Votre tranche d'impôt sur le revenu (détention personnelle)
Plus-value à la vente
£92,000
Avant l'abattement annuel de £3,000 (personnes physiques uniquement, les sociétés n'ont pas d'équivalent).
Détenu à titre personnel
Détenu via une société à responsabilité limitée
À titre indicatif uniquement. Suppose que le bien n'est pas votre résidence principale (pas de Private Residence Relief) et, pour le scénario Ltd, que la plus-value est le seul bénéfice imposable de la société sur l'exercice (aucune indexation allowance ne s'applique aux plus-values sur les actifs acquis après décembre 2017, et aucune ne s'applique aux sociétés depuis). N'inclut pas l'impôt sur les dividendes ou le salaire si vous retirez ensuite le produit de la société. Ne constitue pas un conseil financier ou fiscal. Confirmez toujours avec un comptable avant de vendre.
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Ce que fait ce calculateur
Cet outil calcule l'impôt sur les plus-values dû lors de la vente d'un bien d'investissement au Royaume-Uni, en comparant ce que vous devriez en tant que bailleur individuel à ce que devrait une société à responsabilité limitée en impôt sur les sociétés pour la même vente.
Saisissez le prix d'achat initial, le prix de vente, les frais d'acquisition et de vente, ainsi que les éventuels travaux d'amélioration (hors réparations courantes). Le calculateur détermine votre plus-value, puis applique les taux de CGT personnels avec l'abattement annuel, ou l'impôt sur les sociétés avec marginal relief, selon le volet que vous comparez.
Comment fonctionne le calcul
Plus-value = prix de vente - prix d'achat - frais d'acquisition - frais de vente - travaux d'amélioration. C'est le même point de départ pour les deux structures de détention. Seul le traitement fiscal diffère à partir de là.
Personnel : les premières 3 000 £ de plus-value de chaque exercice fiscal sont exonérées, puis le reste est imposé à 18 % (taux de base) ou 24 % (taux supérieur/additionnel) : les taux applicables à l'immobilier résidentiel, en vigueur depuis le 30 octobre 2024 et inchangés pour 2026/27.
Société à responsabilité limitée : il n'y a ni abattement annuel ni indexation allowance pour les actifs acquis après décembre 2017. La plus-value entière s'ajoute aux bénéfices de la société pour l'exercice et est imposée aux mêmes taux d'impôt sur les sociétés que le bénéfice d'exploitation : 19 % jusqu'à 50 000 £, 25 % au-delà de 250 000 £, avec un marginal relief progressif entre les deux.
Exemple chiffré
Un bien acheté 250 000 £ et vendu 350 000 £, avec 3 000 £ de frais d'acquisition et 5 000 £ de frais de vente, détenu par un contribuable au taux supérieur.
- Plus-value : 350 000 £ − 250 000 £ − 3 000 £ − 5 000 £ = 92 000 £
- Personnel : plus-value imposable après abattement de 3 000 £ = 89 000 £ × 24 % = 21 360 £
- Ltd : plus-value imposable = 92 000 £, imposée avec marginal relief ≈ 22,4 % = 20 630 £
21 360 £ de CGT personnelle contre 20 630 £ d'impôt sur les sociétés, seulement 730 £ d'écart à ce niveau de plus-value, car la tranche de marginal relief rapproche le taux effectif de la Ltd du taux supérieur personnel. L'écart se creuse plus nettement sur de plus grosses plus-values, où la CGT personnelle reste à 24 % alors que le taux effectif de la Ltd n'atteint 25 % que lorsque les bénéfices dépassent 250 000 £.
Questions fréquentes
Dois-je payer la CGT si le bien était ma résidence principale ?
Non. Le Private Residence Relief exonère les plus-values sur votre unique ou principale résidence pour les périodes où vous l'avez habitée, ce que ce calculateur ne modélise pas, car il est conçu pour la vente de biens d'investissement. Si le bien n'a été votre résidence principale que pendant une partie de la période de détention (par exemple, vous l'avez loué après avoir déménagé), une partie de la plus-value peut rester exonérée. Demandez un conseil spécifique en cas d'historique d'usage mixte.
Quel est l'abattement annuel, et puis-je aussi utiliser celui de mon conjoint ?
L'abattement annuel 2025/26 est de 3 000 £ par personne. Si vous détenez le bien en commun avec un conjoint ou partenaire civil, chacun dispose de son propre abattement de 3 000 £ sur sa part de la plus-value, ce qui double effectivement l'abattement pour un bien détenu conjointement.
L'impôt sur les plus-values est-il le même pour les sociétés et pour les particuliers ?
Non. Les sociétés ne paient pas d'impôt sur les plus-values. La vente d'un bien par une société à responsabilité limitée est une « plus-value imposable » ajoutée aux bénéfices d'exploitation et imposée aux taux de l'impôt sur les sociétés (19-25 %), et non aux taux personnels de CGT de 18 %/24 %, sans abattement annuel équivalent à 3 000 £.
Comment et quand dois-je réellement payer la CGT ?
Pour l'immobilier résidentiel au Royaume-Uni, vous devez déclarer et payer la CGT dans les 60 jours suivant la finalisation, via le service « Report and pay Capital Gains Tax on UK property » de la HMRC. C'est bien plus rapide que d'attendre l'échéance annuelle du Self Assessment, et des pénalités s'appliquent en cas de déclaration tardive même si aucun impôt n'est finalement dû.
Constituer une société avant de vendre permet-il d'éviter totalement la CGT ?
Non. Transférer à une société un bien que vous détenez déjà à titre personnel est traité comme une cession, ce qui peut déclencher exactement la facture de CGT (plus le stamp duty sur le transfert) que la constitution de la société visait à éviter. La comparaison avec l'impôt sur les sociétés est ici surtout pertinente pour un bien acheté par la société dès le départ, et non pour un bien personnel existant transféré ensuite.
Source officielle
GOV.UK : Capital Gains Tax lors de la vente d'un bien immobilier
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