Renters' Rights Act: Sechs Monate danach. Was sich für Vermieter tatsächlich geändert hat
Sechs Monate nach dem Ende von Section 21 am 1. Mai 2026: Das hat sich für Vermieter in England in der Praxis geändert, das kommt noch (die Registrierung in der Vermieterdatenbank öffnet am 15. Dezember 2026), plus eine Checkliste.
Kurzantwort: Die Hauptbestimmungen des Renters' Rights Act traten am 1. Mai 2026 in England in Kraft. Sechs Monate später ist Section 21 abgeschafft, jedes private Mietverhältnis ist ein Assured Periodic Tenancy (ein unbefristetes, fortlaufendes Mietverhältnis), die Miete darf nur einmal im Jahr über eine Section-13-Mitteilung steigen, und die Rückgabe der Immobilie läuft nur noch über die Gründe nach Section 8. Die nächste große Änderung für Vermieter ist die PRS Landlord Database (die Vermieterdatenbank für den privaten Mietsektor): Der staatliche Dienst „Register your rental property“ öffnet am 15. Dezember 2026, zuerst in den West Midlands, zu einer Gebühr von £65 pro Immobilie und Jahr. Der Landlord Ombudsman, Awaab's Law für private Mietwohnungen und der Decent Homes Standard stehen noch aus, und nur für den Decent Homes Standard gibt es ein bestätigtes Datum (2035).
Am 1. Mai 2026 hat der private Mietsektor in England auf neue Regeln umgestellt. Montag, der 26. Oktober 2026, markiert sechs Monate unter diesen Regeln und ein Jahr, seit der Renters' Rights Act am 27. Oktober 2025 die Royal Assent erhielt. Dieser Artikel zeigt, was sich in dieser Zeit für Vermieter tatsächlich geändert hat, was noch kommt und was Sie jetzt prüfen sollten. Den vollständigen Hintergrund zu jeder Bestimmung finden Sie in unserem Leitfaden zum Renters' Rights Act.
Was trat am 1. Mai 2026 in Kraft?
Die Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 setzten die Mietrechtsreformen am 1. Mai 2026 für private Assured Tenancies in Kraft. Der Leitfaden der Regierung zum Renters' Rights Act erklärt, was das in der Praxis bedeutet:
- Section-21-Räumungen „ohne Verschulden“ sind abgeschafft.
- Feste Laufzeiten gibt es nicht mehr. Neue und bestehende Mietverhältnisse sind Assured Periodic Tenancies, die weiterlaufen, bis der Mieter auszieht oder der Vermieter einen Grund für die Rückgabe nachweist.
- Die Miete darf nur einmal im Jahr über eine Section-13-Mitteilung steigen.
- Vermieter und Makler dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen und keine Angebote über der ausgeschriebenen Miete annehmen.
- Mieter können beantragen, ein Haustier zu halten, und ein Vermieter darf das nicht unangemessen ablehnen.
- Einen Mieter abzulehnen, weil er Kinder hat oder Sozialleistungen bezieht, ist rechtswidrig.
Vor dem 1. Mai 2026 und jetzt
| Bereich | Vor dem 1. Mai 2026 | Jetzt |
|---|---|---|
| Art des Mietverhältnisses | Assured Shorthold Tenancy, oft mit einer festen Laufzeit von 6 oder 12 Monaten | Assured Periodic Tenancy ohne feste Laufzeit |
| Beendigung eines Mietverhältnisses | Section 21 (ohne Angabe von Gründen) oder Section 8 | Nur Section 8, mit einem nachgewiesenen Grund |
| Verkauf oder Eigenbedarf | Meist über Section 21 abgewickelt | Grounds 1A oder 1, 4 Monate Kündigungsfrist, nicht in den ersten 12 Monaten |
| Grund Mietrückstand | 2 Monate Rückstand für Ground 8 | 3 Monate Rückstand für Ground 8 |
| Mieterhöhungen | Mietanpassungsklausel oder Section 13 | Nur Section 13, einmal im Jahr, 2 Monate Vorlauf |
| Miete im Voraus | Keine gesetzliche Obergrenze | Nicht mehr als eine Monatsmiete |
| Bietwettbewerbe um Mietwohnungen | Angebote über der geforderten Miete erlaubt | Verboten |
| Haustiere | Entscheidung des Vermieters | Mieter kann einen Antrag stellen; der Vermieter hat 28 Tage für die Antwort und darf nicht unangemessen ablehnen |
| Mieter, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben | Anzeigen mit „No DSS“ und „no children“ waren üblich | Diskriminierung aus diesen Gründen ist rechtswidrig |
Was hat sich für Vermieter in der Praxis geändert?
Jedes Mietverhältnis ist periodisch, und die Frist für das Information Sheet ist abgelaufen
Bestehende schriftliche Mietverträge mussten nicht neu aufgesetzt werden. Stattdessen mussten Vermieter, wie die Übersicht der Regierung für Vermieter erklärt, jedem namentlich genannten Mieter bis zum 31. Mai 2026 das offizielle Renters' Rights Act Information Sheet aushändigen. Bei mündlich vereinbarten Mietverhältnissen musste der Vermieter stattdessen eine schriftliche Aufstellung der Vertragsbedingungen übergeben. Wenn Sie das noch nicht getan haben, holen Sie es jetzt nach und bewahren Sie einen Nachweis auf, wann und wie Sie es zugestellt haben. Councils können für fehlende Dokumente zivilrechtliche Geldbußen verhängen.
Die Rückgabe der Immobilie läuft nur noch über Section 8
Vermieter konnten bis zum 30. April 2026 eine gültige Section-21-Kündigung zustellen, mussten das Gerichtsverfahren aber spätestens bis zum 31. Juli 2026 einleiten. Dieser Weg ist jetzt geschlossen. Jede Räumungsklage stützt sich auf einen Grund nach Section 8, zugestellt mit Form 3A, wie in den Hinweisen der Regierung zur Rücknahme einer privat vermieteten Immobilie nach dem 1. Mai 2026 beschrieben.
Laut den Räumungsstatistiken für April bis Juni 2026 des Ministry of Justice (Justizministerium) lag die mittlere Dauer von der Klage eines Vermieters bis zur Rückgabe bei 27,1 Wochen. Dieses Quartal umfasst nur zwei Monate unter den neuen Regeln und zeigt deshalb noch nicht, ob die Gerichte langsamer werden, weil jeder Fall eine Section-8-Anhörung braucht. Unser Zeitplan für Räumungen nach Section 8 schlüsselt Kündigungsfristen und realistische Zeiträume nach Grund auf.
Mieterhöhungen folgen dem Section-13-Zeitplan
Mietanpassungsklauseln greifen nicht mehr. Ein Vermieter, der die Miete erhöhen will, stellt eine Section-13-Mitteilung zu, höchstens einmal alle 12 Monate und mit mindestens 2 Monaten Vorlauf. Ein Mieter kann die Erhöhung beim First-tier Tribunal anfechten, das keine höhere Miete festsetzen darf, als der Vermieter vorgeschlagen hat. In der Praxis sind Mietüberprüfungen jetzt ein jährliches Ereignis mit fester Vorlaufzeit und vorbereiteten Belegen zur Marktmiete.
Die Vermietung einer leeren Immobilie funktioniert anders
Die Regeln für das Inserieren und Vermieten einer Immobilie haben sich ebenso stark geändert wie die Regeln für die Beendigung eines Mietverhältnisses. Nach dem Leitfaden der Regierung zu Bietwettbewerben für Vermieter dürfen Sie keine Angebote über der ausgeschriebenen Miete verlangen, fördern oder annehmen. Sie dürfen keine Miete verlangen, bevor der Mietvertrag unterschrieben ist. Zwischen Unterschrift und Mietbeginn dürfen Sie nicht mehr als eine Monatsmiete verlangen. Anzeigen, die Mieter mit Kindern oder Mieter mit Sozialleistungen ausschließen, sind rechtswidrig, und ein Haustierantrag braucht innerhalb von 28 Tagen eine schriftliche Antwort.
Councils haben stärkere Durchsetzungsbefugnisse
Der Umsetzungsfahrplan der Regierung gab den lokalen Councils ab dem 27. Dezember 2025 neue Ermittlungsbefugnisse, sodass sie leichter Dokumente anfordern und Immobilien inspizieren können. Ab dem 1. Mai 2026 wurden Rent Repayment Orders (Anordnungen zur Mietrückzahlung) ausgeweitet und ihr Höchstbetrag verdoppelt. Viele Verstöße ziehen eine zivilrechtliche Geldbuße von bis zu £7,000 nach sich, bei wiederholten oder schwereren Verstößen bis zu £40,000.
Was kommt noch?
Der Fahrplan teilt das Gesetz in drei Phasen. Phase 1 trat am 1. Mai 2026 in Kraft. Phase 2 (die PRS Landlord Database und der Ombudsman) beginnt ab Ende 2026. Phase 3 umfasst Awaab's Law und den Decent Homes Standard für private Mietwohnungen.
| Änderung | Aktueller Stand | Datum laut offiziellen Quellen |
|---|---|---|
| PRS Landlord Database | Der Dienst „Register your rental property“ öffnet Region für Region | Öffnet am 15. Dezember 2026; alle aktiv vermieteten Immobilien bis zum 14. November 2027 registriert |
| PRS Landlord Ombudsman | Nimmt noch keine Beschwerden an | Pflichtmitgliedschaft für 2028 erwartet; kein Startdatum festgelegt |
| Awaab's Law für private Mietwohnungen | Konsultation läuft | Konsultation endet am 18. Dezember 2026; kein Startdatum festgelegt |
| Decent Homes Standard für private Mietwohnungen | Durch Antwort der Regierung bestätigt | 2035 |
PRS Landlord Database: Registrierung öffnet am 15. Dezember 2026
Laut der Seite „Get ready to register“ der Regierung öffnet der Dienst Register your rental property am 15. Dezember 2026 in den West Midlands, wo die Frist am 14. März 2027 endet. Weitere Regionen folgen, jeweils mit einem Zeitfenster von 3 Monaten, und alle Vermieter, die aktiv Immobilien vermieten, müssen bis zum 14. November 2027 registriert sein. Die Frist richtet sich danach, wo die Immobilie liegt, nicht danach, wo der Vermieter wohnt. Die Gebühr beträgt £65 pro Immobilie und Jahr, während der Einführung anteilig berechnet. Sie brauchen ein GOV.UK One Login, Angaben zur Immobilie sowie Ihre Gassicherheits-, Elektrosicherheits- und EPC-Zertifikate. Die Regeln stehen in den Private Rented Sector Database Regulations 2026. Unser Registrierungsleitfaden zur PRS Landlord Database erklärt, wer sich registrieren muss und was passiert, wenn Sie es nicht tun.
PRS Landlord Ombudsman: noch kein Startdatum
Der Landlord Ombudsman wird Mietern eine Möglichkeit geben, Beschwerden ohne Gericht zu klären, und jeder private Vermieter wird beitreten müssen. Der Fahrplan erwartet, dass die Mitgliedschaft 2028 verpflichtend wird. Die Regierung hat noch kein Datum angekündigt, ab dem der Ombudsman Beschwerden annimmt.
Awaab's Law: Konsultation bis 18. Dezember 2026
Awaab's Law legt gesetzliche Fristen fest, innerhalb derer Vermieter ernste Gefahren wie Feuchtigkeit und Schimmel untersuchen und beheben müssen. Für den sozialen Wohnungsbau gilt es bereits. Die Konsultation der Regierung zur Ausweitung von Awaab's Law auf private Mietverhältnisse endet am 18. Dezember 2026 um 23:59 Uhr. Sie fragt, wann die Regeln beginnen sollen und ob sie schrittweise eingeführt werden, daher gibt es für private Vermieter noch kein Startdatum.
Decent Homes Standard: 2035
Die Antwort der Regierung zum reformierten Decent Homes Standard bestätigt, dass alle Mietwohnungen, einschließlich privater Mietwohnungen, den neuen Standard bis 2035 erfüllen müssen, und dass die Durchsetzung durch die Councils dann beginnt. Es lohnt sich, das schon jetzt in die Sanierungsbudgets für ältere Bestände einzuplanen.
Checkliste nach sechs Monaten für Vermieter
- Information Sheet: Bestätigen Sie, dass jeder namentlich genannte Mieter in jedem Mietverhältnis das Renters' Rights Act Information Sheet erhalten hat und dass Sie einen Zustellungsnachweis aufbewahrt haben.
- Mietverträge: Stellen Sie sicher, dass neue Verträge keine feste Laufzeit, keine Mietanpassungsklausel und kein pauschales „Keine Haustiere“ enthalten.
- Mietüberprüfungen: Planen Sie jede Section-13-Mitteilung mindestens 2 Monate im Voraus ein, höchstens einmal im Jahr, mit Belegen zur Marktmiete in der Akte.
- Rückgabe der Immobilie: Führen Sie ein datiertes Mietkonto und schriftliche Aufzeichnungen über jeden Verstoß, denn jede Klage braucht jetzt einen nachgewiesenen Grund nach Section 8.
- Vermietung: Informieren Sie Ihren Makler über das Verbot von Bietwettbewerben, die Obergrenze von einer Monatsmiete im Voraus und die Regeln zu Kindern und Sozialleistungen.
- Datenbank: Legen Sie Ihr GOV.UK One Login, die Eigentumsangaben und aktuelle Gassicherheits-, EICR- und EPC-Zertifikate bereit, bevor Ihre Region öffnet.
- Budget: Nehmen Sie die jährliche Gebühr von £65 pro Immobilie und etwaige Arbeiten für den Decent Homes Standard in Ihre Zahlen auf. Die Auswirkung auf die Rendite können Sie mit unserem Mietrendite-Rechner testen.
- Awaab's Law: Reagieren Sie schon jetzt schnell auf Meldungen zu Feuchtigkeit und Schimmel, bevor gesetzliche Fristen kommen.
Häufig gestellte Fragen
Können Vermieter Section 21 noch nutzen?
Nein. Section 21 wurde am 1. Mai 2026 abgeschafft. Eine vorher zugestellte Kündigung konnte nur genutzt werden, wenn das Gerichtsverfahren bis zum 31. Juli 2026 begann.
Brauchten bestehende Mietverhältnisse neue Verträge?
Nein. Bestehende Mietverhältnisse wurden automatisch zu Assured Periodic Tenancies. Vermieter mit einem schriftlichen Vertrag mussten den Mietern bis zum 31. Mai 2026 das Information Sheet der Regierung aushändigen.
Wie oft kann ich die Miete erhöhen?
Einmal alle 12 Monate, mit einer Section-13-Mitteilung und mindestens 2 Monaten Vorlauf. Der Mieter kann die Erhöhung beim First-tier Tribunal anfechten.
Wann muss ich mich in der PRS Landlord Database registrieren?
Das hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt. Die Registrierung öffnet am 15. Dezember 2026 in den West Midlands, weitere Regionen folgen, und alle aktiv vermieteten Immobilien müssen bis zum 14. November 2027 registriert sein.
Was kostet die Registrierung in der PRS Landlord Database?
£65 pro Immobilie und Jahr, laut dem Housing Hub der Regierung. Die Gebühr wird während der regionalen Einführung anteilig berechnet.
Wann gilt Awaab's Law für private Vermieter?
Es gibt kein festgelegtes Datum. Die Regierung führt bis zum 18. Dezember 2026 eine Konsultation dazu durch, wie und wann das Gesetz auf private Mietwohnungen ausgeweitet wird.
Wichtigste Erkenntnisse
- Seit dem 1. Mai 2026 ist jedes private Mietverhältnis in England ein Assured Periodic Tenancy, und die Rückgabe der Immobilie läuft nur noch über Section 8.
- Die Miete darf einmal im Jahr über eine Section-13-Mitteilung steigen, und die Miete im Voraus ist auf eine Monatsmiete begrenzt.
- Die Frist für das Information Sheet bei bestehenden Mietverhältnissen war der 31. Mai 2026. Prüfen Sie, ob Sie sie eingehalten haben.
- Die Registrierung in der PRS Landlord Database öffnet am 15. Dezember 2026, zuerst in den West Midlands, zu £65 pro Immobilie und Jahr.
- Für den Ombudsman und Awaab's Law für private Mietwohnungen gibt es kein bestätigtes Startdatum. Der Decent Homes Standard gilt ab 2035.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zum Renters' Rights Act in England mit Stand Oktober 2026 und ist keine Rechtsberatung. Mehrere Bestimmungen werden noch über Verordnungen und Konsultationen umgesetzt, und Termine können sich ändern. Prüfen Sie die aktuellen Hinweise von GOV.UK und holen Sie den Rat einer qualifizierten Fachperson ein, bevor Sie bei Ihren eigenen Mietverhältnissen handeln.