Marriage Value fällt an: Restlaufzeit unter 80 Jahren. Der Freeholder erhält 50 % der Wertsteigerung.
Geschätzte Prämie
£17,324
Veranschaulichende Schätzung auf Basis üblicher Sätze von 6 % Kapitalisierung und 5,5 % Aufschub. Die tatsächliche Prämie erfordert eine professionelle RICS-Bewertung. Holen Sie spezialisierten Leasehold-Rat ein, bevor Sie fortfahren.
Möchten Sie Unterstützung bei der Umsetzung dieser Zahlen?
Unser Team prüft täglich Deals wie diesen. Nehmen Sie Kontakt auf, und wir gehen die Zahlen unverbindlich gemeinsam mit Ihnen durch.
Was dieser Rechner leistet
Dieses Tool schätzt die gesetzliche Prämie für die Verlängerung des Leasehold einer Wohnung nach dem Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993: dem förmlichen Verfahren, mit dem Leasehold-Inhaber in England und Wales einen kurzen Leasehold verlängern können.
Geben Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung, die verbleibenden Jahre und die jährliche Ground Rent ein, um sofort eine Schätzung der drei Bestandteile der Prämie zu erhalten: kapitalisierte Ground Rent, Deferred Reversion und (bei Restlaufzeiten unter 80 Jahren) Marriage Value.
So funktioniert die Berechnung
Die Prämie besteht aus bis zu drei Teilen. Ground Rent (kapitalisiert): der Barwert der Ground Rent, die der Freeholder über die Restlaufzeit erhalten hätte, mit einem üblichen Kapitalisierungssatz von 6 %. Deferred Reversion: der Barwert des Rückfalls der Immobilie an den Freeholder am Ende der Laufzeit, mit einem üblichen Aufschubsatz von 5,5 %.
Marriage Value fällt nur an, wenn weniger als 80 Jahre Restlaufzeit verbleiben. Er stellt den zusätzlichen Wert dar, der entsteht, wenn Freehold und verlängerter Leasehold zusammengeführt („verheiratet“) werden: Die Theorie besagt, dass ein verlängerter Leasehold mehr wert ist als die Summe aus kurzem Leasehold und Freehold einzeln. Gesetzlich steht dem Freeholder 50 % dieser Wertsteigerung zu.
Deshalb steigen die Kosten einer Leasehold-Verlängerung stark an, sobald die Restlaufzeit unter 80 Jahre fällt. Unterhalb dieser Schwelle zahlen Sie nicht nur für die entgangene Ground Rent und den Reversion, sondern auch für die Hälfte des Wertes, den die Verlängerung selbst schafft.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung im Wert von £250.000 mit 75 Jahren Restlaufzeit und £150 jährlicher Ground Rent.
- Wohnungswert: £250.000
- Restlaufzeit: 75 Jahre (unter 80, Marriage Value fällt an)
- Ground Rent (kapitalisiert @ 6 %): ca. £2.300
- Deferred Reversion (@ 5,5 %): ca. £40.000
- Marriage Value (50 % der Wertsteigerung): ca. £15.000
Geschätzte Prämie: rund £57.000. Da dieser Leasehold unter 80 Jahren liegt, vermeidet eine frühere statt spätere Verlängerung, dass der Marriage-Value-Nachteil mit weniger verbleibenden Jahren weiter wächst.
Häufig gestellte Fragen
Warum fällt Marriage Value nur unter 80 Jahren an?
Das ist gesetzlich festgelegt: Leasehold-Verträge unter 80 Jahren lösen Marriage Value aus, weil das Parlament entschieden hat, dass die durch die Verlängerung entstehende „Wertsteigerung“ erst unterhalb dieser Schwelle ins Gewicht fällt. Über 80 Jahren liegt der Reversion weit genug entfernt, dass das Zusammenführen der Rechte nur einen vernachlässigbaren Mehrwert schafft, weshalb kein Marriage Value erhoben wird.
Kann ich meinen Leasehold ohne Gericht verlängern?
Ja. Die meisten Verlängerungen werden direkt (oder über Anwälte) informell mit dem Freeholder vereinbart. Das förmliche gesetzliche Verfahren, einschließlich des Rechts, das First-tier Tribunal (Property Chamber) anzurufen, wenn Sie sich nicht auf einen Preis einigen können, dient als Absicherung und zur Begründung Ihres Rechts auf eine Verlängerung um 90 Jahre bei einer Ground Rent von einem Peppercorn.
Wie viel kostet eine Leasehold-Verlängerung ungefähr?
Die Prämie schwankt stark mit Wohnungswert, Restlaufzeit und Ground Rent. Dieser Rechner liefert eine Schätzung für Ihre konkreten Zahlen. Als Faustregel steigt die Prämie steil an, sobald ein Leasehold unter 80 Jahre fällt, und erneut, wenn er sich dem Bereich nähert, in dem er nicht mehr beleihbar ist (typischerweise unter 70 Jahren).
Was ist ein Aufschubsatz und warum 5,5 %?
Der Aufschubsatz zinst den Wert des späteren Rückfalls der Immobilie an den Freeholder auf heutige Werte ab. 5,5 % für Häuser und Wohnungen wurde vom Lands Tribunal im Fall Sportelli als Standardsatz festgelegt und wird ohne Nachweis für einen anderen Satz weithin als Vorgabe verwendet.
Ist dieser Betrag rechtlich bindend?
Nein. Dies ist eine veranschaulichende Schätzung mit Standardannahmen. Die tatsächliche Prämie wird durch Verhandlung oder Tribunal vereinbart, in der Regel auf Basis des Gutachtens eines RICS-Gutachters. Lassen Sie immer eine professionelle Bewertung erstellen, bevor Sie in Verhandlungen über eine Leasehold-Verlängerung eintreten.