Immobilien unter Marktwert: So finden, prüfen und finanzieren Sie BMV-Deals in Großbritannien

„30 % unter Marktwert“ ist eine der häufigsten Zeilen im britischen Immobilienmarketing. Manchmal stimmt sie. Oft ist der „Marktwert“ in diesem Satz die Hoffnung des Verkäufers, die Schätzung eines Vermittlers oder ein Angebotspreis, der nie zu einem Verkauf führte. Eine Immobilie unter Marktwert ist nur dann ein guter Deal, wenn der Wert echt ist, der Grund für den Abschlag echt ist und die Zahlen noch aufgehen, nachdem Sie für Kauf und Instandsetzung gezahlt haben. Dieser Leitfaden erklärt, wie Sie eine echte BMV-Immobilie von einer Marketingbehauptung unterscheiden.

Was bedeutet Immobilie unter Marktwert?

Die Definition, die zählt, ist die, die der Gutachter eines Kreditgebers verwendet. RICS-Gutachter arbeiten nach der internationalen Definition des Marktwerts: der geschätzte Betrag, für den eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer in einem Geschäft unter fremden Dritten nach angemessener Vermarktung verkauft werden sollte, wobei beide Parteien sachkundig und ohne Zwang handeln.

Zwei Teile dieser Definition erklären fast jede echte BMV-Immobilie. „Nach angemessener Vermarktung“ bedeutet, dass die Immobilie für einen normalen Zeitraum dem Markt ausgesetzt war. „Ohne Zwang“ bedeutet, dass keine Seite zum Handeln gezwungen ist. Wenn ein Verkäufer schnell verkaufen muss oder die Immobilie nicht richtig vermarkten kann, akzeptiert er womöglich weniger als den Marktwert. In diese Lücke tritt ein BMV-Käufer.

Was Marktwert nicht ist: der Angebotspreis auf einem Portal, der „geschätzte Wert“ auf einer automatisierten Website, der Preis, den eine ähnliche Wohnung vor drei Jahren erzielte, oder eine Zahl, die der Makler des Verkäufers nannte, um den Auftrag zu gewinnen.

Warum gibt es Immobilien unter Marktwert?

Ein echter Abschlag unter Marktwert hat fast immer eine Erklärung, die Sie überprüfen können. Die häufigsten:

• Tempo und Sicherheit. Ein Verkäufer unter Zeitdruck, etwa wegen einer Kette, einer Scheidung oder Schulden, akzeptiert womöglich weniger von einem Käufer, der mit Eigenmitteln oder Bridging-Finanzierung binnen Wochen abschließen kann.
• Nachlass- und Erbschaftsverkäufe. Testamentsvollstrecker bevorzugen oft einen sauberen, schnellen Verkauf gegenüber den letzten Prozenten Wert, besonders wenn mehrere Begünstigte den Nachlass abgewickelt sehen wollen.
• Portfolioverkäufe. Ein Vermieter, der mehrere Immobilien auf einmal verkauft, bepreist sie womöglich auf einen Verkauf in einer Transaktion statt jede einzeln zu vermarkten.
• Zwangsverwalter und Zwangsverwertungen. Kreditgeber und LPA-Receiver müssen eine Schuld eintreiben, nicht den Preis maximieren.
• Zustand. Eine sanierungsbedürftige Immobilie ist womöglich nicht hypothekenfähig, was die meisten Käufer ausschließt und den Preis drückt.
• Rechtliche oder Lease-Probleme. Ein kurzer Lease, ein mangelhafter Eigentumsnachweis oder fehlende Genehmigungen verengen den Käuferkreis, bis jemand sie behebt.
• Auktionen. Eine unter dem Hammer ohne Reservierungsinteresse verkaufte Immobilie kann unter dem Wert liegen, wenngleich Auktions-Richtpreise Marketingzahlen sind und keine Bewertungen. Wir behandelten das in was wir beim Kauf auf Auktionen gelernt haben.

Behebbare gegen dauerhafte Probleme

Das ist die Unterscheidung, die gutes von schlechtem BMV-Bestand trennt. Kommt der Abschlag von etwas, das Sie beheben können, etwa Zustand, einem kurzen Lease, den Sie verlängern können, oder dem Zeitdruck des Verkäufers, ist der Wert zurückholbar. Kommt er von etwas Dauerhaftem, etwa einer nicht standardmäßigen Bauweise, die Kreditgeber nicht anfassen, einer Wohnung über einem lauten Imbiss oder einem Strukturmangel, kann der niedrige Preis schlicht der korrekte Marktwert einer Immobilie mit diesem Problem sein, und es gibt keinen Abschlag zu erfassen.

So überprüfen Sie eine BMV-Behauptung

Jede BMV-Behauptung sollte die folgenden Prüfungen überstehen. Keine ist teuer, und die meisten dauern weniger als eine Stunde.

1. Holen Sie die Verkaufspreise. Die Price Paid Data von HM Land Registry listen abgeschlossene Verkäufe in England und Wales auf. Suchen Sie denselben Immobilientyp in derselben Straße oder Siedlung in den letzten 12 Monaten.
2. Vergleichen Sie den Preis pro Quadratfuß. Das EPC-Register erfasst für die meisten Häuser die Wohnfläche. Den Verkaufspreis durch die Wohnfläche zu teilen, beseitigt die Verzerrung, eine große mit einer kleinen Wohnung zu vergleichen.
3. Lesen Sie den Eigentumsnachweis. Ein Grundbuchauszug des HM Land Registry kostet £7 über den Immobilieninformationsdienst. Er zeigt den Eigentümer, eine etwaige Hypothek und oft den zuletzt gezahlten Preis. Ein Verkäufer, der vor drei Monaten für weniger gekauft hat als Ihr „reduzierter“ Preis, ist ein Warnsignal.
4. Verstehen Sie den Grund des Verkäufers. Der Abschlag braucht eine kaufmännische Logik. „Der Verkäufer ist motiviert“ ist keine Erklärung. „Die Testamentsvollstrecker müssen den Nachlass vor Ende des Steuerjahres verteilen“ ist eine.
5. Sprechen Sie mit örtlichen Maklern. Fragen Sie zwei oder drei Makler, wofür die Immobilie im aktuellen Zustand und nach den Arbeiten verkauft würde. Sie wissen, was verkauft wurde, einschließlich noch nicht eingetragener Verkäufe.
6. Beauftragen Sie Ihre eigene Bewertung oder Ihr eigenes Gutachten vor dem Austausch, wenn der Abschlag zentral für Ihren Plan ist.

Checkliste zur Due Diligence bei BMV-Immobilien

Bevor Sie einen Deal als wirklich unter Marktwert behandeln, bestätigen Sie:

• Vergleichsverkäufe: Die Vergleiche sind aktuell, lokal und wirklich vergleichbar.
• Unterschiede der Immobilie: Sie haben Größe, Zustand, Etage, Parkplatz, Besitzform und andere wesentliche Unterschiede bereinigt.
• Grund des Abschlags: Der Grund des Verkäufers lässt sich belegen, nicht nur als „motiviert“ beschreiben.
• Zustand: Arbeiten sind anhand von Angeboten von Handwerkern oder Gutachtenbelegen bepreist, nicht geraten.
• Rechtliche Lage: Eigentumsnachweis, Lease-Bedingungen, Genehmigungen und Beschränkungen wurden auf alles geprüft, was den Wert betrifft.
• Finanzierung: Zinsen, Bearbeitungs-, Bewertungs- und Ausstiegskosten sind mit echten Zahlen modelliert.
• Bewertung: Ein unabhängiger Gutachter hätte eine tragfähige Grundlage für den Marktwert, den Sie verwenden.
• Ausstieg: Es gibt einen realistischen Verkaufs- oder Refinanzierungsweg, falls der erwartete Wert nicht erreicht wird.
• Vermittler: Geschäft, Gebührenbedingungen, AML-Registrierung und Schlichtungssystem jedes Vermittlers wurden geprüft.

Je mehr der Investitionsfall vom behaupteten Abschlag abhängt, desto unabhängiger sollten Sie ihn überprüfen.

Übersteht der BMV-Abschlag die Kosten?

Ein BMV-Abschlag wird am Marktwert gemessen. Ihr Gewinn wird an den Gesamtkosten gemessen. Das sind verschiedene Zahlen.

Nehmen Sie eine Wohnung, gekauft für £200,000 mit einem belegten Marktwert von £240,000. Der Abschlag von £40,000 sieht gesund aus. Doch Stamp Duty zu Sätzen für Wohnimmobilien plus der Zuschlag von 5 % für zusätzliche Wohnimmobilien, Rechts- und Gutachtergebühren, Bridging-Zinsen und Bearbeitungsgebühren, Haltekosten während etwaiger Arbeiten und die Arbeiten selbst können leicht die Hälfte davon oder mehr aufzehren. Ist eine Refinanzierung geplant, entscheidet der Gutachter des Kreditgebers, nicht der Abschlag auf dem Papier, wie viel Ihres Geldes zurückfließt.

Modellieren Sie den vollständigen Deal, bevor Sie sich festlegen. Unser Stamp-Duty-Rechner liefert die Steuer beim Kauf, und der Deal Analyser rechnet den gesamten Fall für Flip, BRRR oder Buy-to-Let einschließlich Finanzierung, Arbeiten und Gebühren durch.

Wie behandeln Kreditgeber Immobilien unter Marktwert?

Kreditgeber achten auf dieselben Dinge wie Sie. Bei einem Kauf verleihen die meisten Hypothekenkreditgeber gegen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bewertung, ein Abschlag erhöht also normalerweise nicht, was Sie am ersten Tag leihen können. Der Wert wird erst nutzbar, wenn Sie refinanzieren, und viele Buy-to-Let-Kreditgeber refinanzieren nicht zu einem neuen Wert, bis Sie die Immobilie sechs Monate besitzen. Unser Leitfaden zu Hypothekenbewertungen erklärt, wie ein Gutachter Vergleichsbelege gewichtet, und der Vergleich der BRRR-Kreditgeber zeigt, wer früher refinanziert.

Kreditgeber prüfen auch Transaktionen genau, bei denen der Preis stark vom Wert abweicht. Seien Sie bereit, den Abschlag mit Belegen zu erklären. Eine transparente Akte mit klarem Grund für den Abschlag ist weit leichter zu finanzieren als ein glatter Pitch ohne Erklärung.

BMV-Immobilien über einen Immobilienvermittler kaufen

Viele BMV-Deals werden über Immobilienvermittler (Property Sourcer) verkauft, die eine Gebühr für das Finden verlangen. Manche sind hervorragend. Bevor Sie jemanden bezahlen, prüfen Sie, ob er legal arbeitet:

• Geldwäscheaufsicht. Immobilienmaklerbetriebe, zu denen die meisten Vermittler gehören, müssen bei HMRC zur Geldwäscheaufsicht registriert sein. Handeln ohne Registrierung ist eine Straftat.
• Schlichtungssystem. Vermittler, die mit Wohnimmobilien handeln, sollten einem zugelassenen Schlichtungssystem angehören, etwa The Property Ombudsman oder dem Property Redress Scheme.
• Berufshaftpflichtversicherung und Datenschutzregistrierung sind weitere Zeichen eines Betriebs, der im nächsten Jahr noch da sein will.

Zahlen Sie nie eine hohe nicht erstattbare Reservierungsgebühr, bevor Sie die Belege hinter der Bewertung gesehen haben. Unser Artikel zu Warnsignalen bei Immobiliendeals behandelt die Warnzeichen genauer.

Sale and Rent Back ist reguliert

Manche „BMV“-Deals beinhalten den Kauf eines Hauses von jemandem in finanzieller Not, der danach als Mieter bleibt. Dieses Arrangement ist ein reguliertes Sale-and-Rent-Back-Geschäft, das seit dem 1. Juli 2009 von der Finanzaufsicht reguliert wird. Es ohne Zulassung zu arrangieren oder einzugehen, ist eine Straftat. Sieht ein Deal so aus, gehen Sie weg, es sei denn, der Anbieter ist im FCA-Register zugelassen.

Häufig gestellte Fragen

Was gilt als guter Abschlag unter Marktwert?

Es gibt keinen festen Prozentsatz. Ein Abschlag von 10 % mit klarem Grund und starken Verkaufspreisbelegen ist besser als ein behaupteter Abschlag von 30 % gegen eine unbelegte Schätzung. Beurteilen Sie eine BMV-Immobilie nach den Belegen und den Nettozahlen, nicht nach der Schlagzeilenzahl.

Kann ich eine Hypothek auf Basis des Marktwerts statt des gezahlten Preises bekommen?

Beim Kauf selbst meist nicht. Die meisten Kreditgeber verleihen gegen den niedrigeren Wert aus Preis und Bewertung. Den zusätzlichen Wert erschließen Sie typischerweise bei der Refinanzierung, oft nach sechs Monaten Besitz.

Sind BMV-Immobiliendeals ein Betrug?

Nicht von Natur aus. Echte BMV-Immobilien gibt es überall, wo Verkäufer Tempo oder Sicherheit brauchen. Das Problem ist das Marketing: Der Begriff wird oft auf Deals angewendet, bei denen der „Marktwert“ aufgebläht ist. Überprüfen Sie Wert und Grund selbst.

Woher kommen echte BMV-Immobilien?

Nachlass- und Erbschaftsverkäufe, Zwangsverwertungen und Receiver-Verkäufe, Portfolioverkäufe, Auktionen und Immobilien mit behebbaren Zustands- oder Lease-Problemen. Direkte Beziehungen zu örtlichen Maklern und Solicitors sind meist eine bessere Quelle als massenhaft vermarktete Dealslisten.

Wie berechne ich einen BMV-Abschlag?

Ziehen Sie den Kaufpreis vom belegten Marktwert ab und teilen Sie dann durch den belegten Marktwert, um einen Prozentsatz zu erhalten. Ein Kauf für £200,000 gegen einen belegten Wert von £240,000 ist ein Abschlag von £40,000 oder 16,7 %. Das Schlüsselwort ist belegt: Der Marktwert muss durch Vergleichsverkäufe oder eine professionelle Bewertung gestützt sein, nicht durch einen Zielpreis.

Kann ein BMV-Kauf bei einer BRRR-Strategie helfen?

Das kann er, weil ein Kauf unter Wert Spielraum lässt, damit die Refinanzierung mehr Ihres Kapitals zurückbringt. Doch der freigesetzte Betrag hängt von Bewertung und Kriterien des Kreditgebers ab, oft nach sechs Monaten Besitz. Ein Abschlag beim Kauf garantiert nicht, dass der Kreditgeber die Differenz freigibt.

Was sollte ich einen Immobilienvermittler zu einem BMV-Deal fragen?

Fragen Sie, wie der Marktwert ermittelt wurde und welche abgeschlossenen Verkäufe ihn stützen, warum der Verkäufer den Preis akzeptiert, welche Arbeiten oder rechtlichen Probleme es gibt, wie hoch die vollen Kauf- und Finanzierungskosten sind, wie die Gebühren- und Rückerstattungsbedingungen lauten und welcher AML-Aufsicht und welchem Schlichtungssystem der Betrieb angehört.

Wichtigste Erkenntnisse

• Eine Immobilie unter Marktwert wird für weniger gekauft, als ein unabhängiger Gutachter sie für wert hielte, nicht weniger als ein Angebotspreis oder eine Online-Schätzung.
• Ein echter BMV-Abschlag hat einen überprüfbaren Grund, etwa Tempo, Nachlass, Zustand oder ein Lease-Problem.
• Ein Abschlag aus einem dauerhaften Problem ist meist nur ein fairer Preis, kein Schnäppchen.
• Überprüfen Sie mit Verkaufspreisen des HM Land Registry, EPC-Wohnflächen, dem Grundbuchauszug und örtlichen Maklern.
• Prüfen Sie, dass der Abschlag Stamp Duty, Gebühren, Arbeiten und Finanzierungskosten übersteht und dass jeder Vermittler AML-registriert und in einem Schlichtungssystem ist.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Finanz- oder Rechtsberatung. Immobilienwerte, Kriterien der Kreditgeber und Ihre Steuerlage hängen von Ihren Umständen ab. Holen Sie unabhängigen Rat ein und beauftragen Sie Ihre eigene Bewertung, bevor Sie sich auf einen behaupteten Abschlag verlassen.