Wie lange dauert eine Räumung 2026? Räumung nach Section 8 nach dem Ende von Section 21
Jede Räumung in England läuft jetzt über Section 8. Hier stehen die Gründe und Kündigungsfristen, die Vermieter nutzen, die Gerichtsschritte und Gebühren und wie lange die Räumung laut aktueller Gerichtsstatistik tatsächlich dauert.
Kurzantwort: Seit der Abschaffung von Section 21 am 1. Mai 2026 müssen Vermieter in England Section 8 nutzen und einen gesetzlichen Räumungsgrund beweisen. Eine Räumung nach Section 8 hat zwei Phasen: eine Kündigungsfrist, die je nach Grund von sofort bis vier Monaten reicht, und dann das Gerichtsverfahren. Im Zeitraum April bis Juni 2026 lag der Median der Zeit von der Klage des Vermieters bis zur Räumung laut amtlicher Statistik bei 27,1 Wochen. Ein Fall mit Mietrückstand nach Ground 8 dauert daher typischerweise rund sieben Monate von der Kündigung bis zum Besitz, wenn der Mieter nicht auszieht. Verkauf oder Eigennutzung nach Ground 1A oder 1 erfordern vier Monate Kündigungsfrist und können ein Mietverhältnis nicht in den ersten 12 Monaten beenden.
Jahrzehntelang konnte ein Vermieter, der eine Immobilie zurückhaben wollte, eine Section-21-Kündigung ohne Angabe von Gründen zustellen. Dieser Weg wurde am 1. Mai 2026 durch den Renters' Rights Act geschlossen, und der letzte Tag, an dem eine alte Section-21-Kündigung vor Gericht genutzt werden konnte, war der 31. Juli 2026. Jede Räumungsklage läuft jetzt über Section 8. Dieser Leitfaden erklärt, wie eine Räumung nach Section 8 in der Praxis funktioniert, welche Gründe und Kündigungsfristen gelten und wie lange jeder Weg realistisch dauert.
Wie funktioniert eine Räumung nach Section 8?
Eine Räumung nach Section 8 folgt unabhängig vom Grund denselben fünf Schritten. Die Regierungshinweise zur Rückgewinnung einer privat vermieteten Immobilie nach dem 1. Mai 2026 legen das Verfahren dar:
- Kündigung auf Form 3A zustellen. Die Kündigung muss den Grund oder die Gründe nennen, auf die Sie sich stützen, und den Kern jedes Grundes darlegen. Eine fehlerhafte Kündigung ist ein häufiger Grund, warum eine Section-8-Klage scheitert.
- Die Kündigungsfrist abwarten. Die Frist hängt vom Grund ab, von gar keiner Kündigung bei schwerem asozialem Verhalten bis zu vier Monaten bei Verkauf oder Eigennutzung.
- Gericht anrufen. Ist der Mieter nicht ausgezogen, beantragen Sie einen Räumungsbeschluss (possession order). Die Gerichtsgebühr beträgt £415.
- An der Verhandlung teilnehmen. Bei einem zwingenden Grund muss der Richter den Besitz zusprechen, wenn der Grund bewiesen ist. Bei einem Ermessensgrund entscheidet der Richter, ob die Räumung angemessen ist.
- Den Beschluss vollstrecken. Zieht der Mieter weiterhin nicht aus, beantragen Sie einen Räumungsbefehl (warrant of possession, £148), und Gerichtsvollzieher des County Court führen die Räumung durch.
Für Section 8 gibt es kein beschleunigtes, rein schriftliches Verfahren. Dieser Weg war an Section 21 gebunden, daher kommt jede Section-8-Klage zur Verhandlung.
Welche Section-8-Gründe nutzen private Vermieter am häufigsten?
Der Renters' Rights Act hat die Liste der Gründe neu geschrieben. Diese stützen die meisten privaten Vermieter, mit den Kündigungsfristen aus den Regierungshinweisen zu den Räumungsgründen:
| Ground | Was er abdeckt | Art | Kündigungsfrist |
|---|---|---|---|
| 1 | Vermieter oder enge Familie zieht ein | Zwingend | 4 Monate, nicht in den ersten 12 Monaten |
| 1A | Vermieter verkauft die Immobilie | Zwingend | 4 Monate, nicht in den ersten 12 Monaten |
| 6 | Wesentliche Neuentwicklung | Zwingend | 4 Monate, nicht in den ersten 6 Monaten |
| 7A | Schweres asoziales oder kriminelles Verhalten | Zwingend | Keine, aber kein Beschluss bis 14 Tage nach der Kündigung |
| 8 | Mindestens 3 Monate Mietrückstand | Zwingend | 4 Wochen |
| 10 | Jeder Mietrückstand | Ermessen | 4 Wochen |
| 11 | Wiederholt verspätete Zahlung | Ermessen | 4 Wochen |
| 12 | Sonstiger Verstoß gegen den Mietvertrag | Ermessen | 2 Wochen |
| 13 | Verschlechterung der Immobilie | Ermessen | 2 Wochen |
| 14 | Asoziales Verhalten oder Belästigung | Ermessen | Keine, aber kein Beschluss bis 14 Tage nach der Kündigung |
| 17 | Mietverhältnis durch falsche Angaben erlangt | Ermessen | 2 Wochen |
Ground 8: Mietrückstand
Ground 8 ist zwingend, aber nur, wenn der Rückstand an zwei Zeitpunkten die Schwelle erreicht: bei Zustellung der Kündigung und am Tag der Verhandlung. Der Mieter muss mindestens drei Monatsmieten schulden, wenn monatlich gezahlt wird, oder 13 Wochen, wenn wöchentlich oder vierzehntägig gezahlt wird. Zahlt der Mieter vor der Verhandlung genug, um unter die Schwelle zu fallen, entfällt Ground 8. Deshalb führen Vermieter meist Grounds 10 und 11 neben Ground 8 an, damit das Gericht den Besitz weiterhin erwägen kann.
Grounds 1 und 1A: Eigennutzung oder Verkauf
Diese Gründe ersetzen das meiste, wofür Section 21 früher genutzt wurde. Sie erfordern vier Monate Kündigungsfrist, und die Kündigung kann das Mietverhältnis nicht in den ersten 12 Monaten beenden. Der Leitfaden der Regierung zum Gesetz fügt zwei wichtige Einschränkungen hinzu: Ein Vermieter, der sie nutzt, darf die Immobilie danach 12 Monate lang nicht vermarkten oder neu vermieten, und der Missbrauch eines Grundes kann zu einer zivilrechtlichen Strafe von bis zu £7,000 führen, bei wiederholten Verstößen bis zu £40,000 oder Strafverfolgung.
Wie lange dauert eine Räumung nach Section 8 im Jahr 2026?
Die Räumungsstatistik des Ministry of Justice für April bis Juni 2026 zeigt einen Median von 27,1 Wochen von der Klage des Vermieters bis zur Räumung, leicht unter 27,9 Wochen ein Jahr zuvor. Die Klagen stiegen um 6 % auf 23.635, die beschleunigten Klagen um 16 %, weil Vermieter sich beeilten, Section-21-Kündigungen vor der Frist am 31. Juli zu nutzen. Die Statistik deckt nur zwei Monate unter den neuen Regeln ab, die Wirkung davon, dass jeder Fall jetzt eine Section-8-Verhandlung braucht, zeigt sich also noch nicht. Viele Praktiker erwarten längere Gerichtszeiten.
Addiert man die Kündigungsfrist zum Gerichtsmedian, ergibt sich eine realistische Planungsspanne, wenn der Mieter bis zum Ende bleibt:
| Szenario | Kündigung | Gericht bis zur Räumung | Typische Gesamtdauer |
|---|---|---|---|
| Mietrückstand (Ground 8) | 4 Wochen | rund 6 Monate | rund 7 Monate |
| Verkauf oder Eigennutzung (Ground 1A oder 1) | 4 Monate | rund 6 Monate, wenn bestritten | rund 10 Monate, und nie vor Monat 12 des Mietverhältnisses |
| Schweres asoziales Verhalten (Ground 7A) | Keine | je nach Gericht | meist der kürzeste Weg |
Viele Mieter ziehen am Ende der Kündigungsfrist oder nach einem Räumungsbeschluss aus, besonders wenn sie eine Referenz für ihr nächstes Zuhause brauchen. Die obigen Gerichtszahlen beschreiben die Fälle, die sich nicht so lösen.
Wie Sie eine langsame Räumung nach Section 8 vermeiden
- Machen Sie die Unterlagen richtig. Nutzen Sie Form 3A, nennen Sie den Grund und seine Tatsachen vollständig und bewahren Sie den Nachweis der Zustellung auf. Eine Kündigung mit falschem Grund oder falscher Frist bedeutet einen Neubeginn.
- Führen Sie saubere Mietunterlagen. Ein datiertes Mietbuch ist der zentrale Beweis für Grounds 8, 10 und 11.
- Handeln Sie früh bei Rückständen. Sprechen Sie mit dem Mieter, sobald eine Zahlung ausbleibt. Rückstände lassen sich bei einem Monat leichter lösen als bei dreien.
- Bleiben Sie konform. Kautionssicherung, Gas- und Elektrosicherheit und die übrigen Einzugsunterlagen stoppen eine Section-8-Klage nicht von allein, doch Lücken laden zu Gegenansprüchen ein und schwächen Ihre Position in der Verhandlung.
- Preisen Sie Leerstand und Rechtszeit in jeden Deal ein. Ein realistisches Modell nimmt heute einen längeren, teureren Weg zum Besitz an. Testen Sie Ihres mit längerem Leerstand im Deal Analyser.
Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, bedenken Sie, dass Sie den Verkaufsgrund im ersten Jahr eines neuen Mietverhältnisses nicht nutzen können und dass bestehende Mietverhältnisse jetzt periodisch sind. Unser Leitfaden zur PRS-Vermieterdatenbank behandelt die Registrierungspflicht, die als Nächstes kommt.
Häufig gestellte Fragen
Können Vermieter Section 21 noch nutzen?
Nein. Section 21 wurde am 1. Mai 2026 abgeschafft, und der 31. Juli 2026 war der letzte Tag, um das Gerichtsverfahren auf Grundlage einer zuvor zugestellten Section-21-Kündigung einzuleiten. Alle Räumungsklagen nutzen jetzt Section 8.
Wie viel Kündigungsfrist muss ich bei Mietrückstand einhalten?
Vier Wochen bei Grounds 8, 10 und 11. Bei Ground 8 muss der Mieter sowohl bei Zustellung der Kündigung als auch bei der Verhandlung mindestens drei Monatsmieten schulden.
Kann ich einen Mieter räumen lassen, um die Immobilie zu verkaufen?
Ja, über Ground 1A mit vier Monaten Kündigungsfrist, aber nicht so, dass das Mietverhältnis in den ersten 12 Monaten endet. Danach dürfen Sie die Immobilie 12 Monate lang nicht neu vermieten oder zur Miete anbieten.
Wie viel kostet eine Räumung nach Section 8?
Die Gerichtsgebühr beträgt £415 und ein Räumungsbefehl £148. Anwaltskosten und entgangene Miete während der Kündigungs- und Gerichtszeit sind meist weit höher.
Was passiert, wenn das Gericht meinen Grund nicht anerkennt?
Die Klage wird abgewiesen und das Mietverhältnis besteht fort. Sie können zur Zahlung der Kosten des Mieters verurteilt werden und müssten eine neue Kündigung aus einem gültigen Grund zustellen, um es erneut zu versuchen.
Wichtigste Erkenntnisse
- Section 21 endete am 1. Mai 2026, daher läuft jede Räumung in England jetzt über Section 8 und einen bewiesenen Grund.
- Die Kündigungsfristen reichen von keiner bei schwerem asozialem Verhalten bis zu vier Monaten bei Verkauf oder Eigennutzung.
- Der Median von der Gerichtsklage des Vermieters bis zur Räumung lag im Zeitraum April bis Juni 2026 bei 27,1 Wochen.
- Ein Fall mit Mietrückstand dauert typischerweise rund sieben Monate von der Kündigung bis zum Besitz, wenn der Mieter bleibt.
- Verkauf oder Eigennutzung können ein Mietverhältnis nicht in den ersten 12 Monaten beenden und blockieren danach 12 Monate lang die Neuvermietung.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Räumung in England und ist keine Rechtsberatung. Das Räumungsrecht ist technisch, und eine fehlerhafte Kündigung kann Monate kosten. Holen Sie den Rat eines auf Wohnungsrecht spezialisierten Solicitors ein, bevor Sie eine Kündigung zustellen.