Impôt sur votre bénéfice locatif
£3,746
un taux effectif de 31.2 %, car il est imposé par-dessus vos autres revenus à votre taux marginal
À titre indicatif uniquement, avec les taux et seuils d'impôt sur le revenu d'Angleterre/pays de Galles/Irlande du Nord pour l'exercice fiscal 2025/26. L'Écosse a des tranches différentes. Exclut la National Insurance, l'impôt sur les dividendes, les remboursements de prêts étudiants et les cotisations de retraite, qui modifient tous votre revenu net réel. Ne constitue pas un conseil fiscal. Consultez un comptable avant de prendre des décisions sur cette base.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
Ce que fait ce calculateur
Ce calculateur détermine l'impôt sur le revenu britannique pour l'exercice fiscal 2025/26 sur votre salaire cumulé (ou autres revenus salariaux, indépendants ou de retraite) plus le bénéfice locatif net de biens buy-to-let, afin que vous voyiez le vrai coût fiscal d'ajouter des revenus locatifs à ce que vous gagnez déjà.
Il applique le Personal Allowance standard, les tranches de base (20 %), supérieure (40 %) et additionnelle (45 %), et (point crucial pour les hauts revenus) la réduction progressive du Personal Allowance entre 100 000 £ et 125 140 £, qui crée un taux marginal effectif de 60 % sur cette tranche de revenu.
Comment fonctionne le calcul
Votre Personal Allowance démarre à 12 570 £ et diminue de 1 £ pour chaque 2 £ de revenu total au-delà de 100 000 £, atteignant 0 £ à 125 140 £. L'impôt sur le revenu total est ensuite calculé selon les tranches standard : 20 % jusqu'à 50 270 £, 40 % jusqu'à 125 140 £ et 45 % au-delà.
Comme le bénéfice locatif s'ajoute à votre salaire, il est imposé à votre taux marginal une fois le salaire pris en compte, et non isolément. Un contribuable au taux de base dont le bénéfice locatif le fait passer dans la tranche supérieure paie 40 % sur la part qui déborde, pas 20 % sur la totalité.
Le chiffre principal isole l'impôt causé spécifiquement par le bénéfice locatif, calculé comme (impôt sur salaire plus bénéfice locatif) moins (impôt sur le salaire seul) : le coût réel de ce revenu qui s'empile sur tout le reste de ce que vous gagnez.
Exemple chiffré
Un bailleur gagnant 45 000 £ de salaire avec 12 000 £ de bénéfice locatif net après charges.
- Salaire seul : 45 000 £ → impôt = 6 486 £
- Revenu cumulé : 45 000 £ + 12 000 £ = 57 000 £
- Impôt cumulé : 10 232 £ (tranche de base épuisée à 50 270 £, le reste imposé à 40 %)
- Impôt causé par le bénéfice locatif : 10 232 £ − 6 486 £ = 3 746 £
3 746 £ de la facture fiscale totale (un taux effectif de 31,2 % sur le bénéfice locatif lui-même) sont directement imputables au revenu locatif, car l'essentiel tombe dans la tranche supérieure de 40 % une fois empilé sur le salaire.
Questions fréquentes
Quelles tranches d'impôt sur le revenu s'appliquent en 2025/26 ?
Pour l'Angleterre, le pays de Galles et l'Irlande du Nord (l'Écosse a ses propres tranches), le Personal Allowance exonéré d'impôt est de 12 570 £. Au-delà, 20 % s'appliquent jusqu'à 50 270 £, 40 % de 50 270 £ à 125 140 £ et 45 % au-delà de 125 140 £. Ces seuils sont gelés depuis 2021 et le restent pendant l'exercice 2025/26, ce qui fait basculer davantage de contribuables dans des tranches supérieures par effet de fiscal drag à mesure que les salaires augmentent.
Pourquoi mon Personal Allowance est-il réduit ?
Si votre revenu imposable total (bénéfice locatif compris) dépasse 100 000 £, votre Personal Allowance de 12 570 £ est retiré à raison de 1 £ pour chaque 2 £ gagnées au-delà de ce seuil, atteignant 0 £ dès que vous arrivez à 125 140 £. Comme vous perdez un abattement exonéré et payez 40 % d'impôt sur le revenu qui le remplace, votre taux marginal effectif sur cette tranche de 25 140 £ ressort à 60 %.
Ce calculateur inclut-il la National Insurance ?
Non. Cet outil ne calcule que l'impôt sur le revenu. Le bénéfice locatif n'est pas du tout soumis à la National Insurance, car il s'agit d'un revenu de placement et non d'un revenu d'activité, contrairement au salaire et aux revenus d'activité indépendante. Ajoutez séparément les cotisations Class 1 ou Class 4 si vous estimez votre revenu net total issu d'un emploi ou d'une activité individuelle en plus de votre portefeuille locatif.
Le bénéfice locatif est-il imposé différemment du salaire ?
Non. Pour les bailleurs particuliers, le bénéfice locatif net s'ajoute à vos autres revenus et est imposé selon les mêmes tranches d'impôt sur le revenu, à votre taux marginal une fois le salaire pris en compte en premier. La principale différence concerne les intérêts d'emprunt : depuis la Section 24, les bailleurs ne peuvent plus les déduire avant d'arriver au « bénéfice locatif ». Ils reçoivent à la place un crédit d'impôt forfaitaire de 20 % sur les intérêts payés. Utilisez notre Calculateur d'impôt Section 24 pour voir cet effet en détail.
Qu'est-ce qui compte comme « bénéfice locatif net » dans ce calculateur ?
Les revenus locatifs moins les charges déductibles : honoraires d'agence, assurance, entretien et réparations. Le crédit d'impôt de 20 % sur les intérêts d'emprunt est appliqué séparément par la HMRC et n'est pas déduit ici. Si vous n'êtes pas sûr de votre chiffre net, passez d'abord vos chiffres dans notre Calculateur de rendement locatif, ou dans le Calculateur d'impôt Section 24 si le bien est grevé d'un emprunt.
Source officielle
GOV.UK : Taux de l'impôt sur le revenu et Personal Allowances