Internationale Immobilieninvestitionen 2026: Singapur, USA, Thailand, Dubai, Spanien und Japan im Vergleich

Investoren in London, Dubai und am Golf stellen dieselbe Frage: Wo sonst auf der Welt lohnt sich der Immobilienkauf? Singapur wegen der Stabilität, die USA wegen der Größe, Thailand wegen Lifestyle-Renditen, Spanien und Griechenland wegen der Aufenthaltsgenehmigung, Japan wegen des schwachen Yen. Die Schlagzeilenzahlen sind leicht zu finden. Die Regeln, die entscheiden, ob das Geschäft Geld verdient, sind es nicht, und sie haben sich 2025 und 2026 in mehreren dieser Märkte erneut geändert.

Dieser Leitfaden vergleicht die meistgesuchten Ziele für internationale Immobilieninvestitionen anhand der Punkte, die die Rendite tatsächlich bewegen: was ein Ausländer besitzen darf, was der Einstieg kostet, wie Miete und Verkauf besteuert werden und was beim Tod des Eigentümers passiert. Er zeigt außerdem, wo ein britischer Investor oder ein ausländischer Investor, der in Großbritannien kauft, dieselbe Checkliste nutzen kann. Wo es eine offizielle Quelle gibt, verlinken wir sie. Wo wir nur Kommentare von Kanzleien oder Maklern fanden, sagen wir das, denn die Regeln ändern sich hier schnell, und die Prüfungen sind wichtiger als die Schlagzeilen.

Ziele für internationale Immobilieninvestitionen im Überblick

Zwei Faustregeln ziehen sich durch jede Zeile. Erstens ist der scheinbar günstigste Markt selten der günstigste, sobald Steuern auf Miete, Verkauf und Tod eingerechnet sind. Zweitens werden die Aufenthaltsprogramme gegen Investition, die in Spanien, Portugal und Griechenland die Nachfrage getrieben haben, geschlossen oder neu bepreist, sodass jede auf ein Visum gestützte Investitionsrechnung neu geprüft werden muss.

Singapur: Stabilität zu hohem Einstiegspreis

Singapur ist der klassische sichere Hafen mit starken Eigentumsrechten, stabiler Währung und tiefer Rechtssicherheit. Es ist auch einer der teuersten Orte der Welt für einen ausländischen Käufer. Die Steuerbehörde Singapurs (IRAS) nennt eine zusätzliche Käuferstempelsteuer (ABSD) von 60 % für Ausländer, die irgendeine Wohnimmobilie kaufen, und 65 % für Gesellschaften und Trusts, bei Käufen ab dem 27. April 2023. Sie fällt zusätzlich zur normalen Käuferstempelsteuer an und bemisst sich nach dem höheren von Preis oder Marktwert.

Ein kurzes Beispiel zeigt die Größenordnung. Bei einer Eigentumswohnung für 2.000.000 Singapur-Dollar zahlt ein ausländischer Privatkäufer allein 1.200.000 Dollar ABSD, noch vor der regulären Stempelsteuer, den Rechtskosten und der Maklerprovision. Eine Immobilie mit rund 3 % Bruttorendite (Maklerumfragen 2026 sehen die Renditen von Eigentumswohnungen bei etwa 2,9 % bis 3,8 %, die Zahl ist also nur ein Richtwert) bringt 60.000 Dollar Bruttomiete im Jahr gegen diese Einstiegskosten von 1,2 Millionen. Das Investitionsargument beruht auf Wertzuwachs, Währung und Vermögenserhalt, nicht auf Einkommen.

Was ein Ausländer in Singapur kaufen darf und was nicht

• Private Eigentumswohnungen und Apartments: für Ausländer offen, vorbehaltlich der ABSD.
• Häuser mit Grundstück (landed): erfordern eine Regierungsgenehmigung, die außerhalb ausgewiesener Gebiete wie Sentosa Cove selten erteilt wird. Häuser mit Stockwerkseigentumstitel innerhalb von Wohnanlagen sind in der Regel offen.
• Öffentlicher Wohnraum (HDB-Wohnungen): für Ausländer im Allgemeinen gesperrt.
• Gewerbeimmobilien: nicht der Wohn-ABSD unterworfen, weshalb manche ausländischen Investoren auf Büros und Ladenflächen schauen.
• Nachlass aufgrund von Freihandelsabkommen: Staatsangehörige der USA, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz können die ABSD zu Inländersätzen erhalten, wie die IRAS in ihren Hinweisen zum FTA-Nachlass erläutert.

Mietgewinn wird besteuert, und nicht selbstgenutzte Wohnimmobilien unterliegen einer progressiven Grundsteuer auf den Jahreswert, den mehrere Maklerleitfäden mit 12 % bis 36 % angeben. Die LTV-Grenzen der Banken für Ausländer werden regulatorisch gesetzt und wurden uneinheitlich berichtet, bestätigen Sie die aktuelle Obergrenze also bei einer Bank in Singapur, bevor Sie sich festlegen. Singapur passt schlecht zu jeder Strategie, die Kapital recycelt, etwa BRRR, weil sich die Einstiegssteuer nicht wegrefinanzieren lässt.

USA: offener Markt, hohe Steuern für Nichtansässige

Die USA sind der größte und liquideste Markt, den ein ausländischer Investor erreichen kann, und kein Bundesgesetz hindert Nichtansässige am Kauf von Wohnimmobilien. Die Komplexität liegt in Steuer- und Landesrecht, nicht in der Kauferlaubnis.

Steuer auf Mieten

Mieteinkünfte aus US-Immobilien eines nichtansässigen Ausländers werden pauschal mit 30 % der Bruttomiete (oder einem niedrigeren Abkommenssatz) besteuert, sofern der Eigentümer nicht wählt, sie als „effektiv verbundenes“ Einkommen zu behandeln, wie die IRS für nichtansässige Ausländer mit US-Immobilien erläutert. Mit der Wahl wird der Eigentümer auf den Nettogewinn nach Abzügen zu normalen progressiven Sätzen besteuert. Bei 30.000 Dollar Bruttomiete und 18.000 Dollar Ausgaben behält die Standardbehandlung 9.000 Dollar ein, während die Nettowahl nur die 12.000 Dollar Gewinn besteuert. Deshalb zählt ein US-Steuerberater, bevor der erste Mieter einzieht.

Steuer beim Verkauf (FIRPTA)

Verkauft eine ausländische Person US-Immobilien, muss der Käufer nach dem Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) in der Regel einen Teil des Preises einbehalten. Die IRS nennt die Sätze auf ihrer Seite zum FIRPTA-Einbehalt: 15 % des realisierten Betrags über 1 Million Dollar und 10 %, wenn der Preis zwischen 300.000 Dollar und 1 Million liegt und der Käufer die Immobilie als Wohnsitz nutzt. Bis 300.000 Dollar ist bei selbstnutzenden Käufern kein Einbehalt erforderlich. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die tatsächliche Steuer des Verkäufers, bindet aber Kapital bis zur Abgabe der Erklärung.

Erbschaftsteuer

US-Immobilien im Eigentum eines Nichtansässigen sind für die Erbschaftsteuer ein in den USA belegenes Vermögen. Die IRS verlangt eine Erbschaftsteuererklärung, wenn solche Vermögenswerte 60.000 Dollar übersteigen, und der allgemeine Tarif steigt über einen kleinen Freibetrag hinaus bis zu einem Höchstsatz von 40 %, sodass eine bescheidene Immobilie im Todesfall eine große Rechnung erzeugen kann, sofern kein Abkommen oder keine Struktur greift. Siehe die IRS-Seite zur Erbschaftsteuer für nichtansässige Nicht-Staatsbürger. Das ist die am häufigsten übersehene US-Kostenposition für ausländische Käufer.

Finanzierung und Landesrecht

Kreditgeber für Ausländer verlangen typischerweise 25 % bis 35 % Eigenkapital und bemessen den Kredit nach den Mieteinnahmen (Schuldendienstdeckungsgrad) statt nach dem Gehalt, so die von Spezialkreditgebern veröffentlichten Konditionen. Betrachten Sie das als Konditionen eines Kreditgebers, nicht als Marktregel. Mehrere Bundesstaaten haben auch Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Staatsangehörige benannter Länder beschlossen oder vorgeschlagen, darunter ein Gesetz in Florida, das gerichtlich angefochten wird. Prüfen Sie den Bundesstaat also, bevor Sie eine Städteliste erstellen.

Eine bundesweite Meldepflicht für Käufe ohne Finanzierung durch Gesellschaften und Trusts (die Wohnimmobilienregel der FinCEN) soll am 1. März 2026 in Kraft getreten und dann von einem Gericht aufgehoben worden sein, mit anhängiger Berufung. Der Status ist in Sekundärquellen umstritten, fragen Sie also den Abschlussagenten, was an Ihrem Abschlusstag gilt.

Für Investoren, die Kapital recyceln wollen, sind die USA der einzige Markt auf dieser Liste, in dem ein Refinanzierungszyklus mit Kapitalentnahme realistisch ist. Unser weltweiter BRRR-Vergleich zeigt, wie sich die Zahlen von denen Großbritanniens unterscheiden.

Thailand: Lifestyle-Markt mit Eigentumsgrenzen

Thailand zieht Ruheständler, Remote-Arbeiter und Ferienvermietungs-Investoren an, doch ausländisches Eigentum ist streng begrenzt. Leitfäden thailändischer Kanzleien stimmen bei den Kernregeln überein, wenngleich keine unserer Quellen eine offizielle Regierungsseite ist. Prüfen Sie also beim Landamt oder bei einem thailändischen Anwalt.

• Eigentumswohnungen: Ein Ausländer kann eine Einheit als Volleigentum halten, wenn der ausländische Anteil innerhalb von 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche des Gebäudes bleibt. Beliebte Projekte können die Quote ausschöpfen, sodass nur Pacht bleibt.
• Grundstücke und Häuser: Ausländer können kein Land zu Eigentum erwerben. Pachten sind auf 30 Jahre begrenzt, und ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 soll die lange genutzte „30+30+30“-Verlängerung für unwirksam erklärt haben.
• Reformvorschläge: Eine 99-jährige Pacht und eine höhere Quote von 75 % für Eigentumswohnungen wurden diskutiert, doch keine war Mitte 2026 in den gefundenen Quellen beschlossen.
• Strohmann-Strukturen: Die Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit Strohmännern zum Landerwerb steht Berichten zufolge seit Ende 2025 unter verschärfter Durchsetzung. Das ist ein Rechtsrisiko, kein Ausweg.
• Mittel und Gebühren: Käufer müssen nachweisen, dass das Kaufgeld in Fremdwährung aus dem Ausland eingeführt wurde, bei größeren Überweisungen mit einem Formular für Devisentransaktionen (Foreign Exchange Transaction) einer thailändischen Bank. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des Schätzwerts, oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei Stempelsteuer von 0,5 % oder die Spezielle Geschäftssteuer von 3,3 % überwiegend den Verkäufer treffen.

Der praktische Punkt für Investoren ist die Liquidität beim Ausstieg. Ein kleinerer Käuferkreis, Quotengrenzen und Pachtlaufzeiten, die mit der Zeit kürzer werden, belasten den Wiederverkaufswert. Modellieren Sie also einen vorsichtigen Verkaufspreis, nicht nur die Miete.

Dubai und VAE: Freehold-Zugang und Entwickler-Hebel

Ausländer können in ausgewiesenen Zonen Dubais Immobilien als Volleigentum erwerben, und eine Registrierungsgebühr von 4 % ist der wichtigste Transaktionskostenpunkt. Dubai unterscheidet sich durch die Finanzierung: Zahlungspläne der Entwickler erlauben es Käufern, Kapital ohne Refinanzierung zu recyceln, weshalb der britische Zyklus aus Überbrückung, Sanierung und Refinanzierung dort selten genutzt wird. Die Mechanik behandeln wir in warum Dubai-Investoren selten BRRR nutzen. Die Hauptrisiken sind Lieferverzögerungen beim Kauf ab Plan, Nebenkosten und ein Markt, der sich mit Öl, Tourismus und globaler Stimmung bewegt.

Spanien, Portugal und Griechenland: das Ende der Aufenthalt-durch-Immobilie-Ära

Diese drei Märkte waren beliebt, weil der Immobilienkauf eine Aufenthaltsgenehmigung bringen konnte. Dieser Reiz hat nachgelassen:

• Spanien: Das Golden Visa wurde am 3. April 2025 abgeschafft, bestehende Inhaber behalten ihre Rechte. Eine vorgeschlagene 100-%-Steuer auf Immobilienkäufe durch nichtansässige Nicht-EU-Käufer wurde angekündigt, wurde laut Kanzleikommentaren aber kein Gesetz und blieb im Parlament stecken. Sie wurde nicht formal zurückgezogen, das politische Risiko bleibt also. Die regionale Übertragungssteuer ist in manchen Regionen hoch, in Katalonien bis zu 13 % nach progressiver Staffel, mit höherem Satz für Großbesitzer.
• Portugal: Der Immobilienweg zum Golden Visa wurde mit den Wohnungsreformen 2023 beendet, mit begrenzten Rechten für bestehende Inhaber. Prüfen Sie den aktuellen Stand bei den portugiesischen Behörden, bevor Sie sich auf ältere Artikel verlassen.
• Griechenland: Das Golden Visa gibt es noch, doch die Investitionsschwellen wurden 2024 angehoben und variieren nun nach Gebiet, von etwa 250.000 bis 800.000 Euro je nach Lage und Projektart. 2026 gemeldete Regierungszahlen zeigen einen starken Rückgang neuer Anträge.

Japan: offenes Eigentum, neue Melderegeln

Japan hat kein Gesetz, das Ausländer am Besitz von Land oder Gebäuden hindert, und die Mietrenditen in Großstädten sind gegenüber niedrigen Kreditkosten attraktiv, weshalb es immer wieder auf Shortlists auftaucht. Die jüngsten Änderungen betreffen die Meldung, nicht die Erlaubnis. Nichtansässige, die Immobilien erwerben, müssen nach den Devisenregeln innerhalb von 20 Tagen eine Meldung nach dem Kauf abgeben, und Berichte von Maklern und Kanzleien sagen, dass die Ausnahme für selbstgenutzte Wohnungen des Käufers am 1. April 2026 endete. Außerdem wird für alle Käufer eine Staatsangehörigkeitserklärung bei der Registrierung eingeführt, und die Regierungskoalition hat versprochen, einen Gesetzentwurf zu ausländischem Eigentum vorzulegen. Betrachten Sie die Richtung als strenger, nicht lockerer.

Wie Großbritannien abschneidet

Großbritannien ist für ausländische Käufer offen, aber nicht billig. Käufer, die nicht im Vereinigten Königreich ansässig sind, zahlen 2 % zusätzlich auf alle anderen SDLT-Wohnsätze, einschließlich der höheren Sätze für zusätzliche Wohnungen, wie GOV.UK für Nichtansässige darlegt. Privatpersonen können den Zuschlag zurückfordern, wenn sie sich innerhalb von zwei Jahren um den Kauf mindestens 183 Tage in einem zusammenhängenden Zeitraum von 365 Tagen im Vereinigten Königreich aufhalten. Auch hier wird der Mietgewinn besteuert, und die Regeln für Privatpersonen und Gesellschaften unterscheiden sich. Unser Leitfaden zu internationalen Immobilieninvestitionen in Großbritannien behandelt die Finanzierung ohne britische Kredithistorie und die Steuerung einer Sanierung aus der Ferne, und der Steuerleitfaden für britische Vermieter die steuerliche Seite.

Verglichen mit Singapurs Einstiegssteuer von 60 % oder dem Risiko der US-Erbschaftsteuer ist der britische Zuschlag von 2 % bescheiden, und der Refinanzierungsmarkt stützt das Recyceln von Kapital, wie es Singapur, Thailand und Japan nicht tun. Das ist der Kern unseres Ansatzes: eine betreute Sanierung in Großbritannien, bei der ein Team Compliance, Finanzierung und Mieter für Investoren übernimmt, die anderswo leben. Unsere Partnerschaftsseite erklärt, wie das funktioniert.

Sechs Prüfungen vor dem Kauf im Ausland

1. Eigentumsrechte. Kann ein Ausländer den Titel vollständig, innerhalb einer Quote oder nur per Pacht halten? Was geschieht, wenn sich die Regeln ändern?
2. Gesamte Einstiegskosten. Addieren Sie Stempelsteuer, Registrierungsgebühren, Makler- und Anwaltskosten und jeden Ausländerzuschlag. Teilen Sie die Summe durch die jährliche Nettomiete, um die tatsächliche Amortisationszeit zu sehen.
3. Steuer auf Einkommen. Wird die Miete brutto oder netto besteuert? Gibt es einen Einbehalt? Mindert ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Land die Steuer, und wird sie dort, wo Sie leben, angerechnet?
4. Steuer beim Ausstieg. Kapitalertragsteuer, Einbehalt beim Verkauf wie FIRPTA und jede Verkäuferstempelsteuer bei schnellen Weiterverkäufen. Modellieren Sie den Ausstieg vor dem Einstieg.
5. Erbfolge. Örtliches Erbrecht, Pflichtteile und jede Erbschaftsteuer auf ausländisch gehaltene Immobilien können entscheiden, wer das Vermögen am Ende erhält.
6. Finanzierung und Währung. Örtliche LTV-Grenzen für Ausländer, Kosten der Kreditaufnahme in Fremdwährung und Wechselkursrisiko auf Miete und Verkaufserlös. Unser Beitrag zu grenzüberschreitenden Hypotheken und Währungsrisiko zeigt, wie ein niedriger Schaufensterzins einen größeren Verlust verbergen kann.

Rechnen Sie mit unserem Mietrendite-Rechner und dem Deal Analyser und nutzen Sie die Gesamtkosten statt des Angebotspreises, damit der Vergleich zwischen den Märkten fair ist.

Häufige Fehler bei internationalen Immobilieninvestitionen

• Bruttorenditen zwischen Ländern vergleichen. Eine Bruttorendite von 6 % mit 30 % Einbehalt und hohen Nebenkosten kann netto weniger bringen als 4 % bei leichter Besteuerung.
• Kaufen wegen eines Visums. Aufenthaltsprogramme wurden innerhalb weniger Jahre geschlossen, neu bepreist oder abgeschafft. Lassen Sie ein Visum nie den einzigen Grund sein, warum eine Immobilie sich rechnet.
• Strohmann oder Umgehung nutzen. Die Durchsetzung wird in mehreren Märkten schärfer, und eine fehlerhafte Eigentumsstruktur kann Sie mit nichts zurücklassen.
• Erbfolge ignorieren. Erbschaftsteuer und Pflichtteilsregeln gelten für das Vermögen, wo auch immer der Eigentümer lebt.
• Dem Marketing der Makler vertrauen. Entwickler und Makler werden bei Abschluss bezahlt. Holen Sie unabhängige Steuer-, Rechts- und Gutachterberatung im Kaufland ein.

Häufig gestellte Fragen

Welches Land ist das beste für internationale Immobilieninvestitionen?

Es gibt kein einzelnes bestes Land. Singapur eignet sich für Vermögenserhalt bei hohen Einstiegskosten, die USA für Größe und Kapitalrecycling, erfordern aber Steuerplanung, Dubai für Hebel durch Entwickler-Zahlungspläne, und Großbritannien für Investoren, die sanierungsgetriebenes Wachstum mit betreutem Ablauf wollen. Die richtige Wahl hängt von Ihrer Steueransässigkeit, Ihrem Budget und Ihrem Horizont ab.

Können Ausländer in Singapur Immobilien kaufen?

Ja, aber nur private Eigentumswohnungen und Apartments sind weitgehend offen. Häuser mit Grundstück brauchen eine Regierungsgenehmigung, und öffentlicher Wohnraum ist im Allgemeinen gesperrt. Ausländische Käufer zahlen auf Wohnkäufe 60 % ABSD, mit begrenztem Nachlass für Staatsangehörige bestimmter Freihandelspartner.

Können Ausländer in Thailand Immobilien besitzen?

Ausländer können Eigentumswohnungen als Volleigentum besitzen, wenn der ausländische Anteil im Gebäude innerhalb von 49 % der Gesamtfläche bleibt. Land können sie nicht zu Eigentum erwerben, und Pachten sind auf 30 Jahre begrenzt. Prüfen Sie die verbleibende Quote des Gebäudes und holen Sie thailändischen Rechtsrat ein, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Was ist FIRPTA und wer zahlt sie?

FIRPTA ist ein US-Einbehalt beim Verkauf von Immobilien durch eine ausländische Person. Der Käufer behält je nach Preis und Nutzung 10 % oder 15 % des realisierten Betrags ein und führt ihn an die IRS ab. Es ist eine Vorauszahlung auf die tatsächliche Steuer des Verkäufers, die in einer US-Steuererklärung abgerechnet wird.

Zahle ich US-Erbschaftsteuer, wenn ich als Nichtansässiger ein Haus in den USA besitze?

Möglicherweise. US-Immobilien sind für die Erbschaftsteuer ein in den USA belegenes Vermögen, und eine Erklärung ist erforderlich, wenn solche Vermögenswerte 60.000 Dollar übersteigen. Die Sätze können 40 % erreichen, weshalb Nichtansässige oft eine Abkommensposition oder eine geeignete Eigentumsstruktur nutzen. Holen Sie vor dem Kauf Rat ein.

Gibt es das spanische Golden Visa noch?

Nein. Spanien hat das Golden Visa für neue Antragsteller am 3. April 2025 abgeschafft. Bestehende Inhaber behalten ihre Rechte. Eine vorgeschlagene 100-%-Steuer auf nichtansässige Nicht-EU-Käufer wurde kein Gesetz.

Verlangt Großbritannien von ausländischen Käufern extra?

Ja. Nicht im Vereinigten Königreich Ansässige zahlen einen SDLT-Zuschlag von 2 % auf die übrigen Wohnsätze, einschließlich der höheren Sätze für zusätzliche Wohnungen, und Privatpersonen können ihn zurückfordern, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf den 183-Tage-Anwesenheitstest erfüllen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Jedes beliebte Ziel für internationale Immobilieninvestitionen hat eine andere Falle: Singapurs 60 % Ausländer-Stempelsteuer, US-Steuern auf Miete, Verkauf und Tod, Thailands Eigentumsgrenzen und schrumpfende Visa-gegen-Immobilie-Programme in Südeuropa.
• Vergleichen Sie Märkte nach Gesamteinstiegskosten, Nettorendite nach Steuern und Ausstiegskosten, nicht nach Angebotspreis oder Bruttorendite.
• Singapur ist ein Vermögenserhaltsmarkt; die USA sind der wichtigste Markt auf der Liste, in dem Kapitalrecycling funktioniert; Thailands Ausstiegsliquidität und Eigentumsgrenzen verlangen vorsichtige Modellierung.
• Die Regeln haben sich 2025-26 in Spanien, Griechenland, Japan, Thailand und den USA geändert, prüfen Sie also das geltende Recht mit einem örtlichen Berater, bevor Sie sich auf einen Artikel verlassen, auch diesen.
• Der britische Zuschlag von 2 % für Nichtansässige ist neben mehreren Konkurrenzmärkten klein, und eine betreute Sanierung kann ausländischen Investoren passen, die nicht vor Ort sein können.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Steuer- und Eigentumsregeln unterscheiden sich je nach Land, ändern sich oft und hängen von Ihrer Ansässigkeit und Ihren Umständen ab. Wo wir Kommentare von Kanzleien oder Maklern statt einer offiziellen Quelle zitieren, haben wir das gesagt; prüfen Sie jede Zahl mit einem qualifizierten Berater im jeweiligen Land, bevor Sie sich binden.