Küche eingebaut, Türen eingehängt und ein zweites Bad, das wir nicht bauen können: Innes Gardens, Update
Küchenmodule, Ofen, Sockelleisten und alle acht Innentüren sind in unserer Wohnung in Putney eingebaut. Doch Wandsworth Council hat jede Arbeit an der gemeinsamen Fallleitung abgelehnt, daher entfällt das zweite Bad. Hier steht, was sich für Grundriss, Endwert und Refinanzierung ändert.
Kurzantwort: Seit unserem letzten Update sind in unserer Wohnung in Innes Gardens in Putney die Küchenmodule und der Ofen eingebaut, die Sockelleisten und alle acht Innentüren montiert, und die Badewanne ist geliefert worden. Die große Änderung: Wir haben das zweite Bad gestrichen. Der Freeholder, Wandsworth Council, hat jede Arbeit an der gemeinsamen Fallleitung (Soil Stack) abgelehnt, und ohne Anschluss an die Fallleitung lässt sich weder ein zweites WC noch eine Dusche bauen. Die Wohnung bekommt ein Bad und ein separates WC mit Waschbecken. Das Sanierungsbudget bleibt bei £50,000, doch der Endwert, mit dem wir planen, ist niedriger und der Spielraum bei der Refinanzierung enger.
Unser letztes Update zu dieser Wohnung in Putney endete mit laufenden Putzarbeiten, beginnender Bodenverlegung und einer offenen Frage: Würde der Freeholder uns erlauben, ein zweites Bad an die gusseiserne Fallleitung des Gebäudes anzuschließen? Jetzt haben wir die Antwort, und sie ändert den Plan. Daneben hat die Wohnung einen echten Schritt in Richtung Fertigstellung gemacht.
Die Küche: Module, Ofen und Spritzschutz sind drin
Die im September bestellten IKEA-Module sind jetzt eingebaut. Die Hängeschränke verlaufen entlang der Hauptwand, der Einbauofen sitzt in seinem Gehäuse, und der großformatige Spritzschutz aus Porzellan in Marmoroptik ist bis zu den Hängeschränken gefliest. Die Arbeitsplatte liegt, ist aber noch mit einer Schutzplatte abgedeckt, weil noch viel Arbeit bevorsteht, die sie beschädigen könnte. Die Positionen für Kochfeld, Geschirrspüler und Kühl-Gefrier-Kombination sind noch offen und warten auf den Einbau der Geräte, und der Heizkessel hängt in seiner neuen Ecke mit noch sichtbarer Verrohrung.
Es sieht zum ersten Mal wie eine Küche aus. Es ist auch der Raum, in dem ein Fehler am teuersten zu beheben ist, daher bauen wir in bewusster Reihenfolge ein: zuerst Module und Ofen, dann die Geräte, dann Armatur und die endgültigen Sanitäranschlüsse.
Türen, Sockelleisten und Verkleidungen: Der Flur hat jetzt Räume
Alle acht Innentüren sind eingehängt. Die Wohnung hatte Metalltürzargen, die wir beim Rückbau herausgeschnitten haben, und die neuen Holzzargen, Türen und Verkleidungen (Architrave) sind jetzt drin, mit verchromten Hebelgriffen. Auch die Ende September bestellten Sockelleisten sind montiert, im Wohnzimmer, im Flur und in den Schlafzimmern. Die rohen Holzzargenverkleidungen müssen noch gestrichen werden, und die Türen werden zusammen mit der übrigen Malerarbeit fertiggestellt.
Das Einhängen der Türen ist ein stiller Meilenstein mit praktischer Wirkung. Sind die Türen erst drin, lassen sich Räume abschließen, während im nächsten der Staub entsteht, und das Bodenleger-Team kann einen Raum fertigstellen, ohne dass er wieder voller Staub wird.
Der Freeholder hat Nein zur Fallleitung gesagt, also gibt es kein zweites Bad
Das ist der Teil, den wir nicht schreiben wollten. Unser Plan, dargelegt im ersten Beitrag zu dieser Wohnung, war ein zweites Bad, das durch das Zusammenlegen des alten separaten WCs mit dem überflüssigen Heizkesselschrank entstehen sollte. Dafür brauchte es eine neue Entwässerung mit Anschluss an die gemeinsame gusseiserne Fallleitung des Gebäudes sowie einen Ventilator durch die Außenwand.
Wandsworth Council besitzt das Freehold. Nach mehreren Schriftwechseln gab das Gebäudeinstandhaltungsteam am 5. Oktober eine klare schriftliche Antwort: keine Änderung der Fallleitung oder einer anderen Steigleitung, keine Kernbohrung durch die Außenwand, und die Fallleitung sowie überflüssige Rohre sind unangetastet zu lassen. Eine gemeinsame Fallleitung versorgt andere Wohnungen im Gebäude, was der wahrscheinliche Grund für die Ablehnung ist. Bestätigt wurde, dass der Anschluss eines WCs und eines Waschbeckens an die wohnungseigenen vorhandenen Leitungen erlaubt ist, solange die Fallleitung selbst unberührt bleibt. Nichts davon erlaubt einen neuen Duschablauf, und die Fensterrahmen gehören dem Council, ein Ventilator konnte also nicht durch den Rahmen eingebaut werden.
Ohne Anschluss an die Fallleitung lässt sich im zweiten Raum weder ein zweites WC noch eine Dusche bauen. Die Wohnung bekommt stattdessen:
- ein Hauptbad mit Badewanne und einem 60-cm-Waschbecken, wie die Wohnung es schon hatte (es hatte nie ein WC);
- einen separaten Toilettenraum, das einzige WC der Wohnung, an gleicher Stelle ersetzt durch ein neues WC-Becken und ein 70-cm-Waschbecken, ohne Dusche;
- zwei elektrische Handtuchheizkörper in jedem Raum, die Verkabelung liegt bereits.
Die Einsparungen sind real, aber bescheiden: kein zweites WC, keine Duschwanne, keine Arbeiten an der Fallleitung und kein zweiter Ventilator. Einige Armaturen für das zweite Bad hatten wir schon gekauft, darunter ein Thermostat-Duschset und Duschfliesen, ein Teil dieser Ausgabe ist also jetzt überschüssig. Die 80x80-cm-Bodenfliesen und überzählige Wandfliesen gehen stattdessen an den Küchen-Spritzschutz, den Badewannenbereich und einen Streifen neben dem Waschbecken im Toilettenraum.
Was das für die Zahlen bedeutet
Das Wertargument für diese Wohnung stützte sich auf ein zweites Bad. Als wir den Endwert im September zuletzt prüften, nahmen wir dafür einen Aufschlag von 5 bis 10 % gegenüber dem besten verkauften Vergleichsobjekt in derselben Siedlung an, einer Ein-Bad-Wohnung, die für £380,000 verkauft wurde. Dieser Aufschlag entfällt. Wir arbeiten jetzt mit einem Endwert von £400,000 bis £425,000, was ein Urteil über einen Sanierungsaufschlag auf dasselbe Vergleichsobjekt ist, kein eigener Vergleichsverkauf.
Zwei Dinge bleiben bestehen. Das Überbrückungsdarlehen (Bridging Loan) wird bei der Refinanzierung allein auf Basis desselben Vergleichsobjekts über £380,000 zurückgezahlt, der Deal erreicht also seine Untergrenze. Und das Sanierungsbudget bleibt bei £50,000, weil die Einsparungen die zusätzlichen Handtuchheizkörper und das überschüssige Material grob ausgleichen. Was sich ändert, ist der Spielraum: Weniger Wertsteigerung bedeutet, dass nach der Refinanzierung mehr eigenes Geld im Deal bleibt. Wie sich ein niedrigerer Endwert auf das im Deal verbleibende Geld auswirkt, sehen Sie in unserem Deal Analyser.
Ventilatoren, Armaturen und die kleinen Entscheidungen
Zwei kleinere Änderungen ergaben sich im selben Monat. Die vorhandenen Fensterventilatoren in Küche und Bad funktionierten nicht, deshalb haben wir beide durch neue Fensterventilatoren ersetzt, angeschlossen über einen Wandschalter mit Ventilator-Trennschalter. Die Lüftung in Küche und Bad regelt das Approved Document F, und der Austausch eines Fensterventilators vermeidet jedes neue Loch in der Wand. Außerdem haben wir den Wannenfüller gegen eine kombinierte Wannen- und Duscharmatur getauscht, sodass eine Zuleitung beide versorgt und die Wanne ohne zusätzliche Verrohrung eine Dusche erhält. Der Toilettenraum hat keinen Ventilator, weil die Vorgaben des Councils keinen erlauben, er verlässt sich auf seine beiden zu öffnenden Fenster.
Wie es weitergeht
Die verbleibenden Arbeiten sind das Fliesen der Wände in Bad und Küche, der Einbau von Badewanne, neuem WC und Waschbecken, die Fertigstellung der Küche mit ihren Geräten, der Rest der Bodenbeläge, Zweitinstallation der Elektrik und die Malerarbeiten. Unser Ziel ist weiterhin die praktische Fertigstellung Anfang Dezember, was eine Refinanzierung etwa im Februar 2027 im Plan hält. Das nächste Update veröffentlichen wir, sobald die Bäder eingebaut sind.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Freeholder verhindern, dass man in einer Leasehold-Wohnung ein zweites Bad einbaut?
Ja, wenn die Arbeiten Teile des Gebäudes berühren, die dem Freeholder gehören oder von ihm kontrolliert werden, etwa eine gemeinsame Fallleitung, Außenwände oder Fensterrahmen. Prüfen Sie den Lease und fragen Sie den Freeholder, bevor Sie Armaturen kaufen. Eine Wohnung mit bereits angeschlossenem zweitem Bad ist weit sicherer als eine, bei der Sie auf den Anschluss an eine gemeinsame Fallleitung angewiesen sind.
Schadet der Verlust eines zweiten Bades der Bewertung?
Es senkt in der Regel den Aufschlag, den ein Gutachter für die Sanierung gibt, da ein zweites Bad zu den Merkmalen gehört, für die Käufer und Kreditgeber mehr zahlen. Der Wert der Wohnung sinkt dadurch nicht unter das, was vergleichbare Ein-Bad-Wohnungen erzielen. Wir planen jetzt mit einem niedrigeren Endwert und einer kleineren Auszahlung, statt von der ursprünglichen Zahl auszugehen.
Warum Türen einbauen, bevor Böden und Malerarbeiten fertig sind?
Das frühe Einhängen von Türen erlaubt es, jeden Raum vom Staub der nächsten Phase abzuschotten. Außerdem geben sie dem Bodenleger-Team feste Schwellen, an denen es abschließen kann. Der Preis: Zargen und Türen müssen geschützt und nach den anderen Gewerken ausgebessert werden.
Wichtigste Erkenntnisse
- Küchenmodule, Ofen, Spritzschutz, Sockelleisten und alle acht Innentüren sind jetzt eingebaut.
- Wandsworth Council hat jede Änderung an der gemeinsamen Fallleitung abgelehnt, daher entfällt das zweite Bad: ein Bad mit Badewanne und ein separates WC mit Waschbecken.
- Das Sanierungsbudget bleibt bei £50,000, doch der Endwert, mit dem wir planen, sinkt auf £400,000 bis £425,000, und der Refinanzierungsspielraum ist enger.
- Die Zustimmung des Freeholders zu gemeinsamen Leitungen ist das größte einzelne Risiko bei einer ehemaligen Council-Wohnung. Fragen Sie, bevor Sie darauf planen.
Dieser Beitrag beschreibt ein laufendes Sanierungsprojekt und gibt Entscheidungen und Ereignisse zum jeweils genannten Datum wieder. Er stellt keine Finanz-, Rechts- oder Bauberatung dar, und die Baustellenbedingungen einer konkreten Immobilie können erheblich von dem abweichen, was hier beschrieben ist.