Chiffres illustratifs, fondés sur des projets réels. Le prix d'achat (57 % de la valeur), le coût de rénovation (17 % de la valeur) et le rendement locatif (6.3 %) sont des moyennes de nos 5 projets terminés et en cours. La hausse des prix et les conditions de prêt sont des hypothèses de marché. Les résultats d'une opération réelle seront différents.
Vous investiriez sur le marché immobilier britannique, un marché vaste et stable, avec un long historique de croissance. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.
Illustration: Hypothèses centrales : 4 % de hausse annuelle des prix, 95 % d'occupation, projets de 9 mois et valeurs finales conformes au plan. Les scénarios sont des illustrations, non des prévisions, et ne constituent ni un meilleur ni un pire cas.
Voici ce que £250,000 pourraient devenir au bout de 5 ans avec chaque stratégie. Touchez une carte pour voir comment elle fonctionne.
Les barres comparent chaque total. Le trait fin marque la somme de départ.
Comment ça marche
BRRR
Abréviation de Buy, Refurbish, Refinance, Rent (acheter, rénover, refinancer, louer). Nous achetons un bien dégradé nettement sous sa valeur de marché, nous le rénovons, puis vous empruntez sur la valeur accrue. Ce prêt vous restitue l'essentiel de votre mise, que vous pouvez réinvestir. Le même capital finit réparti sur plusieurs biens.
- 1
Acheter
Nous achetons un bien dégradé nettement sous sa valeur de marché.
- 2
Rénover
Nous le rénovons pour qu'il vaille beaucoup plus.
- 3
Refinancer
Un prêteur le réévalue et vous prête 75 % de la nouvelle valeur. L'essentiel de votre mise vous revient.
- 4
Louer
Un locataire s'installe et paie un loyer. Vous réutilisez votre capital pour le bien suivant.
Idéal pour
Ceux qui veulent que leur capital achète un maximum et acceptent une phase de rénovation.
Ce qui pourrait mal tourner
- EmpruntÉlevé
- Dépendance à l'évaluationÉlevé
- RénovationÉlevé
- Prix de venteMoyen
- Périodes de vacance locativeÉlevé
- Sortie rapide difficileÉlevé
La rénovation pourrait coûter plus cher, ou la nouvelle évaluation pourrait être inférieure aux prévisions. Une plus grande part de votre capital resterait alors bloquée dans l'opération.
Quel degré d'implication ?
Sans implication de votre part. Nous menons la rénovation et le refinancement. Comptez environ 9 mois par bien.
Vos chiffres pour £250,000
Biens détenus
11
Votre capital est réutilisé après chaque refinancement. Constitué sur plusieurs années.
Loyer net chaque mois
£1,570
Après frais de gestion et éventuels intérêts d'emprunt. Les mois sans locataire le réduiront.
Biens que vous contrôlez
£1,650,000
La valeur des biens, aux prix d'aujourd'hui.
Votre part après prêts
£412,500
Valeur du bien moins £1,237,500 de prêts. C'est la part qui vous appartient.
Argent non investi
£85,165
Argent inutile pour une opération complète. Il reste sur votre compte.
Total après 5 ans
£909,092
3.64 fois votre capital de départ, avant impôt.
Rendement annualisé illustratif
29.5%
Le taux annuel qui découle du résultat modélisé à cinq ans (£659,092 de gain sur 5 ans), composé. Ce n'est pas un rendement annuel attendu.
Avant impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés et impôt sur les plus-values. Le traitement fiscal dépend de votre situation.
Comment se compose le total sur 5 ans
- Valeur du bien après hausse+£2,007,477
- Prêts−£1,237,500
- Loyers perçus+£53,950
- Argent non investi+£85,165
- Patrimoine net estimé£909,092
Ce qui compose votre total sur 5 ans
- Biens détenus (après prêts) £770k
- Loyers perçus £54k
- Argent restant en banque £85k
Ce que cela coûte
Où va l'argent : BRRR, par bien
Chaque chiffre ci-dessous concerne un bien et se met à jour avec vos hypothèses. Il y a plus de coûts ici, car nous rénovons et refinançons. Le prêt de refinancement restitue l'essentiel de l'argent, et ce qui reste investi correspond à la dernière ligne de la liste des coûts initiaux.
Coûts initiaux
Prix d'achat
Acheté sous la valeur de marché. Cet écart est à l'origine du profit.
−£85,500
Droits de timbre (SDLT)
Taxe d'État sur l'achat d'un logement supplémentaire : 5 % jusqu'à 250 000 £, 10 % de 250 000 £ à 925 000 £, 15 % au-delà.
−£4,275
Frais juridiques
Le solicitor qui gère l'achat et vérifie le titre de propriété.
−£1,500
Frais de recherche AAI
2 % du prix d'achat. Nous trouvons, vérifions et négocions l'opération.
−£1,710
Rénovation
Les travaux qui portent le bien à sa valeur finale.
−£25,500
Intérêts du prêt relais et frais de portage
Les intérêts du prêt court qui finance l'achat, plus l'assurance, les charges et la taxe d'habitation locale (council tax) pendant les travaux.
−£6,000
Frais de refinancement
2 % de la nouvelle valeur, pour la mise en place du prêt long terme.
−£3,000
Coût total du projet
Tout ce qui précède, additionné.
£127,485
Prêt de refinancement versé
Un prêteur avance 75 % de la valeur finale et le prêt relais court est remboursé grâce à cette somme.
+£112,500
Capital resté dans l'opération
La part de vos fonds propres qui reste dans ce bien après le refinancement.
£14,985
Chaque mois une fois loué
Loyer
6.3 % par an sur la valeur du bien, occupé à 95 %, payé mensuellement par le locataire.
+£748
Frais de gestion locative
12 % du loyer. Nous trouvons les locataires, encaissons les loyers et gérons les réparations.
−£90
Intérêts du prêt
In fine, à 5.50 % par an. Vous remboursez le capital du prêt lors de la vente ou du refinancement.
−£516
Ce qui vous reste chaque mois
Avant impôt sur le revenu. Les mois sans locataire le réduiront.
£143
Notre méthode de calcul : chaque bien est acheté à la valeur indiquée (en dessous pour le BRRR et le flip), les coûts comprennent les droits de timbre (stamp duty) au taux applicable aux logements supplémentaires, les frais juridiques, des frais de recherche de 2 % et des frais de gestion locative de 12 %. Les prêts sont in fine, à 75 % de la valeur. Le BRRR et le flip utilisent un prêt relais de 70 % du prix d'achat jusqu'au refinancement ou à la vente, et chaque cycle dure 9 mois. Nous lançons au plus un nouveau projet par mois. L'argent restant est supposé inactif. Tous les chiffres s'entendent avant impôt sur le revenu et impôt sur les plus-values.
Cette illustration ne montre pas si un prêteur accepterait l'emprunt : les prêteurs appliquent leurs propres tests de capacité de remboursement et de couverture locative. L'achat sans crédit et le crédit sont dimensionnés pour utiliser la totalité de votre capital, de sorte que les biens et les prix réels seront différents.
Ceci est une illustration, non un conseil financier ni une prévision. La valeur des biens immobiliers peut baisser comme monter, et les rendements ne sont pas garantis. Les opérations réelles varient. Parlez-nous avant d'investir.
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Que vous souhaitiez investir dans l'immobilier britannique, vendre un bien qui nécessite des travaux ou simplement trouver un logement bien géré à louer, nous serions ravis d'échanger avec vous.
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