Letzte Wand gefallen, Neuverkabelung fertig: Innes Gardens, zwei Wochen später

Wir haben zuletzt über diese Wohnung in Putney geschrieben, in der Woche, in der der Rückbau endete: Türen und Teppiche raus, die Asbestuntersuchung als beherrschbar bestätigt, und eine Wand wartete noch auf einen Statiker, bevor sich etwas anderes bewegen konnte. Diese Wand ist jetzt weg, und drumherum ist viel passiert.

Die letzte Wand: Brief des Statikers, dann die Freigabe durch Building Control

Der gesamte Plan für das zweite Bad hängt daran, dass eine Wand nicht tragend ist: die Trennwand zwischen Flur und dem alten Toilettenraum, die weichen muss, um die neue Flurverlängerungswand zu bauen, die das zusammengelegte Bad braucht. Eine mündliche Bestätigung eines Statikers reicht dem Building Control von Wandsworth nicht, um einen Antrag als Building Notice zu akzeptieren, er wollte einen kurzen schriftlichen Bericht. Also buchten wir einen zweiten Besuch, sobald der Grundriss feststand, bekamen telefonisch ein mündliches „nicht tragend“ und warteten dann auf den Brief selbst, bevor wir etwas anfassten.

Dieser Brief kam am 9. September: ein Structural Load Assessment Certificate, das bestätigt, dass die Wand nicht tragend ist, vorbehaltlich der Zustimmung nach den Building Regulations und einer temporären Abstützung während der Arbeiten. Wir schickten ihn noch am selben Tag an die Building Inspector, Eloise Hutchins. Ihre Antwort kam binnen Stunden: kein Einwand, der Antrag bleibt eine Building Notice statt des aufwendigeren Full-Plans-Wegs, mit zwei üblichen Vorbehalten: innehalten und mit dem Statiker abstimmen, falls die Wand beim Öffnen Anzeichen zeigt, tragend zu sein, und sicherstellen, dass die Erlaubnisse des Freeholders in Ordnung sind. Der zweite Punkt ist die eigene Standardwarnung von Building Control und keine Feststellung, dass unser Lease für diese Wand eine gesonderte Zustimmung verlangt, da eine wirklich nicht tragende Trennwand außerhalb der Klausel des Leases zu baulichen Änderungen liegt, aber es ist ohnehin vernünftig, es noch einmal zu prüfen.

Mit dem Brief in der Hand und der bestätigten Freigabe von Building Control kam die Wand am nächsten Tag, dem 10. September, heraus. Es ist die letzte Wand, die dieses Projekt anfasst. Alle weiteren Entscheidungen betreffen jetzt Erstinstallation, Oberflächen und Prüfungen, keinen Abbruch mehr.

Der Heizkessel: versetzt und neu abgenommen

Der in Betrieb befindliche Heizkessel musste aus seinem bisherigen Schrank in eine neue Ecke der Küche umziehen, da dieser Platz in den Küchenumbau einbezogen wird, mit dem Abgasrohr durch die Außenwand. Petro, unser bei Gas Safe registrierter Heizungsinstallateur, erledigte das in zwei Tagen, und der Kessel hängt nun an seinem neuen Platz mit einem neu ausgestellten Gas Safety Certificate.

Zusammen mit der Versetzung trafen wir eine Entscheidung, die wir seit dem ursprünglichen Umfang vor uns herschoben: den Einbau eines leistungsstärkeren Kombikessels als bisher, dimensioniert für beide Bäder plus Küche statt nur für das, was eine Wohnung mit einem Bad brauchte. Zwei Bäder an einem zu kleinen Kessel zu betreiben, zeigt sich erst durch Beschwerden eines Mieters, besser also, es beim Einbau zu lösen als nach der Vermietung.

Die Neuverkabelung: abgeschlossen, und die Türen, deren Preis wir aufgeschoben hatten

Die vollständige elektrische Neuverkabelung, die ganze Wohnung und keine Teillösung, war die andere große Arbeit, die parallel zu den Entscheidungen zu Wand und Kessel lief. Ihor, unser Elektriker, begann die Erstinstallation in der Woche, in der die Wand als nicht tragend bestätigt wurde, und beendete sie am 12. September.

Die Heizkörper wurden im selben Zug eingebaut: fünf neue Geräte in der Wohnung, statt etwas aus dem alten System zu retten, das die Zustandsprüfung bereits als nicht erhaltenswert eingestuft hatte.

Auch die Frage der Türzargen aus unserem letzten Update, dass alle acht Innentüren Metall- und keine Holzzargen haben, ist geklärt. Wir hatten das als echtes offenes Kostenrisiko behandelt, da das Herausschneiden einer einbetonierten Metallzarge aus dem Mauerwerk eine Spezialarbeit und keine Routine ist. Wir entschieden uns für den vollständigen Ausbau aller acht, statt die Zargen Tür für Tür weiterzuverwenden, und der bestätigte Preis des Auftragnehmers lag deutlich unter dem Worst-Case-Bereich, den wir allein aus Schreibtischrecherche skizziert hatten. Eine Erinnerung daran, dass ein echtes Angebot jede Worst-Case-Schätzung schlägt, selbst wenn das zugrunde liegende Problem real ist.

Ein paar kleinere Fäden

Nicht alles in dieser Zeit war eine Wand oder ein Zertifikat. Wir prüften, ob das vorhandene Gemeinschafts-Türsprechsystem des Hauses, ein Entrotec RH3+-Handgerät, eine smarte Nachrüstung statt eines schlichten Austauschs 1:1 zulässt.

Das Ergebnis fiel gemischt aus: Eine smarte Nachrüstung nur für Audio ist mit diesem Handgerät kompatibel, Video nicht, also gehen wir davon aus, statt volle Kompatibilität anzunehmen und nach dem Kauf der Hardware das Gegenteil zu erfahren.

Die Wand, die Türzargen und die Erstinstallation der Neuverkabelung erzeugen alle Schutt und Verschnitt, und am 14. September ging eine zweite vollständige Müllabfuhr hinaus, zusätzlich zu der, die im letzten Update den Schutt des Rückbaus räumte.

Wir haben auch festgelegt, wie die Wohnung vermietet wird, sobald sie bereit ist: in Eigenverwaltung statt über einen voll verwaltenden Makler. Diese Entscheidung fließt auch in die Zahlen unseres Mietrenditerechners ein, sobald echte Mieten vorliegen. Das ist eine kleine Entscheidung mit einem echten Compliance-Rattenschwanz, denn wer Mieterunterlagen hält und Referenzprüfungen selbst durchführt, für den greift die Ausnahme des „passiven Vermieters“ von der Datenschutzgebühr der ICO nicht, diese Registrierung steht also nun auf unserer Liste statt später.

Wie es weitergeht

Mit der entfernten Wand, der abgeschlossenen Neuverkabelung und dem versetzten Kessel geht dieses Projekt vom Abbruch in die Erstinstallation der Sanitärleitungen und die Vorbereitung auf den Putz über. Die Absperrhähne für das Kaltwasser müssen noch geklärt werden, bevor die Erstinstallation der Sanitärleitungen richtig beginnen kann, und wir legen die Erdungs- und Potentialausgleichspunkte fest, die der Elektriker nannte, als der tatsächliche Rohrleitungsverlauf der Wohnung sichtbar wurde, statt des einzelnen zentralen Absperrhahns, den der ursprüngliche Umfang annahm. Das nächste Update veröffentlichen wir, wenn der Putz läuft und die Bäder einen festen Grundriss haben, nicht nur auf dem Papier.

Häufig gestellte Fragen

Warum hat Wandsworth eine Building Notice akzeptiert, statt Full Plans zu verlangen?

Weil der schriftliche Bericht des Statikers bestätigte, dass die entfernte Wand wirklich nicht tragend ist. Die eigene Regel von Building Control lautet, dass der Antrag eine Building Notice bleibt, solange das zutrifft. Erweist sich eine solche Wand beim Öffnen als tragend, müsste derselbe Antrag stattdessen auf den detaillierteren Full-Plans-Weg wechseln.

Warum war der vollständige Ausbau aller acht Metalltürzargen günstiger als erwartet?

Unsere ursprüngliche Schätzung aus der Schreibtischrecherche für eine Spezialarbeit wie das Herausschneiden einbetonierter Metallzargen aus dem Mauerwerk war ein weiter Worst-Case-Bereich. Der Auftragnehmer, der die Arbeit vor Ort ausführt, nannte einen festen Preis für alle acht, nachdem er die echten Zargen gesehen hatte, und er lag deutlich unter diesem Worst Case. Echte Angebote vor Ort schlagen bei solchen Arbeiten meist Schreibtischschätzungen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Die letzte Wand der Sanierung fiel am 10. September, freigegeben durch ein schriftliches Zertifikat eines Statikers und von Wandsworth Building Control als Building Notice ohne Einwände akzeptiert.
• Der in Betrieb befindliche Heizkessel ist in seine neue Küchenecke versetzt, mit neuem Gas Safety Certificate, verbunden mit der Entscheidung, einen leistungsstärkeren, für zwei Bäder dimensionierten Kombikessel einzubauen statt für eines.
• Die komplette Neuverkabelung ist abgeschlossen, fünf neue Heizkörper sind eingebaut, und alle acht Metalltürzargen werden zu einem bestätigten Preis deutlich unter der Worst-Case-Schätzung vollständig ausgebaut.
• Die Vermietungsverwaltung ist entschieden: Eigenverwaltung, was die Registrierung der Datenschutzgebühr der ICO vor jedem Mietverhältnis auf die Liste bringt.

Dieser Beitrag beschreibt ein laufendes Sanierungsprojekt und gibt Entscheidungen und Ereignisse zum jeweils genannten Datum wieder. Er stellt keine Finanz-, Rechts- oder Bauberatung dar, und die Baustellenbedingungen einer konkreten Immobilie können erheblich von dem abweichen, was hier beschrieben ist.