Steuer auf Mieteinnahmen für nicht ansässige Vermieter: Vereinigtes Königreich, USA, Spanien, Japan und VAE im Vergleich
Das Vereinigte Königreich behält Steuer zum Basissatz ein, die USA 30 % der Bruttomiete, Japan 20,42 %, Spanien 19 % oder 24 %, und die VAE nichts für Privatpersonen. Ein Länder-für-Land-Vergleich der Steuer auf Mieten für ausländische Vermieter, mit Rechenbeispiel zum Nettoeinkommen.
Kurzantwort: Die Besteuerung von Mieteinnahmen nicht ansässiger Vermieter unterscheidet sich von Land zu Land stark. Im Vereinigten Königreich behält die Verwaltung oder der Mieter Einkommensteuer zum Basissatz ein, sofern HMRC keine Bruttozahlung genehmigt. Die USA behalten 30 % der Bruttomiete ein, es sei denn, Sie wählen die Besteuerung des Nettogewinns. Japan behält 20,42 % der Miete ein. Spanien besteuert Eigentümer aus der EU und dem EWR mit 19 % und andere Nichtansässige mit 24 %. Die VAE erheben auf Mieten keine Einkommensteuer von Privatpersonen. Vergleichen Sie stets die Nettorendite nach Steuern, nicht die Bruttorendite.
Warum die Steuer auf Mieten die tatsächlich erzielte Rendite verändert
Eine Bruttorendite von 6 % in einem Land kann nach Steuern weniger einbringen als 4 % brutto in einem anderen. Viele Länder besteuern ausländische Vermieter anders als Ansässige: Sie behalten Steuer an der Quelle ein, beschränken Abzüge oder verlangen einen örtlichen Steuervertreter. Dieser Leitfaden behandelt die Regeln von fünf Märkten, nach denen internationale Anleger am häufigsten fragen. Er knüpft an unseren Überblick über Ziele für internationale Immobilieninvestitionen an.
Vereinigtes Königreich: das Non-Resident Landlord Scheme
Nach dem HMRC-Verfahren für nicht ansässige Vermieter behält die Vermietungsagentur oder, ohne Agentur, der Mieter Einkommensteuer zum Basissatz von der Miete ein, wenn der gewöhnliche Aufenthalt des Vermieters außerhalb des Vereinigten Königreichs liegt. Das Verfahren gilt in der Regel für Vermieter, die sechs Monate oder länger im Ausland leben. Mieter, die weniger als 100 £ pro Woche zahlen, müssen keine Steuer einbehalten, es sei denn, HMRC verlangt es. Ein Vermieter kann beantragen, die Miete brutto zu erhalten, doch die Genehmigung ist keine Befreiung: Er muss weiterhin eine Self-Assessment-Erklärung abgeben und die fällige Steuer zahlen. Die Einzelheiten stehen im Property Income Manual von HMRC. Für Privatpersonen gehört zur britischen Vermietersteuer auch die Beschränkung des Hypothekenzinsabzugs, die wir im Steuerleitfaden für britische Vermieter erklären, und die Sätze auf Immobilieneinkünfte steigen ab April 2027 (siehe die Sätze für 2027).
USA: 30 % der Bruttomiete oder Wahl der Nettobasis
Ein nicht ansässiger Ausländer mit US-Immobilienbesitz wird pauschal mit 30 % der Bruttomiete besteuert, oder mit einem niedrigeren Abkommenssatz, es sei denn, er wählt, die Einkünfte als tatsächlich mit einer US-Geschäftstätigkeit verbunden zu behandeln. Mit dieser Wahl wird der Nettogewinn nach Abzügen zu progressiven Sätzen besteuert. Die IRS erklärt beide Behandlungen auf ihrer Seite zu nicht ansässigen Ausländern mit US-Immobilien. Die Wahl spart meist Steuern, wenn die Ausgaben hoch sind, und muss deshalb vor dem Einzug des ersten Mieters geplant werden.
Japan: Quellensteuer von 20,42 %
Auf Mieten aus japanischen Immobilien, die an Nichtansässige gezahlt werden, wird eine Quellensteuer von 20,42 % einbehalten, die Einkommensteuer und Wiederaufbauzuschlag umfasst. Die Nationale Steuerbehörde gibt an, dass der einbehaltene Betrag in der Endabrechnung verrechnet wird, die zwischen dem 16. Februar und dem 15. März des Folgejahres einzureichen ist, und dass Nichtansässige einen Steuervertreter in Japan benennen müssen. Die Einbehaltung entfällt, wenn eine Privatperson die Immobilie als Wohnung für sich oder Verwandte mietet. Siehe die Hinweise der Nationalen Steuerbehörde.
Spanien: 19 % oder 24 %
Nicht ansässige Eigentümer spanischer Mietobjekte reichen ihre Erklärung auf dem Formular Modelo 210 ein. Veröffentlichte Ratgeber stimmen bei den Hauptsätzen überein: 19 % für Ansässige der EU und des EWR und 24 % für andere Nichtansässige. Bei den Abzügen gehen sie auseinander. Viele sagen, EU- und EWR-Eigentümer dürften Kosten von der Miete abziehen, während andere Nichtansässige auf die Bruttomiete besteuert würden, und manche berichten von einem Gerichtsurteil 2026, das Abzüge auch für Eigentümer außerhalb der EU öffnen könnte. Da sich die Lage ändert, lassen Sie sie von einem spanischen Steuerberater bestätigen. Spanien besteuert zudem Eigentümer nicht vermieteter Zweitwohnungen auf ein fiktives Einkommen, das sich am Katasterwert orientiert.
VAE: keine persönliche Einkommensteuer auf Mieten
Die VAE erheben von Privatpersonen keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus Immobilien, ein wesentlicher Grund, warum Anleger aus Hochsteuerländern in Dubai kaufen. Quellen, die das Bundesdekret-Gesetz Nr. 50 von 2022 auswerten, weisen darauf hin, dass dies gilt, wenn die Tätigkeit nicht unter einer Gewerbelizenz betrieben wird, und dass über eine Gesellschaft erhaltene Mieten der Körperschaftsteuer unterliegen. Sie können im Heimatland weiterhin steuerpflichtig sein, und Mieten aus Immobilien in anderen Ländern werden dort besteuert. Siehe unseren Vergleich von Off-Plan-Investments in Dubai und britischer Refinanzierung.
Vergleich im Überblick
| Land | Steuer auf Mieten Nichtansässiger | Abzüge | Erhebung |
|---|---|---|---|
| Vereinigtes Königreich | Einkommensteuer zum Basissatz, danach Self Assessment | Zulässige Ausgaben; Hypothekenzinsen für Privatpersonen beschränkt | Agentur oder Mieter behält ein, außer bei genehmigter Bruttozahlung |
| USA | 30 % der Bruttomiete oder progressive Sätze auf den Nettogewinn | Nur mit der Wahl der Nettobasis | Einbehalt auf die Bruttomiete oder Erklärung bei Wahl |
| Japan | Quellensteuer 20,42 %, in der Erklärung verrechnet | Erklärung erforderlich; Steuervertreter nötig | Mieter (bei Gesellschaft) behält ein |
| Spanien | 19 % EU/EWR, 24 % andere | Für Eigentümer außerhalb der EU umstritten; vor Ort prüfen | Abgabe des Modelo 210 |
| VAE | Keine persönliche Einkommensteuer für Privatpersonen | Nicht anwendbar | Keine für Privatpersonen |
Ein Rechenbeispiel: gleiche Miete, unterschiedliches Nettoeinkommen
Nehmen wir eine Jahresmiete von 100 und abzugsfähige Kosten von 30. Die Sätze sind vereinfacht: Sie ignorieren Abkommensvorteile, Zuschläge, Sozialabgaben und die Anrechnung im Heimatland.
- USA, Standard 30 % auf brutto: Steuer 30, es bleiben 70 abzüglich Kosten von 30, also 40 netto.
- USA, Wahl der Nettobasis: Die Steuer fällt auf 70 zu progressiven Sätzen an. Bei beispielhaften 20 % sind es 14, es bleiben 56 nach Kosten.
- Japan, 20,42 % Quellensteuer auf brutto: Steuer von rund 20, vor weiteren Anpassungen in der Erklärung.
- Spanien, Eigentümer außerhalb der EU mit 24 % auf brutto: Steuer 24, es bleiben 46 nach Kosten von 30.
- VAE, Privatperson: keine Einkommensteuer, es bleiben 70 nach Kosten.
Dieselbe Miete ergibt je nach Steuersystem und gewählter Option ein sehr unterschiedliches Nettoeinkommen. Rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner und dem Einkommensteuer-Rechner Ihre eigenen Zahlen durch.
Praktische Schritte vor dem Kauf
- Prüfen Sie, ob die Steuer an der Quelle einbehalten wird und ob Wahl oder Genehmigung sie senken können.
- Prüfen Sie, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Heimatland und dem Immobilienland den Satz begrenzt.
- Prüfen Sie, wie Ihr Heimatland ausländische Steuer anrechnet, damit Sie nicht doppelt zahlen.
- Benennen Sie bei Bedarf einen örtlichen Steuervertreter oder Berater.
- Modellieren Sie die Nettorendite nach Steuern auf Basis realistischer Miete, nicht der Bruttozahl des Maklers.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen Nichtansässige Steuer auf britische Mieteinnahmen?
Ja. Britische Mieteinnahmen sind im Vereinigten Königreich steuerpflichtig, wem auch immer die Immobilie gehört. Beim Verfahren für nicht ansässige Vermieter behält normalerweise die Agentur oder der Mieter die Steuer zum Basissatz ein, sofern HMRC keine Bruttozahlung genehmigt, und der Vermieter gibt eine Self-Assessment-Erklärung ab.
Wie hoch ist der US-Quellensteuersatz auf Mieten von Ausländern?
30 % der Bruttomiete oder ein niedrigerer Abkommenssatz, es sei denn, der Eigentümer wählt die Besteuerung des Netto-Mietgewinns zu progressiven Sätzen.
Wie viel Steuer erhebt Japan von nicht ansässigen Vermietern?
Japan behält 20,42 % der Miete ein und verrechnet sie in der Endabrechnung.
Sind Mieteinnahmen in Dubai steuerfrei?
Privatpersonen zahlen keine persönliche Einkommensteuer auf Mieten aus VAE-Immobilien, doch über eine Gesellschaft erhaltene Mieten unterliegen der Körperschaftsteuer, und im Heimatland kann Steuer anfallen.
Kann ich eine Doppelbesteuerung vermeiden?
Oft ja, durch ein Doppelbesteuerungsabkommen oder eine Anrechnung ausländischer Steuer im Heimatland. Die Regeln hängen von beiden Ländern ab, holen Sie daher vor dem Kauf Rat ein.
Wichtigste Erkenntnisse
- Die Steuer auf Mieten Nichtansässiger reicht von null (Privatpersonen in den VAE) bis 30 % der Bruttomiete (US-Standard).
- Das Vereinigte Königreich, die USA und Japan erheben die Steuer an der Quelle, sodass die Nettomieteinnahmen schon vor der Erklärung betroffen sind.
- Wahlrechte und Genehmigungen, etwa die US-Nettobasis-Wahl und die britische Bruttozahlung, können das Ergebnis ändern.
- Vergleichen Sie Märkte nach Nettorendite nach Steuern, Abkommensvorteilen und Anrechnung ausländischer Steuer, nicht nach brutto.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze, Abkommen und Abzugsregeln ändern sich und hängen von Ihrem Wohnsitz und Ihrer Struktur ab. Prüfen Sie die aktuellen Regeln vor einer Investition bei einem qualifizierten Berater im jeweiligen Land.