London ist ein Käufermarkt: So verhandeln Immobilieninvestoren 2026
Die Londoner Preise sind binnen eines Jahres um 2,2 % gefallen, und 38 % der Inserate hatten bereits eine Preissenkung. Was die neuesten Daten zeigen und wie Immobilieninvestoren mit Vergleichsverkäufen, Vermarktungsdauer, Kettenstatus und den Befunden aus dem Gutachten verhandeln können.
Kurzantwort: Ja, London ist im Herbst 2026 ein Käufermarkt. Die offiziellen Zahlen von ONS und HM Land Registry zeigen, dass die Londoner Preise in den 12 Monaten bis August 2026 um 2,2 % gefallen sind, bei Wohnungen sogar um 5,0 %. Laut den Rightmove-Daten vom Oktober 2026 hatten 38 % der Londoner Inserate bereits eine Preissenkung, Immobilien brauchen im Schnitt 78 Tage, bis sich ein Käufer findet, und nur 42 % der Londoner Immobilien finden überhaupt einen. Immobilieninvestoren haben Verhandlungsspielraum, aber nur mit Belegen: Vergleichsverkäufe, Vermarktungsdauer, Kettenstatus des Verkäufers, Befunde aus dem Gutachten und eine grundsätzliche Finanzierungszusage.
Die meiste Zeit des letzten Jahrzehnts haben in London die Verkäufer die Bedingungen bestimmt. 2026 hat sich das geändert: Die Hypothekenzinsen sind höher, mehr Immobilien stehen zum Verkauf, und Verkäufer in der Hauptstadt finden langsamer einen Käufer als irgendwo sonst in Großbritannien. Dieser Artikel zeigt, was die neuesten Daten über den Londoner Käufermarkt sagen und wie Immobilieninvestoren ihn nutzen können, um einen besseren Preis zu verhandeln, ohne für eine Problemimmobilie zu viel zu bezahlen.
Ist London 2026 wirklich ein Käufermarkt?
Die offiziellen Zahlen sagen Ja. Laut dem UK House Price Index für England (August 2026) lag der Londoner Durchschnittspreis bei £554,000, 2,2 % weniger als ein Jahr zuvor und das schwächste Ergebnis aller englischen Regionen. Getrieben wurde der Rückgang von Wohnungen: Der Durchschnittspreis einer Londoner Wohnung lag bei £427,000, 5,0 % weniger als im Vorjahr. Das ONS-Bulletin „Private rent and house prices“ für Oktober 2026 meldet denselben Rückgang in London, dazu Londoner Mieten, die in den 12 Monaten bis September 2026 um 3,5 % gestiegen sind. Das ist gemeinsam mit einer anderen Region das niedrigste Mietwachstum in England.
Die Daten der Immobilienportale zeigen in dieselbe Richtung. Der House Price Index von Rightmove für Oktober 2026 ergab, dass die Londoner Angebotspreise im Monatsvergleich um 2,5 % auf £673,942 gestiegen sind, ein normaler Herbstanstieg, aber immer noch 1,7 % unter dem Vorjahr liegen. In ganz Großbritannien ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien so hoch wie seit 2014 nicht mehr zu dieser Jahreszeit, und die Zahl der vereinbarten Verkäufe liegt 8 % unter dem Vorjahr. Der House Price Index von Zoopla für September 2026 stufte London als langsamsten Verkaufsmarkt im Vereinigten Königreich ein: Nur 30 % der Londoner Verkäufer fanden innerhalb von drei Monaten einen Käufer.
| Londoner Kennzahl | Aktueller Wert | Quelle | Was das für Ihre Verhandlung bedeutet |
|---|---|---|---|
| Jährliche Veränderung der Londoner Preise | -2,2 % (12 Monate bis August 2026) | UK House Price Index | Die Verkaufspreise des Vorjahres können den heutigen Wert überzeichnen |
| Jährliche Veränderung der Londoner Wohnungspreise | -5,0 % (Durchschnitt £427,000) | UK House Price Index | Verkäufer von Wohnungen haben die geringste Preissetzungsmacht |
| Londoner Inserate mit Preissenkung | 38 % | Rightmove, Oktober 2026 | Eine Preissenkung ist normal und kein Zeichen für einen verzweifelten Verkäufer |
| Durchschnittliche Zeit bis zum Käuferfund in London | 78 Tage | Rightmove, Oktober 2026 | Ein Richtwert, um die Vermarktungsdauer eines Inserats einzuschätzen |
| Londoner Verkäufer, die innerhalb von drei Monaten einen Käufer finden | 30 % | Zoopla, September 2026 | Verkäufer, die umziehen müssen, haben einen Grund, ein niedrigeres Angebot anzunehmen |
Warum Käufer in London mehr Verhandlungsmacht haben
Drei Dinge haben das Kräfteverhältnis verschoben. Erstens sind die Finanzierungskosten gestiegen. Die Bank of England hat die Bank Rate im September 2026 bei 3,75 % belassen, wobei drei der neun Ausschussmitglieder für eine Erhöhung stimmten, und Rightmove beziffert den durchschnittlichen Zinssatz für eine Hypothek mit zweijähriger Zinsbindung auf 5,55 %, nach 5,29 % einen Monat zuvor. Zoopla weist darauf hin, dass die höheren Londoner Preise Käufer in der Hauptstadt stärker steigenden Hypothekenkosten aussetzen.
Zweitens ist das Angebot an Immobilien groß. Mehr Immobilien auf dem Markt bedeuten, dass ein Käufer Alternativen hat, und der Verkäufer weiß das. Zoopla stellte fest, dass sechs von zehn erneut inserierten Immobilien zu einem niedrigeren Angebotspreis auf den Markt zurückkamen und dass ein Drittel der neu angebotenen Londoner Wohnungen schon einmal inseriert war.
Drittens verkaufen manche Vermieter, was das Angebot zusätzlich vergrößert. Diesen Trend haben wir in Vermieter verkaufen, Mieten steigen beschrieben.
So verhandeln Sie in einem Londoner Käufermarkt
Ein Käufermarkt verschafft Ihnen einen Hebel, doch dieser Hebel wird erst dann zu einem niedrigeren Preis, wenn Sie Ihr Angebot begründen können.
1. Stützen Sie Ihr Angebot auf Vergleichsverkäufe, nicht auf Angebotspreise
Angebotspreise sagen Ihnen, was Verkäufer sich erhoffen. Vergleichsverkäufe sagen Ihnen, was Käufer tatsächlich bezahlt haben. Der Dienst Search sold property prices von HM Land Registry zeigt, zu welchen Preisen Immobilien in England und Wales verkauft wurden. Wählen Sie Vergleichsverkäufe, die zur Immobilie passen: dieselbe Straße oder dasselbe Gebäude, derselbe Typ, ähnliche Größe und ähnlicher Zustand, idealerweise in den letzten 6-12 Monaten verkauft. Laut den Hinweisen von HM Land Registry zu den Price Paid Data dauert es in der Regel zwischen zwei Wochen und zwei Monaten, bis ein Verkauf registriert ist, sodass die letzten Monate unvollständig sind. Da die Londoner Preise binnen eines Jahres um 2,2 % gefallen sind, muss ein Vergleichsverkauf aus dem Jahr 2025 unter Umständen nach unten angepasst werden. Schicken Sie Ihre drei oder vier besten Vergleichsverkäufe mit dem Angebot mit: Ein Makler kann einem Verkäufer ein begründetes Angebot weitaus leichter übermitteln als eine bloße Zahl.
2. Prüfen Sie die Vermarktungsdauer und die Preishistorie
Ein Londoner Inserat, das länger als die durchschnittlichen 78 Tage laut Rightmove auf dem Markt ist oder bereits eine Preissenkung hatte, zeigt Ihnen, dass der erste Preis des Verkäufers falsch war. Fragen Sie den Makler, wie lange die Immobilie schon inseriert ist, ob sie erneut eingestellt wurde, wie viele Besichtigungen es gab und ob ein früherer Verkauf geplatzt ist. Eine lange Vermarktungsdauer ist ein Grund, unter dem Angebotspreis zu bieten, aber kein Beweis für ein Schnäppchen. Finden Sie also heraus, warum die Immobilie nicht verkauft wurde.
3. Klären Sie die Lage des Verkäufers und seinen Kettenstatus
Fragen Sie den Makler, warum der Verkäufer umzieht. Ein Verkäufer, der sein nächstes Zuhause bereits gefunden hat, ein Vermieter, der sich vom Markt zurückzieht, oder ein Nachlassverwalter, der eine Immobilie aus einem Nachlass (Probate) verkauft, legt oft mehr Wert auf Tempo und Sicherheit als auf die letzten paar tausend Pfund. Fragen Sie, ob der Verkäufer in einer Kette steckt, also selbst von einem weiteren Kauf oder Verkauf abhängt, und bis wann er die Transaktion abschließen muss. Wenn Sie nichts verkaufen müssen, sagen Sie es: Ein kettenfreier Käufer verringert für den Verkäufer das Risiko, dass der Verkauf platzt.
4. Seien Sie mit einer grundsätzlichen Finanzierungszusage startklar
Verkäufer in einem langsamen Markt wollen Käufer, die den Kauf auch wirklich abschließen können. Eine grundsätzliche Finanzierungszusage (Agreement in Principle, auch Mortgage in Principle genannt) ist die schriftliche Erklärung eines Kreditgebers, wie viel er Ihnen voraussichtlich leihen würde. MoneyHelper erklärt, dass eine grundsätzliche Finanzierungszusage in der Regel 30 bis 90 Tage gilt und kein garantiertes Hypothekenangebot ist, weil der Kreditgeber Sie und die Immobilie noch prüfen muss. Schicken Sie sie zusammen mit den Kontaktdaten Ihres Solicitors mit Ihrem Angebot mit. So wird aus einem niedrigen Angebot ein glaubwürdiges.
5. Preisen Sie die Befunde aus dem Gutachten in den Deal ein
Ein RICS Home Survey auf Level 2, bei älteren, größeren oder umgebauten Gebäuden auf Level 3, liefert Ihnen die Belege, um nach einem angenommenen Angebot nachzuverhandeln. Stellt das Gutachten Feuchtigkeit, Dachschäden, veraltete Elektrik oder Bewegungen in der Bausubstanz fest, holen Sie schriftliche Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben ein und verlangen Sie einen Preisnachlass, der den Kosten der Arbeiten entspricht. Ein durch Kostenvoranschläge belegter Preisnachlass ist viel schwerer abzulehnen als eine vage Beschwerde über das Gutachten. Lesen Sie bei Wohnungen außerdem den Lease, die Abrechnungen der Service Charge und jede Ankündigung größerer Arbeiten (Notice of Major Works).
6. Machen Sie ein bedingtes Angebot mit klarem Zeitplan
Ein Angebot ist in England und Wales erst rechtlich bindend, wenn die Verträge ausgetauscht sind (Exchange of Contracts), und die Hinweise von GOV.UK zum Abgeben eines Angebots erklären, dass ein Angebot „subject to contract“ (vorbehaltlich des Vertragsabschlusses) weiterhin nachverhandelt werden kann, zum Beispiel nach einem Gutachten. Machen Sie Ihr Angebot vorbehaltlich Gutachten, Bewertung durch den Hypothekengeber und Searches (behördliche Grundstücksabfragen), und bitten Sie darum, die Immobilie vom Markt zu nehmen. Ein klarer Zeitplan für Exchange und Completion oder ein flexibler Termin für die Completion hilft dem Verkäufer, einen niedrigeren Preis gegen einen sichereren Verkauf abzuwägen.
7. Legen Sie Ihren Höchstpreis fest, bevor Sie beginnen
Bestimmen Sie Ihre Schmerzgrenze anhand der Zahlen, nicht anhand des Angebotspreises. Rechnen Sie den Deal mit den heutigen Hypothekenzinsen durch, einschließlich Stamp Duty, Renovierung und Haltekosten. Unser Deal Analyser stellt die Zahlen für Flip, BRRR und Buy-to-Let nebeneinander. Wenn Sie als Privatperson zur Vermietung kaufen, berücksichtigen Sie auch die gesonderten Steuersätze auf Immobilieneinkommen von 22 %, 42 % und 47 % (24 %, 44 % und 49 % nach dem Budgetplan 2026, vorbehaltlich des Finance Bill 2026-27) ab dem 6. April 2027, die wir in unserem Leitfaden zur Steuererhöhung für Vermieter ab April 2027 erläutern.
Wo Verhandlungen in einem Käufermarkt schiefgehen
In einem fallenden Markt verwechselt man leicht einen Rabatt mit einem guten Deal. Eine Wohnung, die deutlich unter ihrem Verkaufspreis von 2024 angeboten wird, kann trotzdem überteuert sein, wenn das Gebäude Probleme mit der Fassadenverkleidung (Cladding), einen kurzen Lease oder steigende Service Charges hat. Deshalb müssen Vergleichsverkäufe zur Immobilie passen, nicht nur zur Postleitzahl. Bevor Sie sich auf einen angeblichen Abschlag verlassen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Immobilien unter Marktwert und prüfen Sie die Warnzeichen in Warnsignale bei Immobiliendeals.
Zwei weitere Fehler sind häufig. Ein sehr niedriges Angebot ohne Belege beendet oft das Gespräch. Und wer den letzten £2,000 hinterherjagt, kann eine gute Immobilie an einen anderen Käufer verlieren: Selbst in einem Käufermarkt zieht das richtige Objekt in der richtigen Straße weiterhin Konkurrenz an.
Häufig gestellte Fragen
Ist London derzeit ein Käufermarkt?
Ja. Laut dem UK House Price Index sind die Londoner Preise in den 12 Monaten bis August 2026 um 2,2 % gefallen, und Rightmove meldet, dass 38 % der Londoner Inserate bereits eine Preissenkung hatten.
Wie weit unter dem Angebotspreis sollte ich in London bieten?
Eine verlässliche Regel für ganz London gibt es nicht. Stützen Sie Ihr Angebot auf Vergleichsverkäufe ähnlicher Immobilien in der Nähe, angepasst an den Zustand und an den Preisrückgang seit dem jeweiligen Verkauf, und berücksichtigen Sie dann die Vermarktungsdauer und die Lage des Verkäufers.
Wo kann ich nachsehen, zu welchem Preis eine Londoner Immobilie verkauft wurde?
Nutzen Sie den Dienst Search sold property prices von HM Land Registry auf GOV.UK. Verkäufe erscheinen dort in der Regel erst nach zwei Wochen bis zwei Monaten, sodass die letzten Monate unvollständig sind.
Kann ich den Preis nach einem Gutachten nachverhandeln?
Ja. In England und Wales ist ein angenommenes Angebot erst rechtlich bindend, wenn die Verträge ausgetauscht sind. Holen Sie schriftliche Kostenvoranschläge für alle Mängel ein und verlangen Sie einen Preisnachlass, der den Kosten entspricht.
Sind Londoner Wohnungen oder Häuser 2026 das bessere Geschäft?
Die Preise für Londoner Wohnungen sind im Jahr bis August 2026 um 5,0 % gefallen, schneller als die für Häuser, daher haben Verkäufer von Wohnungen meist weniger Preissetzungsmacht. Prüfen Sie den Lease, die Service Charge und die Gebäudesicherheit, bevor Sie einen niedrigeren Preis als gutes Geschäft betrachten.
Wichtigste Erkenntnisse
- Die Londoner Preise sind laut UK House Price Index in den 12 Monaten bis August 2026 um 2,2 % gefallen, bei Wohnungen um 5,0 %.
- Laut den Rightmove-Daten vom Oktober 2026 hatten 38 % der Londoner Inserate bereits eine Preissenkung, und Immobilien brauchen im Schnitt 78 Tage, bis sich ein Käufer findet.
- Stützen Sie jedes Angebot auf Vergleichsverkäufe von HM Land Registry, nicht auf Angebotspreise.
- Vermarktungsdauer, Preishistorie und Kettenstatus des Verkäufers zeigen, wie viel Verhandlungsspielraum es gibt.
- Eine grundsätzliche Finanzierungszusage, bedingte Konditionen und Kostenvoranschläge zu den Befunden aus dem Gutachten machen ein niedrigeres Angebot glaubwürdig.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zum Londoner Immobilienmarkt mit Stand Oktober 2026 und ist keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Marktdaten sind vorläufig und können revidiert werden. Holen Sie den Rat einer qualifizierten Fachperson ein, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben.