Der Renters' Rights Act 2025: Ein vollständiger Leitfaden für britische Vermieter und Mieter
Section 21 ist weg, Mietverhältnisse sind periodisch, und Mieterhöhungen laufen jetzt über ein förmliches Verfahren. Das hat der Renters' Rights Act tatsächlich geändert.
Kurzantwort: Der Renters' Rights Act 2025 erhielt am 27. Oktober 2025 die Royal Assent, und seine Hauptbestimmungen traten am 1. Mai 2026 in Kraft. Section-21-Räumungen „ohne Verschulden“ sind abgeschafft, jedes Mietverhältnis ist jetzt ein fortlaufendes periodisches Mietverhältnis ohne feste Laufzeit, die Miete darf nur einmal im Jahr über eine förmliche Section-13-Mitteilung steigen, Vermieter dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen, und Mieter haben ein gesetzliches Recht, ein Haustier zu beantragen. Eine zweite Phase (eine Datenbank für den privaten Mietsektor und ein Ombudsmann für Vermieter) wird ab Ende 2026 erwartet, mit einem neuen Decent Homes Standard für private Mietwohnungen ab 2035.
Was ist der Renters' Rights Act 2025?
Der Renters' Rights Act 2025 ist die größte Überarbeitung der privaten Vermietung in England seit über 30 Jahren. Er ersetzt das System des Assured Shorthold Tenancy (AST), das den privaten Mietsektor seit 1988 getragen hat, durch eine einzige Art fortlaufendes, periodisches Mietverhältnis und nimmt dem Vermieter die Möglichkeit, einen Mieter ohne Angabe von Gründen zu räumen.
Das Gesetz erhielt laut dem offiziellen GOV.UK-Leitfaden zum Renters' Rights Act am 27. Oktober 2025 die Royal Assent. Statt auf einmal in Kraft zu treten, wird es in Phasen eingeführt. Die erste und größte Phase (Section 21, periodische Mietverhältnisse, Mieterhöhungen, Räumungsgründe, Vorauszahlung der Miete sowie Haustier- und Diskriminierungsbestimmungen) trat am 1. Mai 2026 in Kraft. Eine zweite Phase mit der PRS-Datenbank und dem Ombudsmann wird ab Ende 2026 erwartet, wobei die Mitgliedschaft 2028 verpflichtend wird. Ein Decent Homes Standard für den privaten Mietsektor folgt noch später.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
| Änderung | Was sie bedeutet |
|---|---|
| Section 21 abgeschafft | Vermieter dürfen nicht mehr ohne genannten gesetzlichen Grund räumen |
| Befristete Mietverhältnisse abgeschafft | Alle neuen und bestehenden Mietverhältnisse wurden am 1. Mai 2026 periodisch (fortlaufend) |
| Mieterhöhungen auf einmal im Jahr begrenzt | Nur über eine förmliche Section-13-Mitteilung, mit 2 Monaten Vorlauf |
| Vorauszahlung der Miete begrenzt | Höchstens eine Monatsmiete darf im Voraus verlangt werden |
| Bietwettbewerbe verboten | Immobilien müssen zum inserierten Preis vermietet werden, nicht darüber |
| Recht, ein Haustier zu beantragen | Vermieter dürfen nicht unangemessen ablehnen, 28 Tage zur Antwort |
| „No DSS“ / „no children“ verboten | Vermieter und Makler dürfen Mieter aus diesen Gründen nicht ablehnen |
| PRS-Datenbank & Ombudsmann | Registrierung in der Datenbank öffnet am 15. Dezember 2026, Region für Region; Starttermin des Ombudsmanns noch nicht bestätigt |
Das Ende von Section 21
Section 21 des Housing Act 1988 erlaubte Vermietern, ein Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zu beenden, sofern sie die korrekte Mitteilung zustellten. Es war jahrelang das am meisten kritisierte Merkmal des privaten Mietsektors, und ab dem 1. Mai 2026 existiert es nicht mehr.
Eine Section-21-Mitteilung konnte nach den alten Regeln bis zum 30. April 2026 wirksam zugestellt werden, doch selbst eine wirksam zugestellte Mitteilung hatte danach nur eine begrenzte Haltbarkeit. Vermieter, die eine zugestellt hatten, mussten das Gerichtsverfahren bis zum früheren Zeitpunkt aus sechs Monaten ab dem Datum der Mitteilung oder dem 31. Juli 2026 einleiten, sonst ging der Weg ohne Verschulden ganz verloren.
Jede Räumung muss sich jetzt auf einen Section-8-Grund stützen: einen genannten, belegten Grund wie Mietrückstand, asoziales Verhalten, den Verkaufswunsch des Vermieters oder den Wunsch des Vermieters oder eines engen Familienmitglieds, einzuziehen.
Befristete Mietverhältnisse sind weg
Es gibt keinen 6-Monats- oder 12-Monats-AST mehr. Jedes private Mietverhältnis, neu oder bereits laufend, wurde am 1. Mai 2026 zu einem unbefristeten periodischen Mietverhältnis, das in einem monatlichen Zyklus ohne eingebautes Enddatum weiterläuft.
Mieter können jederzeit mit 2 Monaten schriftlicher Kündigung gehen, ohne den Ablauf einer festen Laufzeit abzuwarten. Vermieter verlieren die Sicherheit einer garantierten Mindestlaufzeit, gewinnen aber ein Mietverhältnis, das auch nie automatisch in eine unangenehme rechtliche Grauzone rutscht.
Mieterhöhungen: der neue Section-13-Prozess
Im Mietvertrag vereinbarte Mietanpassungsklauseln gelten nicht mehr. Der einzige Weg, die Miete während eines Mietverhältnisses zu erhöhen, ist eine förmliche Section-13-Mitteilung (mit dem neuen vorgeschriebenen Formular 4A), die höchstens alle 12 Monate zugestellt werden darf und dem Mieter mindestens 2 Monate Vorlauf gibt, bevor die neue Miete gilt.
Hält ein Mieter die vorgeschlagene Miete für höher als den marktüblichen Satz, kann er sie kostenlos vor dem First-tier Tribunal (Property Chamber) anfechten. Nach den neuen Regeln darf das Tribunal keine höhere Miete festsetzen, als der Vermieter tatsächlich vorgeschlagen hat, und jede angepasste Miete gilt erst ab dem Datum der Entscheidung des Tribunals, nie rückwirkend. Das beseitigt den alten Anreiz, nicht anzufechten, bei dem ein Mieter riskierte, am Ende eine höhere, rückwirkende Miete zu zahlen, nur weil er ein Tribunal bat, hinzusehen.
Räumungsgründe: Was sich geändert hat
Ohne Section 21 tragen die Section-8-Gründe das ganze Gewicht, und mehrere wurden mit der Reform neu formuliert oder verschärft.
| Ground | Grund | Kündigungsfrist | Einschränkung |
|---|---|---|---|
| Ground 1 | Vermieter oder enge Familie zieht ein | 4 Monate | Nicht in den ersten 12 Monaten eines Mietverhältnisses nutzbar |
| Ground 1A | Vermieter beabsichtigt zu verkaufen | 4 Monate | Nicht in den ersten 12 Monaten eines Mietverhältnisses nutzbar |
| Ground 8 | Mietrückstand | 4 Wochen | Schwelle auf 3 Monatsrückstände angehoben (13 Wochen bei wöchentlicher/vierzehntägiger Zahlung) |
| Student-HMO-Ground | Neuvermietung zum Ende des akademischen Jahres | 4 Monate | Das Räumungsdatum muss zwischen Juni und September liegen |
Die Schwelle beim Mietrückstand zählt in der Praxis: Nach den alten Regeln konnten Vermieter eine zwingende Räumung beantragen, sobald ein Mieter zwei Monate (oder acht Wochen) im Rückstand war. Der Renters' Rights Act hebt diese Hürde auf drei Monate an, bei wöchentlichen und vierzehntägigen Mietverhältnissen auf 13 Wochen: ein spürbarer Puffer zugunsten des Mieters, bevor der zwingende Grund überhaupt zur Verfügung steht.
Vorauszahlung der Miete und Bietwettbewerbe
Zwei Praktiken, die Mieter ohne britischen Bürgen, ohne starke Kredithistorie oder schlicht ohne tiefe Taschen verdrängten, wurden beide eingeschränkt. Vermieter und Makler dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen, was die Praxis beendet, sechs oder zwölf Monate im Voraus zu fordern. Und eine Immobilie muss zu dem Preis vermietet werden, zu dem sie inseriert wurde. Vermieter und Makler dürfen keine Angebote über der inserierten Miete mehr einladen oder annehmen, die manche Vermietungen zu informellen Bietwettbewerben gemacht hatten.
Das Recht, ein Haustier zu beantragen
Seit dem 1. Mai 2026 haben Mieter ein gesetzliches Recht, ihren Vermieter um Erlaubnis für ein Haustier zu bitten, und ein Vermieter darf nicht unangemessen ablehnen. Der Vermieter hat 28 Tage zur Antwort. Das zwingt Vermieter nicht, jede Anfrage anzunehmen: Ein echter, vernünftiger Einwand (etwa eine kleine Wohnung ohne Zugang ins Freie und ein großer Hund) gilt weiterhin, doch eine pauschale „Keine Haustiere“-Klausel ohne Prüfung der einzelnen Anfrage hält nicht mehr.
Kein „No DSS“ und kein „No Children“ mehr
Einen Bewerber allein deshalb abzulehnen, weil er Leistungen bezieht oder Kinder hat, ist jetzt rechtswidrig. Das zielt auf eine lange bestehende Praxis, bei der „No DSS“ oder ähnliche Formulierungen in Inseraten Mieter aussortierten, bevor sie überhaupt auf Tragfähigkeit oder Referenzen geprüft werden konnten.
Was noch kommt
Nicht alles im Gesetz trat am 1. Mai 2026 in Kraft. Die Registrierung in der Datenbank für den privaten Mietsektor (ein zentrales Register, dem Vermieter beitreten müssen) öffnet am 15. Dezember 2026, Region für Region, beginnend mit den West Midlands, und alle Vermieter, die aktiv Immobilien vermieten, müssen bis zum 14. November 2027 registriert sein. Ein neues Ombudsmann-System für Vermieter, das Mietern einen Weg zu einer bindenden außergerichtlichen Lösung von Beschwerden gibt, ist ebenfalls auf dem Weg, doch die Regierung hat seinen Starttermin noch nicht bestätigt.
Weiter hinten soll ab 2035 ein neuer Decent Homes Standard für private Mietwohnungen gelten, neben einer 2030 fälligen Mindestanforderung an die Energieeffizienz von EPC C (siehe unseren MEES-2030-Leitfaden für die bestätigte Kostenobergrenze und Strafen). Awaab's Law (die gesetzlichen Fristen für Vermieter, Feuchtigkeit, Schimmel und andere schwere Gefahren zu beseitigen, im sozialen Wohnungsbau bereits in Kraft) soll auch auf den privaten Mietsektor ausgeweitet werden, wobei die Regierung die genauen Gefahrenkategorien oder einen Starttermin für private Vermieter noch nicht bestätigt hat.
Was das für Vermieter bedeutet
Die praktische Verschiebung geht weg davon, sich allein auf eine Kündigungsfrist zu verlassen, hin zur Dokumentation eines echten, belegten Räumungsgrundes und dazu, die Unterlagen gleich beim ersten Mal richtig zu machen, da eine fehlerhafte Section-8-Mitteilung nicht mehr still durch einen Section-21-Rückfall ersetzt werden kann. Mietanpassungen müssen auf den Zeitplan von Section 13 umgestellt werden statt auf eine im Mietvertrag vergrabene Klausel, und jede Haustieranfrage braucht innerhalb von 28 Tagen eine dokumentierte, vernünftige Antwort statt einer pauschalen Ablehnung. Derselbe Beleg-zuerst-Standard gilt für das, was Sie einem Mieter beim Einzug aushändigen, behandelt in unserer Checkliste der Einzugsunterlagen. Nichts davon macht die Vermietung einer Immobilie undurchführbar. Es rückt den Ablauf näher an das, wie Gewerbemietverhältnisse immer funktioniert haben, mit mehr Beziehung, die auf Belegen und Verfahren statt auf dem Ablaufdatum einer festen Laufzeit ruht.
Was das für Mieter bedeutet
Ein periodisches Mietverhältnis von Tag eins an bedeutet, nie an eine feste Laufzeit gebunden zu sein, aus der man nicht herauskommt, und 2 Monate Kündigung genügen zum Auszug. Eine Mieterhöhung muss durch ein förmliches, anfechtbares Verfahren gehen, statt als Friss-oder-stirb-Forderung einzugehen. Und eine „keine Haustiere“-, „No DSS“- oder „keine Kinder“-Zeile in einem Inserat ist kein rechtmäßiger Grund mehr, jemanden gleich abzuweisen.
Wie wir damit umgehen
Wir verwalten jede von uns vermietete Immobilie selbst, von der Sanierung bis zum Mietverhältnis, sodass der Wechsel zu periodischen Mietverhältnissen und belegten Räumungsgründen unsere Unterlagen verändert, nicht unseren Ansatz. Wir hatten nie vor, einen guten Mieter ohne echten Grund zu räumen, daher ändert der Wegfall einer Option, die jemand anderes genutzt hätte, für uns wenig. Wenn Sie abwägen, ob Sie britische Immobilien unter diesem neuen Regime direkt halten oder neben einem Team investieren sollen, das Compliance, Finanzierung und Mieter täglich erledigt, erklärt unsere Investorenseite, wie diese Partnerschaft funktioniert.
Häufig gestellte Fragen
Wann trat der Renters' Rights Act tatsächlich in Kraft?
Er erhielt am 27. Oktober 2025 die Royal Assent. Die Hauptbestimmungen (einschließlich der Abschaffung von Section 21, periodischer Mietverhältnisse und des neuen Mieterhöhungsverfahrens) traten am 1. Mai 2026 in Kraft.
Kann mein Vermieter mich noch ohne Grund räumen?
Nein. Section-21-Räumungen „ohne Verschulden“ sind abgeschafft. Jede Räumungsklage muss sich jetzt auf einen konkreten Section-8-Grund stützen, mit Belegen dafür.
Habe ich noch ein befristetes Mietverhältnis?
Nein. Jeder AST, neu oder bereits laufend, wurde am 1. Mai 2026 zu einem fortlaufenden periodischen Mietverhältnis. Im Vertrag ist kein Enddatum mehr eingebaut.
Wie oft darf meine Miete erhöht werden?
Höchstens alle 12 Monate, über eine förmliche Section-13-Mitteilung mit mindestens 2 Monaten Vorlauf. Mietanpassungsklauseln im Mietvertrag gelten nicht mehr.
Kann ich eine Mieterhöhung anfechten?
Ja, kostenlos, vor dem First-tier Tribunal (Property Chamber). Das Tribunal darf keine höhere Miete festsetzen, als Ihr Vermieter vorgeschlagen hat, und jede Änderung gilt erst ab dem Datum seiner Entscheidung, nicht rückwirkend.
Wie viel Kündigungsfrist muss mein Vermieter einhalten, um die Immobilie zu verkaufen oder einzuziehen?
Vier Monate, und erst nachdem das Mietverhältnis mindestens 12 Monate lief. Vermieter können diese Gründe nicht nutzen, um ein Mietverhältnis im ersten Jahr zu beenden.
Kann mein Vermieter mir ein Haustier verweigern?
Er darf nicht unangemessen ablehnen und hat 28 Tage zur Antwort auf eine Anfrage. Ein konkreter, vernünftiger Einwand kann weiterhin gelten. Eine pauschale „Keine Haustiere“-Regel nicht.
Laufen die PRS-Datenbank oder der Vermieter-Ombudsmann schon?
Noch nicht. Die Registrierung in der PRS-Datenbank öffnet am 15. Dezember 2026, Region für Region, beginnend mit den West Midlands. Der Vermieter-Ombudsmann gehört zur selben zweiten Phase, getrennt von den Änderungen, die am 1. Mai 2026 in Kraft traten, hat aber noch keinen bestätigten Starttermin.
Wichtigste Erkenntnisse
- Section 21 ist abgeschafft. Jede Räumung braucht jetzt einen belegten Section-8-Grund.
- Befristete ASTs sind weg, alle Mietverhältnisse sind jetzt fortlaufend und periodisch.
- Mieterhöhungen sind auf einmal im Jahr über eine förmliche Section-13-Mitteilung begrenzt, kostenlos vor dem Tribunal anfechtbar.
- Ground 1 und 1A (Eigennutzung oder Verkauf) erfordern 4 Monate Kündigungsfrist und sind im ersten Jahr eines Mietverhältnisses nicht nutzbar.
- Die Vorauszahlung der Miete ist auf einen Monat begrenzt, und das Bieten über der inserierten Miete ist verboten.
- Mieter haben ein gesetzliches Recht, ein Haustier zu beantragen, und Ablehnungen wegen „No DSS“ oder „no children“ sind rechtswidrig.
- Die PRS-Datenbank (Registrierung öffnet am 15. Dezember 2026), der Ombudsmann und der Decent Homes Standard sind Änderungen späterer Phasen und noch nicht in Kraft.
Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Der Renters' Rights Act 2025 wird in Phasen eingeführt, und einige hier beschriebene Bestimmungen sind noch nicht in Kraft. Prüfen Sie die aktuellen Hinweise von GOV.UK und holen Sie Rechtsberatung ein, bevor Sie in Ihrer konkreten Mietsituation handeln.