Kauf auf einer Auktion in Großbritannien: Was wir aus 3 Immobilien gelernt haben

Wie britische Immobilienauktionen tatsächlich funktionieren

Ein Auktionsverkauf ist rechtlich bindend, sobald der Hammer des Auktionators fällt. Anders als bei einem normalen Kauf durch Privatverkauf (private treaty) gibt es nach dem Gebot kein Zeitfenster mehr, um eine Hypothek zu organisieren, ein Gutachten zu beauftragen oder weiter zu verhandeln: Sie haben die Verträge ausgetauscht, Ihre Anzahlung geleistet (typischerweise 10 % des Zuschlagspreises, zuzüglich Käuferaufgeld und Verwaltungsgebühr des Auktionators) und sich zum Abschluss verpflichtet, meist innerhalb von 28 Tagen. Wer diese Frist verpasst, kann seine Anzahlung verlieren und bleibt für den Fehlbetrag haftbar, wenn die Immobilie günstiger weiterverkauft wird.

Genau diese Struktur ist der Grund, warum Auktionslose oft unter dem freien Marktwert bepreist sind: Verkäufer akzeptieren einen Abschlag gegen Schnelligkeit und Sicherheit. Es ist auch der Grund, warum Auktionen Nachlassverkäufe, Zwangsverwertungen und Immobilien mit Eigentums- oder Zustandsproblemen anziehen, die einen normalen Verkauf verlangsamen würden. Abschlag und Risiko sind zwei Seiten derselben Medaille, und das ganze Spiel besteht darin, vorher genug Hausaufgaben zu machen, um zu wissen, welche Lose einen echten Abschlag haben und welche nur so aussehen.

Die Vorbereitung, auf die es wirklich ankommt

Der Erfolg bei Auktionen wird in den Wochen vor dem Verkauf entschieden, nicht im Saal. Wenn der Hammer fällt, sollte nichts mehr herauszufinden sein.

Das Legal Pack gründlich lesen

Jedes Auktionslos kommt mit einem Legal Pack (Eigentumsunterlagen, Searches, gegebenenfalls Leases und besondere Verkaufsbedingungen), meist vor der Auktion zum Download verfügbar. Es ist das wichtigste einzelne Dokument im Verfahren und zugleich das, was Erstbieter am häufigsten nur überfliegen. Lassen Sie es vor dem Bieten von einem Solicitor mit Erfahrung bei Auktionskäufen prüfen, speziell auf Mängel im Eigentumsnachweis, einschränkende Klauseln (Covenants), ungewöhnliche Sonderbedingungen, die Kosten oder Risiko auf den Käufer verlagern, und (bei Leasehold-Wohnungen) die verbleibenden Jahre des Mietvertrags sowie belastende Ground-Rent-Bedingungen. Eine Immobilie mit einem wirklich attraktiven Richtpreis kann zu einem schlechten Deal werden, sobald das Legal Pack offenlegt, was tatsächlich verkauft wird.

Gehen Sie vor dem Bieten hinein

Besichtigungen bei Auktionen sind oft kurz und manchmal auf ein festes Zeitfenster neben anderen Bietern begrenzt. Organisieren Sie wenn möglich Ihre eigene Besichtigung und beauftragen Sie ein Gutachten: ein vollständiges Baugutachten, wenn der Zustand der Immobilie wirklich unsicher ist, andernfalls mindestens einen Zustandsbericht. Auktionsbestand tendiert zu sanierungsbedürftigen Immobilien. Den Unterschied zwischen kosmetischer Abgenutztheit und einem Strukturproblem vor dem Bieten zu kennen, ist es, was einen Abschlag zum Abschlag macht.

Finanzierung zuerst grundsätzlich klären

Eine Abschlussfrist von 28 Tagen schließt einen normalen Hypothekenantrag aus, der bei null beginnt. Lassen Sie eine Überbrückungsfinanzierung grundsätzlich zusagen oder halten Sie eigene Mittel bereit, bevor Sie den Auktionssaal betreten. Wie Preisgestaltung und Underwriting dabei tatsächlich funktionieren, behandeln wir in unserem Leitfaden zu Überbrückungsdarlehen. Ohne organisierte Finanzierung zu erscheinen, ist der häufigste Grund, den wir gesehen haben, warum Bieter entweder ihre Anzahlung verlieren, nachdem sie ein Los gewonnen haben, das sie nicht abschließen können, oder Lose auslassen, die sie sich wirklich hätten leisten können.

Mit örtlichen Maklern über echte Vergleichswerte sprechen

Ein Richtpreis (guide price) ist eine Marketingzahl, keine Bewertung. Vor dem Bieten sprechen wir mit Maklern, die in der konkreten Straße oder dem Block aktiv sind, über zuletzt erzielte Verkaufspreise wirklich vergleichbarer Immobilien, nicht nur Angebotspreise: Der Abstand zwischen beiden kann bei abgewohntem Bestand erheblich sein.

Das eigene Limit festlegen und sich wirklich daran halten

Die Atmosphäre eines Live-Auktionssaals soll Dringlichkeit erzeugen, und sie funktioniert. Bieter, die ohne feste Zahl im Kopf kommen, zahlen am Ende den freien Marktpreis für eine Immobilie, die nur mit Abschlag einen Kauf wert war.

Vor der Auktion legen wir ein Höchstgebot fest, das auf dem Sanierungsbudget, der Zielrendite und einem realistischen Ausstiegswert basiert, nicht auf dem Richtpreis, der häufig gezielt niedrig angesetzt wird, um Interesse und Konkurrenzgebote zu erzeugen. Diese Zahl steht fest, bevor wir den Saal betreten, und wegzugehen, wenn das Bieten sie übersteigt, ist immer die richtige Entscheidung, egal wie weit der Prozess fortgeschritten ist. Eine nicht gekaufte Immobilie kostet nichts, eine zu teuer gekaufte kostet die gesamte Marge des Deals.

Der Sprint nach der Auktion

Sobald der Hammer fällt, läuft die Uhr sofort. Die Anzahlung von 10 % ist am selben Tag fällig, und der vollständige Abschluss wird innerhalb von 28 Tagen erwartet: standardmäßig keine Verlängerungen und keine Finanzierungsklausel als Rückfallposition. Ihr Solicitor instruiert und bereit, in dem Moment zu handeln, in dem die Verträge ausgetauscht werden, Ihre Finanzierung bereits organisiert und nicht nur „in Bearbeitung“ und Ihr Sanierungsteam bereit zum Start sind hier wichtiger als in fast jeder anderen Phase eines normalen Immobilienkaufs. Wir betrachten die rechtliche und finanzielle Vorbereitung als abgeschlossen, bevor wir bieten, genau damit der Sprint nach der Auktion eine Formalität statt ein Gerangel ist.

Was wir einem Auktionsneuling sagen würden

• Planen Sie die vollen Kosten ein, nicht nur den Zuschlagspreis. Käuferaufgeld, Verwaltungsgebühr des Auktionators, Ihre eigenen Rechtskosten und (bei einer zusätzlichen Immobilie) der Stamp-Duty-Zuschlag für Buy-to-Let erhöhen allesamt die wahren Kosten des Zuschlags. Unser Stamp-Duty-Leitfaden schlüsselt auf, was dieser Zuschlag genau obendrauf legt.
• Sparen Sie nicht am Gutachten. Ein Baugutachten kostet einige hundert Pfund. Ein Strukturproblem nach dem Vertragsaustausch zu entdecken, kostet erheblich mehr, und dann gibt es kein Zurück mehr.
• Lesen Sie jede Sonderbedingung. Auktionsverträge verlagern gelegentlich Kosten (Searches, Indemnity-Versicherung, sogar die Rechtskosten des Verkäufers) über im Legal Pack vergrabene Sonderbedingungen auf den Käufer. Diese verändern die echten Kosten des Loses und müssen in Ihr Höchstgebot eingepreist werden.
• Besuchen Sie einige Auktionen, bevor Sie bei einer bieten. Zu beobachten, wie sich das Bieten tatsächlich verhält (wie sich Richtpreise zu den späteren Zuschlagspreisen verhalten, wie schnell ein Saal sich bewegt), ist mehr wert als jede vorherige Lektüre.
• Organisieren Sie Ihre Finanzierung wirklich, fragen Sie nicht nur an. Eine grundsätzliche Hypothekenzusage einer Hausbank ist nicht dasselbe wie eine Überbrückungsfinanzierung, die innerhalb von 28 Tagen abrufbereit ist.

Die Risiken, auf die wir achten

Auktionen können ein wirklich guter Weg zu Immobilien unter Marktwert sein, doch dieselbe Struktur, die den Abschlag schafft, beseitigt auch Ihre üblichen Sicherheitsnetze.

• Keine Widerrufsfrist. Mit einem erfolgreichen Gebot sind Sie rechtlich gebunden. Es gibt kein Äquivalent zum Gazumping zu Ihren Gunsten und keinen Rückzug ohne Verlust Ihrer Anzahlung.
• Eingeschränkter oder fehlender Zugang vor den Besichtigungstagen. Vermietete, Nachlass- oder zwangsverwertete Immobilien lassen sich manchmal vorher nicht vollständig besichtigen, was die Unsicherheit erhöht, die ein Gutachten abdecken muss.
• Ungeklärte Rechtsfragen im Pack. Fehlende Baugenehmigungen für frühere Arbeiten, ungewöhnliche Lease-Bedingungen oder fehlende Abnahmen nach den Building Regulations sind alles Dinge, die eine gründliche Prüfung des Legal Packs finden sollte und die nach dem Abschluss teuer zu entdecken sind.
• Emotionales Bieten. Der Saal ist darauf angelegt, Schwung zu erzeugen. Ein festes Höchstgebot, vor der Ankunft vereinbart, ist die einzige verlässliche Verteidigung gegen die Zahlung von mehr, als der Deal hergibt.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich vor dem Bieten bei einer Auktion eine Hypothek organisiert haben?

Ihre Finanzierung muss wirklich innerhalb von 28 Tagen abrufbar sein, was meist eine Überbrückungsfinanzierung bedeutet statt eines Hypothekenantrags ab null, es sei denn, Sie halten bereits ein Hypothekenangebot speziell für diese Immobilie. Käufer, die vollständig aus eigenen Mitteln kaufen, haben die wenigsten Einschränkungen, alle anderen brauchen vor dem Bieten eine grundsätzlich organisierte Finanzierung, nicht erst nach dem Zuschlag.

Kann ich nach einem gewonnenen Gebot bei einer Auktion zurücktreten?

Nein. Der Fall des Hammers des Auktionators begründet einen rechtlich bindenden Vertrag. Ein Rücktritt danach bedeutet den Verlust Ihrer Anzahlung und gegebenenfalls weitere Haftung für die Verluste des Verkäufers, wenn die Immobilie günstiger weiterverkauft wird.

Ist der Richtpreis das, was ich tatsächlich zahlen werde?

Selten. Richtpreise werden oft bewusst niedrig angesetzt, um Interesse zu wecken und Konkurrenzgebote anzuregen: Der spätere Zuschlagspreis liegt häufig darüber, manchmal deutlich. Recherchieren Sie aktuelle Vergleichsverkäufe, statt sich am Richtpreis zu orientieren.

Was passiert, wenn das Legal Pack ein Problem offenbart, nachdem ich schon geboten habe?

Nichts, was Sie nachträglich tun könnten: Genau deshalb muss das Legal Pack vor dem Bieten von einem Solicitor geprüft werden, nicht danach. Sobald der Hammer fällt, gehört Ihnen alles, was im Pack steht, einschließlich der Probleme.

Wichtigste Erkenntnisse

• Der Erfolg bei Auktionen wird durch die Vorbereitung vor dem Verkauf entschieden, nicht durch die Leistung währenddessen.
• Lassen Sie ein Solicitor das Legal Pack prüfen und ein Gutachten erstellen, bevor Sie bieten, nicht danach.
• Organisieren Sie die Finanzierung grundsätzlich (meist Bridging), bevor Sie den Auktionssaal betreten.
• Legen Sie ein Höchstgebot auf Basis von Sanierungsbudget und Zielrendite fest und überschreiten Sie es im Saal nie.
• Planen Sie Käuferaufgeld, Gebühren und Stamp Duty zusätzlich zum Zuschlagspreis ein, nicht anstelle davon.

Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Finanzberatung. Auktionsbedingungen, Inhalte des Legal Packs und Anforderungen der Kreditgeber unterscheiden sich je nach Los und Umständen. Holen Sie vor dem Bieten den Rat eines auf Auktionskäufe erfahrenen Solicitors ein.

Rechnen Sie die Zahlen vor dem Auktionstag durch

Ihr Höchstgebot sollte sich aus der Ökonomie des Deals ergeben, nicht aus dem Richtpreis. Unser Deal Analyser modelliert Kaufpreis, Stamp Duty, Sanierungskosten, Bridging-Kosten und die resultierende Rendite an einem Ort, sodass die Zahl, die Sie vor dem Betreten des Saals festlegen, die Zahl ist, die der Deal tatsächlich tragen kann.