Le guide fiscal du propriétaire bailleur britannique : impôt sur le revenu, Section 24, CGT et société Ltd comparés

Comment les revenus locatifs sont réellement imposés

Le bénéfice locatif (les loyers moins les dépenses déductibles comme les frais d'agence de location, l'assurance, les réparations et les charges de copropriété) s'ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre taux marginal : 20 % dans la tranche de base, 40 % dans la tranche supérieure, 45 % au taux additionnel. Il n'existe pas de « taux d'imposition spécifique aux propriétaires bailleurs ». Si la location fait passer vos revenus totaux dans une tranche supérieure, seule la part au-delà du seuil est imposée au taux plus élevé, selon les règles standard que HMRC détaille dans son guide sur le paiement de l'impôt sur les revenus locatifs. Faites vos propres calculs, y compris l'effet d'un prêt et des autres coûts sur l'impôt final, avec notre calculateur d'impôt sur le revenu britannique.

Section 24 : la restriction de la déduction des intérêts d'emprunt

C'est la réforme qui surprend le plus de propriétaires, car elle ne fonctionne pas comme la plupart des gens le supposent. Depuis avril 2020, vous ne pouvez plus déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs avant de calculer votre impôt. À la place, vous obtenez un crédit d'impôt forfaitaire de 20 % sur vos frais financiers, appliqué après le calcul de l'impôt. Pour un contribuable au taux de base, c'est à peu près neutre, mais pour un contribuable au taux supérieur, ce ne l'est pas : votre bénéfice locatif est calculé et imposé comme si les intérêts n'avaient jamais été payés, puis vous ne récupérez que 20 % de ceux-ci, et non 40 % ou 45 %. C'est cet écart qui explique qu'un portefeuille fortement endetté puisse faire grimper le taux d'imposition effectif d'un propriétaire sur son bénéfice locatif bien au-delà de sa tranche d'impôt réelle, parfois jusqu'à rendre l'opération déficitaire alors que le bien dégage un revenu locatif net positif avant impôt. Le mécanisme est exposé dans le document de politique initial de HMRC sur la restriction de la déduction des frais financiers. Notre calculateur de la Section 24 montre l'impact réel sur vos chiffres, par tranche d'imposition.

L'impôt sur les plus-values lors de la vente

Si vous vendez un bien locatif plus cher que vous ne l'avez payé (net des frais d'achat, des frais de vente et des améliorations durables, mais pas de l'entretien courant), la plus-value est soumise à l'impôt sur les plus-values (capital gains tax) à 18 % ou 24 % selon vos revenus totaux de l'année, d'après les taux de CGT actuels sur gov.uk. Contrairement à l'impôt sur le revenu, il n'y a pas d'attente jusqu'à la date limite de janvier pour la déclaration (self-assessment) : les plus-values sur un bien résidentiel britannique doivent être déclarées et l'impôt payé dans les 60 jours suivant la finalisation, via le service distinct de HMRC pour la CGT sur les biens immobiliers britanniques. Consultez ce sur quoi vous payez la CGT lors d'une vente pour les règles complètes sur les allègements et exonérations. Manquer ce délai de 60 jours entraîne des pénalités en plus de l'impôt lui-même. Simulez une vente précise, y compris votre abattement annuel et les coûts d'amélioration, avec notre calculateur d'impôt sur les plus-values.

Société Ltd ou détention à titre personnel

Acheter via une société Ltd contourne entièrement la Section 24 : une société déduit les intérêts d'emprunt comme une charge d'exploitation normale de son impôt sur les sociétés, actuellement de 19 à 25 % selon le bénéfice, sans la restriction du crédit de 20 %. C'est l'attrait principal, et il est réel. En revanche, cela ne fait pas disparaître l'impôt : les bénéfices conservés dans la société sont imposés aux taux de l'impôt sur les sociétés, et pour les faire passer dans votre poche, il faut les retirer sous forme de salaire ou de dividendes, qui sont imposés une seconde fois côté personnel. Pour un propriétaire qui souhaite réinvestir ses bénéfices et construire un portefeuille plutôt que de se verser un revenu immédiatement, le report d'imposition peut rester plus avantageux que la voie personnelle restreinte par la Section 24, mais pour quelqu'un qui a besoin du revenu tout de suite, les deux couches d'impôt peuvent absorber l'essentiel de cet avantage. C'est aussi une décision qui se prend une seule fois, à l'achat : transférer ultérieurement un bien déjà détenu dans une société revient à le vendre à la société à sa valeur de marché, ce qui déclenche à la fois le stamp duty et l'impôt sur les plus-values, comme pour une vente à un tiers. Notre calculateur Ltd Co contre détention personnelle compare les deux structures côte à côte, y compris l'impôt sur le retrait des dividendes, de sorte que la comparaison ne se limite pas au taux d'impôt sur les sociétés affiché.

Quelle question fiscale compte le plus, et quand

L'impôt sur le revenu et la Section 24 s'appliquent chaque année où vous détenez le bien. Ce sont les coûts récurrents de l'activité de bailleur. L'impôt sur les plus-values est un événement ponctuel, mais il n'intervient qu'à la vente, il ne devrait donc pas guider vos décisions annuelles comme les deux premiers. La question de la société Ltd est d'une nature différente : c'est un choix structurel que vous faites en pratique une seule fois, à l'acquisition, car le défaire plus tard coûte du stamp duty et de la CGT en plus de ce que vous cherchiez à économiser. Concrètement, cela signifie : vérifiez les chiffres de l'impôt sur le revenu et de la Section 24 avant chaque achat financé par un prêt, modélisez la question de la société Ltd avant l'échange des contrats (et non après), et traitez la CGT comme un facteur de votre calendrier de sortie et de la planification de votre abattement annuel, pas comme une préoccupation mensuelle. Si vous financez depuis l'étranger, voyez aussi si un remortgage offshore est réellement plus avantageux qu'un prêt standard en GBP une fois le risque de change pris en compte.

Notre approche

Nous passons chaque acquisition au crible des chiffres de l'impôt sur le revenu et de la Section 24 avant de décider comment la financer, puis de la comparaison avec la société Ltd avant de décider comment la détenir. Les quatre calculateurs liés ci-dessus sont ceux que nous utilisons nous-mêmes, et non une version simplifiée. Si vous préférez que cette modélisation soit réalisée pour vous dans le cadre d'une opération plus large, aux côtés de notre analyse du stamp duty et du rendement locatif, notre page investisseurs explique le fonctionnement de ce partenariat. Si votre portefeuille comprend un bien proche de 2 millions de livres, consultez également notre guide sur la future High Value Council Tax Surcharge, une taxe distincte qui s'ajoute à tout ce qui précède.

Foire aux questions

Dois-je payer de l'impôt sur les revenus locatifs si j'ai un prêt sur le bien ?

Oui. Depuis l'entrée en vigueur complète de la Section 24, les intérêts d'emprunt ne sont plus déduits avant le calcul de votre bénéfice locatif pour l'impôt sur le revenu. Vous obtenez à la place un crédit d'impôt de 20 % sur les intérêts, appliqué ensuite. Cela peut se traduire par une vraie facture fiscale, même une année où le revenu restant après les coûts du prêt est faible.

Existe-t-il un abattement pour les revenus locatifs ?

Oui, il existe un property income allowance de £1,000, mais si vos dépenses réelles dépassent £1,000 (ce qui est généralement le cas dès que l'on inclut les frais de location, l'assurance et les réparations), il est normalement préférable de déduire vos dépenses réelles, car vous ne pouvez pas cumuler les deux sur les mêmes revenus.

En quoi la Section 24 diffère-t-elle d'une restriction de dépenses classique ?

La plupart des charges d'exploitation sont déduites avant le calcul de l'impôt. Les frais financiers de la Section 24 sont déduits après. Vous obtenez un crédit forfaitaire de 20 % sur votre facture fiscale au lieu que les intérêts réduisent votre bénéfice imposable. Pour toute personne imposée au-dessus du taux de base, le résultat est nettement moins favorable qu'une déduction directe.

Dois-je payer l'impôt sur les plus-values si je vends à perte ?

Non. Une perte peut être utilisée pour compenser d'autres plus-values de la même année fiscale ou être reportée sur de futures plus-values, mais il n'y a aucune CGT à payer ou à déclarer comme impôt dû sur une perte elle-même (une perte sur un bien résidentiel britannique doit tout de même être déclarée dans le même délai de 60 jours si vous devez déclarer d'autres plus-values cette année-là).

Acheter via une société Ltd permet-il d'éviter l'impôt sur les plus-values à la vente ?

Non. Une société paie l'impôt sur les sociétés sur la plus-value lorsqu'elle vend, et non la CGT personnelle : c'est un autre impôt, pas une exonération. Et retirer ensuite le produit sous forme de dividendes est imposé une nouvelle fois.

Puis-je transférer mes biens actuellement détenus à titre personnel dans une société Ltd pour éviter la Section 24 ?

Seulement en les vendant à la société à leur valeur de marché, ce qui déclenche le stamp duty land tax et l'impôt sur les plus-values comme si vous aviez vendu à un inconnu. Pour un portefeuille existant, ce coût initial doit généralement être pesé très soigneusement par rapport à l'économie annuelle liée à la Section 24. C'est rarement un gain net évident.

Points clés à retenir

• Le bénéfice locatif est imposé à votre taux marginal d'impôt sur le revenu (20 %, 40 % ou 45 %), sans taux spécifique aux bailleurs.
• La Section 24 a remplacé la déduction des intérêts d'emprunt par un crédit d'impôt de 20 %, ce qui peut faire grimper le taux effectif d'un contribuable au taux supérieur sur son bénéfice locatif bien au-delà de sa tranche d'impôt.
• L'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien résidentiel britannique doit être déclaré et payé dans les 60 jours suivant la finalisation, séparément de votre déclaration annuelle (self-assessment).
• Une société Ltd évite la restriction de la Section 24 mais ajoute une seconde couche d'imposition lorsque les bénéfices sont retirés sous forme de dividendes. C'est un gain net pour certains propriétaires, pas pour tous.
• La structuration en société Ltd est en pratique une décision unique : convertir un portefeuille personnel existant déclenche du stamp duty et de la CGT comme pour une vente à un acheteur sans lien.
• L'impôt sur le revenu et la Section 24 s'appliquent chaque année de détention ; la CGT s'applique une fois, à la vente ; la question de la société Ltd doit être tranchée avant l'achat, pas après.

Ce guide est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Les règles et les taux d'imposition évoluent, et votre situation personnelle détermine la meilleure voie pour vous. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal qualifié avant de prendre une décision fondée sur les chiffres ci-dessus.