Capital Gains Tax auf britische Immobilien: 60-Tage-Meldung, Sätze und Entlastungen
Der Verkauf einer britischen Miet- oder Zweitimmobilie bedeutet, die Capital Gains Tax innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss zu melden und zu zahlen. Hier sind die Sätze für 2026/27, die Gewinnberechnung und die Entlastungen, die die Rechnung senken.
Kurzantwort: Wenn Sie eine britische Wohnimmobilie verkaufen, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie eine eventuelle Capital Gains Tax (Kapitalertragsteuer) innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss über das Online-Konto „Capital Gains Tax on UK property“ von HMRC melden und zahlen. Für das Steuerjahr 2026/27 wird die Capital Gains Tax auf Wohnimmobilien mit 18 % auf Gewinne innerhalb Ihres verbleibenden Basissteuersatz-Bands und mit 24 % darüber erhoben, nach Abzug Ihres jährlichen Freibetrags von £3,000 und der absetzbaren Kosten. Wer die 60-Tage-Frist verpasst, muss mit Zinsen und Strafen von HMRC rechnen, auch wenn der Verkauf später in einer Self-Assessment-Steuererklärung gemeldet wird.
Die Capital Gains Tax ist die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf eines Vermögenswerts, der im Wert gestiegen ist, und für Vermieter und Immobilieninvestoren ist sie die größte Rechnung, der die meisten beim Ausstieg begegnen. Die Regeln für britische Wohnimmobilien sind strenger als für Aktien oder andere Vermögenswerte: ein kurzes Meldefenster, ein eigenes Online-Konto und höhere Sätze. Dieser Leitfaden erklärt, welche Capital Gains Tax Sie beim Verkauf einer britischen Miet- oder Zweitimmobilie schulden, wie die 60-Tage-Meldefrist funktioniert und welche Entlastungen die Rechnung legitim senken.
Wann die Capital Gains Tax auf Immobilien anfällt
Die Capital Gains Tax auf Wohnimmobilien fällt an, wenn Sie eine im Wert gestiegene Immobilie veräußern, die nicht vollständig durch die Private Residence Relief abgedeckt ist. „Veräußerung“ bedeutet meist einen Verkauf, umfasst aber auch die Schenkung einer Immobilie, die Übertragung an jemand anderen als einen Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner oder eine Versicherungsleistung für eine zerstörte Immobilie. Die wichtigsten Situationen, in denen eine Steuerrechnung entsteht:
- Verkauf eines Buy-to-Let oder einer anderen Mietimmobilie.
- Verkauf eines Zweitwohnsitzes oder Ferienhauses.
- Verkauf einer geerbten Immobilie, die Sie nicht als Hauptwohnsitz bewohnt haben.
- Verkauf eines Hauses, das nur während eines Teils Ihrer Besitzzeit Ihr Hauptwohnsitz war.
Ihr eigener Hauptwohnsitz ist durch die Private Residence Relief normalerweise befreit, die meisten Menschen zahlen beim Verkauf des selbst bewohnten Hauses also keine Capital Gains Tax. Gesellschaften zahlen überhaupt keine Capital Gains Tax: Eine Limited Company, die eine Immobilie verkauft, zahlt stattdessen Körperschaftsteuer (Corporation Tax) auf den Gewinn. Das ist ein Grund, warum die Entscheidung zwischen privatem und Gesellschaftsbesitz so wichtig ist und warum wir den Rechner Limited Company gegen Privatbesitz gebaut haben.
Capital-Gains-Tax-Sätze auf Immobilien für 2026/27
Die Capital Gains Tax auf Wohnimmobilien wird mit zwei Sätzen erhoben, und welcher gilt, hängt von Ihrem übrigen steuerpflichtigen Einkommen im selben Steuerjahr ab. Nach Abzug des jährlichen Freibetrags addieren Sie den steuerpflichtigen Gewinn auf Ihr Einkommen:
| Ihre Situation | Capital-Gains-Tax-Satz auf Wohnimmobilien (2026/27) |
|---|---|
| Gewinn innerhalb Ihres ungenutzten Basissteuersatz-Bands | 18 % |
| Gewinn oberhalb des Basissteuersatz-Bands (höherer und zusätzlicher Satz) | 24 % |
Der höhere Satz von 24 % wurde am 6. April 2024 von 28 % gesenkt, wer ältere Hinweise vergleicht, sollte also das Datum prüfen. Der jährliche Freibetrag für 2026/27 beträgt £3,000: Die ersten £3,000 der Gesamtgewinne eines Steuerjahres sind steuerfrei. Die aktuellen Zahlen bestätigen Sie auf der GOV.UK-Seite zu den Capital-Gains-Tax-Sätzen. Da der steuerpflichtige Gewinn auf Ihr Einkommen aufgeschichtet wird, kann ein Vermieter, der beim Gehalt Basissteuerzahler ist, auf den Großteil eines hohen Immobiliengewinns dennoch 24 % zahlen, sobald dieser Gewinn das Gesamteinkommen über die Schwelle des höheren Satzes hebt.
So berechnen Sie den Gewinn
Der Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Sie beginnen mit dem Verkaufserlös und ziehen dann den ursprünglichen Kaufpreis, die Kosten für Kauf und Verkauf sowie die Kosten für Wertsteigerungen (Capital Improvements) ab. Was Sie abziehen können:
- Die beim Kauf gezahlte Stamp Duty Land Tax.
- Gebühren für Solicitor und Conveyancing bei Kauf und Verkauf.
- Maklergebühren beim Verkauf.
- Wertsteigernde Maßnahmen wie ein Anbau, eine neue Küche, wo vorher keine war, oder ein Dachausbau. Routinereparaturen und Instandhaltung zählen nicht, da sie bereits gegen die Mieteinnahmen absetzbar sind.
Ziehen Sie vom Ergebnis den jährlichen Freibetrag von £3,000 ab, der Rest ist der steuerpflichtige Gewinn. Die Zahlen für einen konkreten Verkauf sehen Sie mit unserem Capital-Gains-Tax-Rechner, bevor Sie sich auf einen Abschlusstermin festlegen.
Die 60-Tage-Meldefrist
Hier werden viele Vermieter erwischt. Bei britischen Wohnimmobilien, die am oder nach dem 27. Oktober 2021 verkauft werden, müssen Sie die Veräußerung melden und die geschätzte Capital Gains Tax innerhalb von 60 Tagen nach dem Abschlussdatum zahlen, über den HMRC-Dienst Report and pay Capital Gains Tax on UK property. Die Frist läuft ab Abschluss (Completion), nicht ab Vertragsaustausch und nicht ab Ende des Steuerjahres.
Zwei Punkte werden häufig übersehen. Erstens ist die 60-Tage-Meldung vom Self Assessment getrennt: Wenn Sie normalerweise eine Steuererklärung abgeben, melden Sie den Immobiliengewinn trotzdem innerhalb von 60 Tagen und erneut in der Jahreserklärung, wobei die frühere Zahlung angerechnet wird. Zweitens muss ein in Großbritannien Ansässiger ohne zu zahlende Steuer, weil der Gewinn durch Entlastungen oder den Freibetrag abgedeckt ist, die 60-Tage-Meldung in der Regel nicht abgeben, ein Nichtansässiger muss dagegen jede Veräußerung britischen Grundbesitzes melden, ob Steuer anfällt oder nicht. Wer die Frist verpasst, bekommt von HMRC Zinsen ab Tag 61 sowie feste und schließlich prozentuale Strafen berechnet.
Entlastungen, die die Rechnung senken
Zwei Entlastungen sind für Immobilieneigentümer am wichtigsten. Die Private Residence Relief befreit den Zeitraum, in dem eine Immobilie tatsächlich Ihr einziger oder Hauptwohnsitz war, plus die letzten neun Monate des Besitzes, unabhängig davon, ob Sie am Ende dort gewohnt haben. Wenn Sie in einer Immobilie gewohnt und sie später vermietet haben, wird die Berechnung zwischen befreitem und steuerpflichtigem Zeitraum aufgeteilt, die Einzelheiten stehen im HMRC-Merkblatt zur Private Residence Relief.
Die Lettings Relief ist weit enger, als sie einmal war. Seit dem 6. April 2020 gilt sie nur noch, wenn Sie die Immobilie gemeinsam mit Ihrem Mieter bewohnt haben, sodass das klassische Muster „selbst einziehen, dann vermieten, dann verkaufen“ nicht mehr qualifiziert. Übertragungen zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern sind zum Zeitpunkt der Übertragung steuerfrei, wodurch Paare bei einem späteren Verkauf beide jährlichen Freibeträge und beide Basissteuersatz-Bänder nutzen können, ein legitimer Planungsschritt, den man vor der Vermarktung einer Immobilie erwägen sollte.
Häufig gestellte Fragen
Zahle ich Capital Gains Tax, wenn ich mein eigenes Zuhause verkaufe?
Normalerweise nicht. Die Private Residence Relief befreit eine Immobilie, die während Ihrer gesamten Besitzzeit Ihr einziger oder Hauptwohnsitz war. Eine Rechnung kann entstehen, wenn Sie einen Teil vermietet, einen Teil ausschließlich gewerblich genutzt haben oder das Grundstück mehr als einen halben Hektar umfasst.
Läuft die 60-Tage-Frist ab Vertragsaustausch oder ab Abschluss?
Ab Abschluss. Sie haben 60 Tage ab dem Abschlussdatum, um die Capital Gains Tax auf britische Wohnimmobilien zu melden und zu zahlen, unabhängig davon, wann die Verträge ausgetauscht wurden.
Was passiert, wenn ich die 60-Tage-Frist verpasse?
HMRC berechnet ab Tag 61 Zinsen auf die unbezahlte Capital Gains Tax und verhängt Strafen für verspätete Abgabe. Die spätere Meldung desselben Gewinns in einer Self-Assessment-Erklärung hebt die Strafe für die verpasste 60-Tage-Meldung nicht auf.
Kann ich Mietverluste mit einem Immobiliengewinn verrechnen?
Nein. Mietverluste sind Einkommensverluste und werden gegen künftige Mietgewinne vorgetragen. Sie können einen Veräußerungsgewinn nicht mindern. Nur Kapitalverluste, etwa aus dem Verkauf einer anderen Immobilie oder eines anderen Vermögenswerts, können mit einem Veräußerungsgewinn verrechnet werden.
Zahlen Limited Companies Capital Gains Tax auf Immobilien?
Nein. Eine Gesellschaft zahlt Körperschaftsteuer auf ihre steuerpflichtigen Gewinne, nicht Capital Gains Tax, und für Gesellschaften gibt es keinen jährlichen Freibetrag. Ob Sie Immobilien privat oder über eine Gesellschaft halten, ist eine umfassendere Entscheidung, die unser Rechner Limited Company gegen Privatbesitz behandelt.
Wichtigste Erkenntnisse
- Melden und zahlen Sie die Capital Gains Tax auf britische Wohnimmobilien innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss über das Online-Konto von HMRC.
- Für 2026/27 betragen die Sätze auf Wohnimmobilien 18 % innerhalb Ihres Basissteuersatz-Bands und 24 % darüber, nach einem jährlichen Freibetrag von £3,000.
- Ziehen Sie bei der Gewinnermittlung Kaufpreis, Kauf- und Verkaufskosten sowie wertsteigernde Maßnahmen ab, aber keine Routinereparaturen.
- Die Private Residence Relief deckt einen echten Hauptwohnsitz plus die letzten neun Monate ab. Die Lettings Relief gilt nur noch bei gemeinsamer Bewohnung.
- Die Übertragung eines Anteils an den Ehepartner vor dem Verkauf kann beide jährlichen Freibeträge und beide Basissteuersatz-Bänder nutzbar machen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Steuerberatung. Die Capital Gains Tax hängt von Ihren persönlichen Umständen ab, und die Regeln können sich ändern. Bestätigen Sie die aktuelle Lage bei GOV.UK und sprechen Sie vor dem Verkauf einer Immobilie mit einem qualifizierten Steuerberater.