Budget d'automne 2026 : ce qu'il change pour les bailleurs et les investisseurs immobiliers

Notre guide d'avant-Budget séparait ce qui était confirmé de ce qui relevait de la rumeur. Voici la suite. Elle s'appuie sur le discours du Budget, le résumé du Budget du Trésor et les chiffrages des mesures du Trésor. Le document de chiffrage est le plus utile des trois pour les bailleurs. Il recense chaque mesure censée peser plus de 10 millions de livres par an : une modification des droits de mutation ou de l'impôt sur les plus-values qui n'y figure pas n'a donc pas eu lieu.

Ce que le Budget a changé pour les bailleurs

La nouvelle hausse de l'impôt sur les revenus fonciers, les frais d'enregistrement et la modification des règles de distribution des sociétés sont les points auxquels les bailleurs ont le moins de chances de s'être préparés. Tout le reste correspond soit à ce qui était déjà annoncé, soit à la confirmation qu'un changement rumeur n'a pas eu lieu.

Impôt sur les revenus fonciers : le chiffre à simuler

La première hausse de 2 points des taux de l'impôt sur les revenus fonciers, à 22 %, 42 % et 47 %, a été annoncée avant ce Budget et figure déjà dans le Finance Act 2026. Ce Budget ajoute une seconde hausse de 2 points à la même date, le 6 avril 2027 : les taux passent à 24 %, 44 % et 49 % en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord, selon le document du Budget et son annexe sur les taux et abattements. Les taux sur les revenus de l'épargne augmentent aussi de 2 points. Ces nouveaux taux doivent encore être votés dans le Finance Bill 2026-27 : d'ici là, les taux en vigueur pour 2027-28 restent 22 %, 42 % et 47 %. C'est la mesure qui coûte le plus cher aux bailleurs. Les chiffrages du Trésor l'évaluent à 35 millions de livres en 2027-28 et 575 millions en 2028-29, et supposent que seul un nombre limité de bailleurs créeront une société pour y échapper.

Le titre est de 4 points sur chaque livre de revenu foncier par rapport à aujourd'hui, mais la Section 24 en atténue l'effet. L'allègement des frais financiers est un crédit d'impôt au taux de base des revenus fonciers : selon les règles du Finance Act 2026, il suit donc ce taux à la hausse au lieu de rester à 20 %. Voici un contribuable au taux supérieur avec 24 000 £ de loyers, 4 000 £ de charges courantes et 8 000 £ d'intérêts d'emprunt :

Selon le plan du Budget, l'impôt supplémentaire est de 480 £ par an, et non les 800 £ que donneraient 4 points sur 20 000 £, car le crédit en restitue 320. Cela suppose que l'allègement des frais financiers continue de suivre le taux de base des revenus fonciers, comme le prévoient les règles du Finance Act 2026. Un bailleur au taux de base avec 10 000 £ de bénéfice locatif et sans emprunt paie 2 000 £ en 2026-27, 2 200 £ à 22 % et 2 400 £ au taux prévu de 24 %. L'exemple suppose que tout le bénéfice se situe dans la tranche du taux supérieur, sans déficits ni autres plafonds. Votre chiffre dépend de vos autres revenus et du montant d'intérêts que vous supportez. Passez-le dans le calculateur d'impôt Section 24 et le calculateur d'impôt sur le revenu avant de tirer des conclusions.

Droits de mutation et impôt sur les plus-values : l'incertitude est levée

Si vous retardiez un achat ou une vente en attendant le Budget, cette raison a disparu. Les taux des droits de mutation n'ont pas changé : le calculateur de stamp duty donne donc aujourd'hui la même réponse qu'hier. Notre guide sur le stamp duty pour le buy-to-let détaille les tranches actuelles. L'impôt sur les plus-values résidentielles reste à 18 % et 24 %, et le guide de l'impôt sur les plus-values explique le calcul de la plus-value.

Le seul changement de l'impôt sur les plus-values concerne le Business Asset Disposal Relief, dont le plafond à vie tombe à 500 000 £ à partir du 6 avril 2027. Il vise les propriétaires d'entreprises commerciales : la plupart des bailleurs en buy-to-let n'y ont pas droit. Les plus-values au-delà du nouveau plafond sont imposées aux taux normaux de 18 % ou 24 %.

Nouveaux coûts et règles à anticiper

• Enregistrement des biens locatifs. Selon le Trésor, des frais annuels de 65 £ par bien démarrent le 15 décembre 2026, et environ 4,9 millions de logements locatifs privés sont concernés. Un portefeuille de cinq biens paierait 325 £ par an. Le chiffrage suppose un déploiement progressif : vérifiez à quel moment s'ouvre votre fenêtre d'enregistrement. Notre guide du Renters' Rights Act couvre les réformes plus larges.
• Making Tax Digital. Les bailleurs qui y entrent à partir d'avril 2027 bénéficient d'un assouplissement d'un an des pénalités de retard sur les mises à jour trimestrielles. La date limite de la déclaration annuelle reste applicable, et les mises à jour trimestrielles doivent être transmises avant la déclaration finale. Voir Making Tax Digital pour les bailleurs.
• Distributions des sociétés. À partir d'avril 2028, le gouvernement imposera comme des dividendes une plus grande part de la valeur que les actionnaires retirent d'une société, plutôt que comme une plus-value. Vérifiez la législation définitive avant de prévoir la liquidation d'une société sur les anciennes hypothèses, et prenez conseil. Notre analyse de la tendance du buy-to-let en société donne le tableau d'ensemble.
• Biens à l'étranger. L'échange automatique d'informations immobilières commence en janvier 2029, avec les premières données partagées en janvier 2030. Les contribuables britanniques qui possèdent un bien locatif à l'étranger devraient le déclarer dès maintenant. Voir la comparaison de l'impôt sur les loyers pour les non-résidents.
• Mansion tax. Si vous possédez en Angleterre un bien locatif d'une valeur de 2 millions de livres ou plus, le dispositif de report et les exonérations sont désormais confirmés. Voir le guide de la mansion tax pour les bailleurs.

Taux d'intérêt et économie

Le Budget s'est accompagné d'une nouvelle prévision de l'Office for Budget Responsibility, moins confortable que celle de mars :

• Bank Rate : la prévision suppose une moyenne de 4,0 % en 2026-27, contre 3,4 % en mars, et un peu plus de 4¼ % d'ici la mi-2027.
• Inflation : en moyenne 3,3 % en 2026-27, contre 2,1 %, avec un pic d'environ 3¾ % début 2027 avant un retour à 2 % en 2028.
• Croissance : environ 1¼ % en 2026 et environ 1 % en 2027.
• Rendement du gilt à 10 ans : en moyenne 5,0 % en 2026-27, contre 4,6 %.

Ce sont des prévisions fondées sur les anticipations des marchés, non des décisions de la Bank of England. Le point pratique est que le prix des prêts à taux fixe suit les taux de marché, ce que nous expliquons dans pourquoi les taux hypothécaires montent alors que le Bank Rate est maintenu. Testez chaque opération avec un taux supérieur de 1 à 2 points à celui d'aujourd'hui, dans le calculateur de capacité d'emprunt BTL. Le Budget relève aussi la surtaxe d'impôt sur les sociétés des banques de 3 % à 6 % pendant 15 mois à partir de janvier 2027. Les documents ne disent pas si les prêteurs en répercuteront le coût.

Acheteurs, constructeurs et bailleurs commerciaux

• Primo-accédants. Le dispositif de prêt en fonds propres Your First Home démarre en avril 2027 et doit aider environ 70 000 acheteurs. Les frais de retrait du Lifetime ISA passent de 25 % à 20 % pour les primo-accédants qui achètent au-dessus du plafond de prix de 450 000 £, à partir du 29 octobre 2026, et un First Time Buyer ISA remplacera le Lifetime ISA pour les nouveaux épargnants à partir d'avril 2029. Un soutien accru aux acheteurs pourrait aider les valeurs de revente en entrée de gamme. Qu'il fasse monter les prix relève de la prévision, pas du fait établi.
• Rénovation et promotion. Les petits projets sur friches (brownfield) sont exemptés du Biodiversity Net Gain, et 1,5 milliard de livres supplémentaires vont au logement social et abordable. Pour les projets BRRR et de rénovation, rien dans le Budget ne change directement les chiffres.
• Immobilier commercial. Les seuils du Small Business Rate Relief augmentent, les taxes pour le commerce, l'hôtellerie-restauration et les loisirs sont gelées en termes réels pendant deux ans, et les boutiques de vapotage et les salles de jeux pour adultes perdent leurs allègements à partir d'avril 2027. Vérifiez l'effet sur la solidité de tout locataire commercial.
• Factures des locataires. La baisse de TVA sur l'électricité court jusqu'au 1er juillet 2027, et les ménages des tranches A à D de la council tax reçoivent un paiement énergie de 100 £. Cela compte surtout si vous incluez les charges dans le loyer, comme dans beaucoup de HMO et de locations de courte durée.

Que faire maintenant

1. Refaites vos calculs de portefeuille à 24 %, 44 % et 49 %. Incluez le crédit sur frais financiers au taux de base des revenus fonciers, pas seulement la hausse affichée, et comparez le résultat avec les 22 %, 42 % et 47 % actuellement en vigueur.
2. Comparez les structures de détention avec des chiffres réels. Le calculateur société ou nom propre montre l'arbitrage. Passer en société peut déclencher des droits de mutation et de l'impôt sur les plus-values, et les règles de distribution de 2028 ajoutent de l'incertitude : prenez conseil d'abord.
3. Prévoyez les 65 £ de frais d'enregistrement pour chaque bien locatif en Angleterre.
4. Préparez-vous à Making Tax Digital. L'assouplissement ne couvre que les mises à jour trimestrielles en retard : organisez vos justificatifs dès maintenant.
5. Faites des tests de résistance sur vos emprunts à 1 à 2 points au-dessus de votre taux actuel, surtout si un taux fixe se termine dans les 18 prochains mois.
6. Cessez d'attendre le Budget. Si un achat ou une vente avait déjà du sens, le contexte fiscal est désormais connu.

Questions fréquentes

Les droits de mutation ont-ils changé dans le Budget d'automne 2026 ?

Non. Les documents du Budget ne contiennent aucune mesure sur les droits de mutation, et le taux majoré de 5 % pour les logements supplémentaires continue de s'appliquer.

L'impôt sur les plus-values a-t-il augmenté pour les bailleurs ?

Pas sur l'immobilier résidentiel. Les taux de 18 % et 24 % sont inchangés. Le seul changement est la baisse du plafond du Business Asset Disposal Relief, qui touche les propriétaires d'entreprises commerciales plutôt que la plupart des bailleurs.

Le seuil de la mansion tax est-il désormais de 1,5 million de livres ?

Non. Le High Value Council Tax Surcharge s'applique toujours aux logements anglais d'une valeur de 2 millions de livres ou plus à partir d'avril 2028. Le Budget a confirmé un dispositif de report, des remises et des exonérations.

Quand les bailleurs paieront-ils plus d'impôt sur les revenus fonciers ?

À partir du 6 avril 2027 : la première année fiscale concernée est donc 2027-28. Le Budget prévoit des taux de 24 %, 44 % et 49 % pour les bailleurs particuliers en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord, l'allègement des frais financiers suivant le taux de base des revenus fonciers. Tant que le Finance Bill 2026-27 n'est pas voté, les taux en vigueur pour 2027-28 sont 22 %, 42 % et 47 %.

Dois-je enregistrer mon bien locatif ?

Le Trésor indique que les logements locatifs privés en Angleterre devront être enregistrés, avec des frais annuels de 65 £ par bien à partir du 15 décembre 2026. Consultez les consignes du gouvernement pour savoir quand s'ouvre votre fenêtre d'enregistrement.

Dois-je transférer mes biens dans une société à cause du Budget ?

Pas automatiquement. Le Trésor ne s'attend qu'à un passage en société limité. Transférer des biens dans une société peut déclencher des droits de mutation et de l'impôt sur les plus-values, et les bénéfices de la société supportent l'impôt sur les dividendes et les nouvelles règles de distribution de 2028. Simulez les deux voies et prenez conseil.

Points clés à retenir

• Les taux des droits de mutation et de l'impôt sur les plus-values résidentielles n'ont pas changé dans le Budget d'automne 2026.
• Le Budget prévoit des taux d'impôt sur les revenus fonciers de 24 %, 44 % et 49 % à partir du 6 avril 2027, soit 2 points de plus que les 22 %, 42 % et 47 % déjà votés, sous réserve du Finance Bill 2026-27. Comme l'allègement des frais financiers suit le taux de base des revenus fonciers, un bailleur au taux supérieur paierait dans notre exemple 480 £ de plus qu'en 2026-27, et non 800 £.
• Nouveautés pour les bailleurs : des frais annuels de 65 £ par bien locatif en Angleterre à partir du 15 décembre 2026 et de nouvelles règles de distribution des sociétés à partir d'avril 2028.
• L'OBR prévoit un Bank Rate et une inflation plus élevés qu'en mars : faites des tests de résistance sur vos emprunts à 1 à 2 points au-dessus du taux actuel.
• Le seuil de la mansion tax reste à 2 millions de livres.

Cet article est une information générale, non un conseil fiscal ou financier. Il s'appuie sur le discours du Budget, le résumé du Budget du Trésor et les chiffrages des mesures publiés le 28 octobre 2026, et les détails peuvent évoluer à mesure que la législation est rédigée. Mis à jour le 30 octobre 2026 pour tenir compte de la nouvelle hausse de l'impôt sur les revenus fonciers annoncée dans le Budget. Consultez un conseiller fiscal qualifié avant de prendre une décision.