Was kostet eine Lease Extension in England und Wales?
Eine gesetzliche Lease Extension verlängert den Mietvertrag um 90 Jahre und setzt die Ground Rent auf null, doch die Prämie kann je nach Restlaufzeit um zehntausende Pfund schwanken. Hier steht, was die Summe bestimmt.
Kurzantwort: Eine gesetzliche Verlängerung des Mietvertrags (Lease Extension) verlängert die Laufzeit um 90 Jahre und senkt die Ground Rent (Grundstückspacht) auf null. Die Prämie hängt vom Immobilienwert, der Restlaufzeit und der Ground Rent ab: Sie reicht typischerweise von einigen tausend Pfund bei mehr als 85 Jahren Restlaufzeit bis zu deutlich über £20,000, sobald weniger als 80 Jahre übrig sind und der „Marriage Value“ (Zusammenführungswert) greift.
Was ist eine gesetzliche Lease Extension?
Die meisten Leasehold-Wohnungseigentümer in England und Wales haben nach dem Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 das gesetzliche Recht, ihren Mietvertrag um 90 Jahre zu verlängern und die Ground Rent auf einen symbolischen Wert („Peppercorn“, faktisch null) zu senken. Seit dem 31. Januar 2025 müssen Sie die Wohnung nicht mehr zwei Jahre lang besessen haben, um den Anspruch geltend zu machen. Section 27 des Leasehold and Freehold Reform Act 2024 hat die alte Zwei-Jahres-Regel abgeschafft, und zwar rückwirkend. Ein Leaseholder kann die Mitteilung also schon am Tag nach dem Kaufabschluss zustellen. Alle Details zu den Voraussetzungen und zum zeitlichen Ablauf finden Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Lease Extension. Dieser gesetzliche Weg ist unabhängig von jeder informellen Vereinbarung, die Sie direkt mit dem Freeholder aushandeln. Er gibt Ihnen eine feste Bewertungsformel und das Recht, bei Uneinigkeit über den Preis ein Gericht (Tribunal) anzurufen. GOV.UK bietet eine kurze Übersicht zur Verlängerung eines Mietvertrags, die detaillierte Berechnung der Prämie steht jedoch im Gesetz von 1993 selbst.
Wovon hängt die Prämie ab?
Drei Faktoren bestimmen die Summe: die verbleibenden Jahre des Mietvertrags, der Wert der Immobilie nach der Verlängerung und die Ground Rent, die Sie aktuell zahlen. Gutachter nutzen eine „Relativity“-Tabelle, um abzuschätzen, welchen Prozentsatz des Freehold-Werts ein Mietvertrag mit einer bestimmten Restlaufzeit wert ist. Anschließend kapitalisieren sie die Ground Rent, auf die Sie verzichten (typischerweise mit rund 6 % pro Jahr auf den Barwert abgezinst), und erhalten so die Basisprämie, noch vor einem möglichen Marriage Value.
Beispielhafte Kostenspannen nach Restlaufzeit
Dies sind Richtwerte, keine Angebote. Die tatsächliche Prämie hängt immer vom Wert der jeweiligen Immobilie, den Ground-Rent-Konditionen und den Relativity-Annahmen des Gutachters ab. Mit unserem Lease-Extension-Rechner erhalten Sie eine objektspezifische Schätzung.
| Restlaufzeit | Marriage Value fällig? | Typische Prämie bei einer Wohnung für £300,000 |
|---|---|---|
| 95+ Jahre | Nein | Einige hundert bis niedrige tausend Pfund, im Wesentlichen nur die kapitalisierte Ground Rent |
| 85-95 Jahre | Nein | Etwa £2,000-£6,000 |
| 80-85 Jahre | Nein (aber nahe an der Schwelle) | Etwa £5,000-£10,000 |
| 70-80 Jahre | Ja, Aufteilung 50/50 | Etwa £15,000-£30,000+ |
| Unter 70 Jahre | Ja, Aufteilung 50/50 | Kann £40,000 übersteigen; die Finanzierbarkeit leidet schon deutlich früher |
Was ist „Marriage Value“ und wann fällt er an?
Bei weniger als 80 Jahren Restlaufzeit schreibt das Gesetz vor, dass Sie zusätzlich 50 % des „Marriage Value“ zahlen: der Wertzuwachs der Immobilie, der durch die Verlängerung entsteht, wird nach der Formel in Schedule 13 des Gesetzes von 1993 zwischen Ihnen und dem Freeholder geteilt. Das ist der wichtigste Grund, warum die Kosten stark steigen, sobald ein Mietvertrag unter 80 Jahre fällt, und deshalb raten wir jedem Vermieter, mit dem wir arbeiten: verlängern Sie vor Erreichen dieser Schwelle, nicht danach. Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 sieht zwar die vollständige Abschaffung des Marriage Value vor, dieser Teil des Gesetzes ist aber noch nicht in Kraft getreten. Zunächst braucht es Sekundärgesetzgebung mit neuen Bewertungssätzen, sodass der Marriage Value vorerst weiter nach der bestehenden Formel zu zahlen ist. Unsere Anleitung zum Ablauf behandelt den aktuellen Stand des Inkrafttretens des Gesetzes von 2024 ausführlicher.
Professionelle Gebühren: Die Kosten jenseits der Prämie
Die Prämie ist nur ein Teil der Rechnung. Im gesetzlichen Verfahren haften Sie zusätzlich für die angemessenen Bewertungs- und Rechtskosten des Freeholders, zusätzlich zu Ihren eigenen. Planen Sie ungefähr ein:
- Ihr Gutachter (Surveyor): typischerweise £700-£1,500+ für die erste Bewertung, mehr bei hochwertigen oder strittigen Objekten.
- Ihr Anwalt (Solicitor): typischerweise £1,000-£2,000 für die gesetzlichen Mitteilungen und den Abschluss.
- Die angemessenen Kosten des Freeholders: dessen Gutachter- und Anwaltsgebühren, für die Sie gesetzlich haften, oft weitere £1,000-£2,500 zusammen, manchmal mehr, wenn der Freeholder nicht reagiert oder den Anspruch bestreitet.
Bei einer Restlaufzeit von 95+ Jahren und einer niedrigen Prämie können die Beratungsgebühren am Ende mehr kosten als die Verlängerung selbst. Das sollten Sie berücksichtigen, bevor Sie eine „günstige“ Verlängerung als günstig einstufen, ohne die Gebühren einzurechnen.
Wie lange dauert das Verfahren?
Realistisch sind es 4-9 Monate von der Zustellung der ersten Section-42-Mitteilung bis zum Abschluss, länger, wenn der Freeholder nicht reagiert oder der Preis vor dem First-tier Tribunal (Property Chamber) strittig ist.
Unser Vorgehen
Wir rechnen die Zahlen durch unseren eigenen Lease-Extension-Rechner, bevor wir ein Angebot für eine Wohnung mit kurzem Mietvertrag abgeben, denn die Prämie kann den tatsächlichen Wert des Deals nach der Verlängerung erheblich verändern. Es ist eine der Variablen, die andere Käufer nach unserer Erfahrung am häufigsten falsch bewerten: Eine Wohnung, die bei 68 Jahren Restlaufzeit günstig aussieht, kann den scheinbaren Preisnachlass allein durch den Marriage Value größtenteils wieder verlieren.
Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Prämienberechnungen hängen von den individuellen Vertragsbedingungen, den Bewertungsannahmen und der aktuellen Rechtsprechung ab und können erheblich von den hier genannten Beispielwerten abweichen. Holen Sie vor einem Angebot oder der Zustellung einer Mitteilung eine Prämienschätzung eines RICS-Gutachters und die Beratung eines auf Leasehold spezialisierten Anwalts ein.