Wände gespachtelt, Böden werden verlegt, Budget steigt auf £50k: Innes Gardens, zwei Wochen später

Unser letztes Update zu dieser Wohnung in Putney endete mit der entfernten letzten Wand, der abgeschlossenen Neuverkabelung und dem versetzten Heizkessel. Wir sagten, der nächste Beitrag komme, sobald der Putz läuft. Jetzt ist es so weit. Die Wohnung sieht außerdem nicht mehr wie eine Abbruchstelle aus, sondern wie ein Ort, an dem ein Mieter wohnen könnte.

Putz: von der nackten Ziegelwand zur gespachtelten Wand in einer Woche

Das Putzteam begann mit den Räumen, in denen am wenigsten zu entscheiden war: Wohnzimmer und Schlafzimmer. Bis zum 19. September hatte das Wohnzimmer seine Grundierschicht, mit den neuen Heizkörpern ans Fenster gelehnt zum Aufhängen und dem Werkzeug der Handwerker in der Mitte des Bodens gestapelt.

Sechs Tage später war derselbe Raum gespachtelt und trocken genug für einen ersten Blick auf die Farbe, mit ausgelegtem Bodenschutz und den neuen Sockelleisten, geliefert und an der Fensterwand ausgelegt.

Die Küche ist der einzige Raum, der noch wartet. Hinter ihren Wänden geht am meisten vor (der versetzte Heizkessel, neue Rohrleitungen und die Stromkreise für die Geräte), sie wird also zuletzt verputzt, sobald alles geprüft ist, was in der Wand vergraben werden muss.

Material war das Einzige, was den Putz bremste. Eine Putzbestellung bei einer landesweiten Baumarktkette kam zum Liefertermin schlicht nie an. Wir beschwerten uns noch in derselben Woche schriftlich und bekamen drei Tage später eine volle Erstattung. Wir warteten dieses Ergebnis nicht ab: Wir kauften am selben Tag genug bei einem örtlichen Baustoffhändler, um das Team weiterarbeiten zu lassen. Diese Gewohnheit lohnt sich bei allem auf dem kritischen Pfad. Eine verpasste Lieferung kostet den Preis des Materials plus einen Tag, an dem ein Gewerk-Team untätig dasteht, und die zweite Position ist meist die größere.

Warum wir das Sanierungsbudget von £40,000 auf £50,000 angehoben haben

Als wir zum ersten Mal über diesen Deal schrieben, veröffentlichten wir ein Sanierungsbudget von £40,000. Diese Zahl stammte aus Schreibtischrecherche, bevor jemand die Wände geöffnet oder die verbleibenden Arbeiten vor Ort bepreist hatte. Fünf Wochen später haben sich die Zusatzkosten summiert.

Die meisten kamen von dem, was der Rückbau aufdeckte, nicht von geänderten Absichten. Der Abbruch überschritt die vereinbarte Pauschale, sobald Schornsteinvorsprung und Türentfernungen richtig umrissen waren. Alle acht Innentürzargen erwiesen sich als Metall, ins Mauerwerk eingebunden, und mussten herausgeschnitten werden. Die Wohnung hat keinen einzelnen zentralen Absperrhahn, daher brauchte die Neuverkabelung zusätzliche Erdungspunkte und die Sanitärinstallation drei neue Absperrventile statt einem. Einige waren unsere eigenen Entscheidungen: ein leistungsstärkerer Kombikessel für zwei Bäder und ein zweites Bad, das eine eigene Ausstattung braucht. Dazu kamen mehrere kleine Materialnachkäufe, zum Teil wegen einer Lieferung, die nie eintraf.

Dann, Mitte September, erhielten wir vom jetzt vor Ort arbeitenden Team ein festes Arbeitsangebot für jedes verbleibende Gewerk bis zur Fertigstellung. Gegen das, was wir bereits ausgegeben hatten, ließ es von den ursprünglichen £40,000 sehr wenig für alles, was wir noch nicht gekauft hatten: Fliesen, Türen, Sanitärkeramik, Farbe und einen Puffer. Das ist kein Budget, sondern eine garantierte Überschreitung. Also setzten wir das Sanierungsbudget auf £50,000 zurück, statt etwas anderes vorzugeben, und bepreisen jedes verbleibende Material, bevor wir es bestellen.

Die größere Frage ist, ob der Deal mit dem höheren Sanierungsbudget noch funktioniert. Das tut er. Wir haben den Endwert gegen lokale Vergleichsobjekte neu geprüft, und er liegt weiterhin um das Ziel des ursprünglichen Plans. Bei unserer geplanten Refinanzierung zahlt selbst eine vorsichtige Bewertung das Überbrückungsdarlehen bequem zurück. Die Mehrausgabe bedeutet, dass nach der Refinanzierung mehr eigenes Geld im Deal bleibt, was man besser jetzt weiß als bei der Bewertung. Wie sich eine Überschreitung der Sanierung auf das im Deal verbleibende Geld auswirkt, modelliert unser Deal Analyser für Flip, BRRR und Buy-to-Let.

Bodenbelag: verklebtes LVT am Montag, SPC-Klick bis zum Wochenende

Am 15. September legten wir den Bodenbelag fest: verklebtes LVT mit 0,5 mm Nutzschicht, eine einheitliche Spezifikation in jedem Raum außer den zwei Bädern. Sechs Tage später änderten wir unsere Meinung und gingen stattdessen auf SPC-Klick.

Beide Entscheidungen hatten gute Gründe. Verklebt verbindet den ganzen Boden zu einer Fläche, es gibt also keine Klickverbindung, die unter schweren Möbeln versagen könnte, und die beim Rückbau gegossene selbstverlaufende Ausgleichsmasse gab ihm einen ebenen Untergrund zum Verkleben. SPC-Klick hat einen steifen Stein-Kunststoff-Kern. Er wird trocken verlegt, es gibt also keinen Kleber zu kaufen und keine Trocknungszeit, die das nächste Gewerk aufhält, und eine einzelne beschädigte Planke lässt sich austauschen, ohne den Raum drumherum aufzunehmen. Bei einer Mietwohnung mit Mieterwechsel alle paar Jahre zählt dieser letzte Punkt.

Wir bestellten 70,66 m² einer 6-mm-SPC-Klickplanke mit 0,55 mm Nutzschicht und 1 mm eingebauter Unterlage. Das Verlegen begann am 25. September in den Schlafzimmern.

Bäder und Sanitär: was erledigt ist und was auf den Freeholder wartet

Die Kaltwasser-Absperrventile, die im letzten Update die Erstinstallation der Sanitärleitungen aufhielten, sind erledigt. Die Wohnung hat keinen einzelnen zentralen Absperrhahn, nur drei getrennte alte Hähne, die festgefressen waren. Jedes Rohr wurde mit einem Gefrierset vereist, das einen Strang nach dem anderen isoliert, ohne das ganze System zu entleeren, dann wurden neue Messingventile an leichter erreichbaren Stellen eingebaut.

Das zweite Bad, entstanden durch Zusammenlegen des alten separaten WCs mit dem überflüssigen Heizkesselschrank, hat jetzt seine neue Ständerwand, bekleidet mit feuchtigkeitsbeständiger Platte. Für das Hauptbad sind Badewanne, Armaturen, Duschwand und großformatige Porzellan-Bodenfliesen alle bestellt.

Die Fallleitung auf dem Foto ist die offene Frage. Es ist die gemeinsame gusseiserne Abwasserleitung des Gebäudes und gehört damit dem Freeholder, hier Wandsworth Council. Unser Heizungsinstallateur empfiehlt, den Abschnitt, der in der Wohnung vom Boden bis zur Decke läuft, durch ein modernes Schallschutz-Abflussrohr zu ersetzen, statt neue Armaturen ans alte Eisen anzuschließen. Dafür braucht es die Zustimmung des Freeholders, ebenso für das Bohren der Außenwand für den Ventilator des zweiten Bades. Wir fragten erstmals Ende August. Nach mehreren Nachfragen und einem Nachhaken beim gemeinsamen Postfach des Housing Teams hat das Council eine schriftliche Antwort bis zum 8. Oktober zugesagt.

Das ist der langsamste Teil des ganzen Projekts. Wer eine Leasehold-Wohnung zur Sanierung kauft, sollte dasselbe erwarten. Ihr Auftragnehmer kann an einem Tag bereit sein, doch das Gebäudeinstandhaltungsteam eines Freeholders läuft nach eigenem Zeitplan. Wir takten alles andere um dieses Warten herum, sodass die Bäder das Einzige sind, was es aufhält.

Türen, Küche und Lüftung

Alle acht Innentüren sind bestellt, in einem schlichteren, geformten Stil statt des Kassettendesigns, das wir zuerst gewählt hatten. Die Lieferung ist für den 7. Oktober gebucht.

Die Küchentür muss eine FD30-Brandschutztür sein (die Brandschutzregeln für Wohnungen stehen im Approved Document B), und dabei wurde die Dimensionierung knifflig. Die Öffnung brauchte eine Tür von 726 mm Breite und 1981 mm Höhe, und es gibt keine lagernde FD30 in dieser Größe in passendem Stil. Die einzige Möglichkeit, genau diese Größe zu bekommen, war eine Maßanfertigung. Eine lagernde 726-mm-FD30 in der höheren Ausführung von 2040 mm war leicht verfügbar, also kauften wir diese und heben die Öffnung stattdessen um 59 mm an. Das ist eine kleine Arbeit, solange die Wände offen sind, und einfacher als der Weg der Maßanfertigung.

Die Küchenmodule waren bereits gekauft. Am 24. September schlossen wir den Kauf der Geräte ab (Kühl-Gefrier-Kombination, Geschirrspüler, Kochfeld und Waschtrockner), alle am 1. Oktober eintreffend. Wir ersetzen außerdem die alten fenstermontierten Ventilatoren in Küche und Hauptbad durch neue an einem Wandschalter mit Trennschalter. Beide neuen Ventilatoren erfüllen die Mindest-Abluftraten im Approved Document F und nutzen die vorhandenen Löcher im Glas, sodass keine neue Wanddurchführung nötig ist.

Zwei Papierangelegenheiten, abgeschlossen

Wandsworth bestätigte am 17. September, dass wir nun als Leaseholder eingetragen sind, womit die Notice of Assignment abgeschlossen ist. Das Council beantwortete auch eine Frage, die für die Refinanzierung zählt. Das Gebäude ist ein fünfstöckiger Ziegelbau ohne Verkleidung. Auf unsere Frage nach einem EWS1-Formular sagte das Council, es stelle kein gesondertes aus, und verwies uns auf die Brandschutz-Gefährdungsbeurteilung (Fire Risk Assessment) des Gebäudes, die wir bereits haben, zur Weitergabe an den Hypothekenmakler. Ob ein bestimmter Kreditgeber das anstelle eines EWS1 akzeptiert, ist eine Frage an den Makler, sobald einer beauftragt ist. Es steht auf unserer Refinanzierungs-Checkliste statt als Überraschung bei der Bewertung.

Wie es weitergeht

Die nächsten zwei Wochen sind Lieferungen und Fertigstellung. Die Geräte kommen am 1. Oktober und die Türen am 7. Oktober. Die Küche wird verputzt, sobald die Rohr- und Kabelstränge hinter ihren Wänden geprüft sind, der Bodenbelag geht Raum für Raum weiter, und die Öffnung der Küchentür wird angehoben, bevor ihre Brandschutztür eingehängt wird. Die Bäder bewegen sich, sobald die Antwort des Councils zur Fallleitung eintrifft. Unser Ziel ist die praktische Fertigstellung bis Anfang Dezember, was eine Refinanzierung etwa im Februar 2027 im Plan hält. Das nächste Update veröffentlichen wir, sobald die Küche drin ist.

Häufig gestellte Fragen

Warum das Sanierungsbudget anheben, statt die Ausstattung auf £40,000 zu kürzen?

Das meiste, wofür das Sanierungsbudget zahlt, ist durch den Plan selbst festgelegt: ein zweites Bad, eine komplette Neuverkabelung, ein versetzter Heizkessel, neuer Bodenbelag und eine neue Küche. Davon hängt der Endwert ab. Sie zu kürzen, um die alte Zahl zu treffen, hätte jetzt Geld gespart und bei der Bewertung mehr gekostet. Mit einem echten Arbeitsangebot in der Hand war das Ehrliche, das Sanierungsbudget zurückzusetzen und zu prüfen, ob die Refinanzierung noch funktioniert, was sie tut.

Ist SPC-Klickboden eine gute Wahl für eine Mietwohnung?

In den meisten Räumen ja. Er ist vollständig wasserdicht, sein steifer Kern verträgt Möbel und Mieterwechsel gut, und eine beschädigte Planke lässt sich einzeln ersetzen. Verklebtes LVT ist die bessere Wahl, wo man eine durchgehende verklebte Fläche will, bringt aber Kleber und Trocknungszeit mit. Keines von beiden kommt hier in die Bäder, die gefliest bleiben.

Warum dauert die Zustimmung des Freeholders bei einer Ex-Council-Wohnung so lange?

Das Council ist zugleich Freeholder und großer Wohnungsvermieter. Eine Anfrage, die gemeinsame Gebäudeteile wie eine Fallleitung oder eine Außenwand berührt, wird vom Leasehold-Team zur Prüfung an die Gebäudeinstandhaltung weitergereicht. Jede Übergabe startet ein Antwortfenster neu. Fragen Sie früh und schriftlich, haken Sie nach festem Zeitplan nach und planen Sie die andere Arbeit so, dass nicht alles auf eine Antwort wartet.

Wichtigste Erkenntnisse

• Wohnzimmer und Schlafzimmer sind verputzt und gespachtelt, und der SPC-Klickboden wird seit dem 25. September verlegt. Die Küche ist der letzte Raum, der noch verputzt werden muss.
• Das Sanierungsbudget stieg von £40,000 auf £50,000, nachdem Zusatzkosten vom Rückbau und ein festes Arbeitsangebot zeigten, dass die ursprüngliche Zahl das Material nicht decken konnte. Der Spielraum ist eng, doch der Deal erfüllt seine Refinanzierung weiterhin.
• Wir wechselten von verklebtem LVT zu SPC-Klick für schnelleres, trockenes Verlegen und leichtere Reparatur einzelner Planken.
• Die Zustimmung des Freeholders für die Fallleitung und eine Ventilator-Durchführung in der Außenwand ist jetzt die langsamste Abhängigkeit, mit schriftlicher Antwort bis zum 8. Oktober.
• Das Problem der Küchen-Brandschutztür wurde gelöst, indem die Öffnung um 59 mm angehoben wurde, um eine lagernde Tür einzubauen, statt eine Maßanfertigung zu bestellen.

Dieser Beitrag beschreibt ein laufendes Sanierungsprojekt und gibt Entscheidungen und Ereignisse zum jeweils genannten Datum wieder. Er stellt keine Finanz-, Rechts- oder Bauberatung dar, und die Baustellenbedingungen einer konkreten Immobilie können erheblich von dem abweichen, was hier beschrieben ist.