntnisse

• Die Erbschaftsteuer beträgt 40 % oberhalb einer Nil-Rate Band von £325,000, mit bis zu £175,000 zusätzlich für ein Haus, das an direkte Nachkommen geht. Beide sind bis zum 5. April 2031 eingefroren.
• Eine Buy-to-Let-Immobilie, in der die verstorbene Person nie gewohnt hat, qualifiziert sich nicht für die Residence Nil-Rate Band, und Nachlässe über £2 Millionen verlieren sie schrittweise durch Abschmelzung.
• Ab dem 6. April 2027 zählen die meisten nicht genutzten Pensionsvermögen und Todesfallleistungen zum Nachlass, und die Nachlassvertreter melden und zahlen die Steuer.
• Die Vermietung von Immobilien gilt als Halten von Kapitalanlagen und qualifiziert sich daher selten für Business Relief, selbst als Ferienvermietung mit Service.
• Der Freibetrag von £2,5 Millionen für die 100-%-Vergünstigung bei Agricultural und Business Relief ab April 2026 ist zwischen Ehepartnern übertragbar, hilft einem reinen Mietportfolio aber selten.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Erbschaftsteuer für Vermieter in Großbritannien und ist keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Sätze, Freibeträge und Regeln stammen aus HMRC-Leitfäden und Gesetzen mit Stand 28. Oktober 2026, einschließlich des an diesem Tag vorgestellten Haushalts, und können sich ändern, während die Finance Bill 2026-27 das Parlament durchläuft. Lassen Sie sich von einem qualifizierten Steuerberater oder Solicitor beraten, bevor Sie für Ihren eigenen Nachlass handeln.