Hausse de l'impôt des bailleurs en 2027 : ce que signifient pour vous les taux prévus de 24 % sur les revenus immobiliers

Le gouvernement a légiféré sur des taux d'Income Tax distincts pour les revenus immobiliers dans le cadre du Finance Act 2026, en remplacement des taux de 20 %/40 %/45 % qui s'appliquent au bénéfice locatif au même titre que les revenus salariaux et autres. Le Budget d'automne du 28 octobre 2026 a ensuite annoncé que ces taux augmenteront de 2 points supplémentaires. Le changement intervient le 6 avril 2027 et va au-delà du pourcentage affiché : il touche aussi la manière dont la Personal Allowance est affectée entre vos sources de revenus et le calcul de la réduction d'impôt Section 24 sur les coûts de financement.

Ce guide expose précisément ce qui change, détaille la mécanique de la Section 24 avec le nouveau taux de base immobilier (22 % selon la loi en vigueur, 24 % selon le plan du Budget), et examine dans quels cas (le cas échéant) une structure en société (limited company) mérite d'être étudiée.

Mise à jour du 30 octobre 2026 : le Budget d'automne 2026 a annoncé une nouvelle hausse des taux sur les revenus immobiliers à 24 %, 44 % et 49 % à partir du 6 avril 2027. Tant que le Finance Bill 2026-27 n'est pas voté, les taux en vigueur pour 2027-28 restent 22 %, 42 % et 47 % : ce guide présente donc les deux. Note : cet article porte sur les taux d'impôt sur les revenus immobiliers en Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord. L'Écosse a un système d'Income Tax distinct. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil fiscal personnalisé.

Les taux d'imposition des bailleurs d'avril 2027 en un coup d'œil

Les nouveaux taux s'appliquent aux revenus immobiliers uniquement : ils ne modifient pas les taux d'Income Tax ordinaires applicables aux salaires, pensions ou autres revenus non immobiliers. Un bailleur qui perçoit £60,000 de salaire ne commence pas à payer 42 % (ou les 44 % prévus) sur ce salaire ; le taux supérieur ne s'applique qu'aux revenus immobiliers situés dans cette tranche. Le gouvernement a publié à la fois une synthèse de la politique et une note technique plus détaillée, et les taux de 22 %/42 %/47 % sont fixés dans le Finance Act 2026. La nouvelle hausse à 24 %, 44 % et 49 % figure dans le document du Budget 2026 et son annexe sur les taux et abattements, et ne deviendra loi qu'une fois le Finance Bill 2026-27 voté.

Exemple : £10,000 de revenus immobiliers

Si £10,000 de revenus immobiliers imposables se situent entièrement dans une seule tranche, l'impôt supplémentaire est de £200 aux taux en vigueur et de £400 selon le plan du Budget, quelle que soit la tranche :

C'est une illustration simple, pas une prévision. En pratique, vos revenus immobiliers s'inscrivent dans votre situation fiscale globale, et les abattements, frais, déficits et réductions sur les coûts de financement modifient le chiffre réel.

Quand les nouveaux taux entrent-ils en vigueur ?

Les nouveaux taux sur les revenus immobiliers prennent effet le 6 avril 2027, pour l'exercice fiscal 2027-28 et les suivants. Selon le Finance Act 2026, il s'agit de 22 %, 42 % et 47 %. Si le Finance Bill 2026-27 est voté comme le prévoit le Budget, les taux pour 2027-28 seront de 24 %, 44 % et 49 %. Pour 2026-27, les taux actuels de 20 %/40 %/45 % s'appliquent pleinement. Rien ne change avant le début du nouvel exercice fiscal.

Cela signifie-t-il que chaque bailleur paie 2 % ou 4 % de plus ?

Pas automatiquement. La hausse est de 2 points de pourcentage dans chaque tranche aux taux en vigueur, ou de 4 points selon le plan du Budget, mais le supplément d'impôt réellement payé dépend du montant de vos revenus immobiliers et de la tranche dans laquelle ils se situent. Un bailleur avec £5,000 de revenus immobiliers imposés entièrement au taux de base immobilier paie £1,100 à 22 %, ou £1,200 au taux prévu de 24 %, contre £1,000 à 20 % : £100 ou £200 de différence, et non 2 % ou 4 % d'un total plus important.

Le calcul réel doit aussi tenir compte de votre Personal Allowance, de tout revenu salarial ou de pension, des frais immobiliers déductibles, des déficits immobiliers reportés et de la réduction d'impôt Section 24 sur les coûts de financement. Considérer « bénéfice locatif × 2 % » (ou × 4 %) comme votre réponse sera généralement faux dans un sens ou dans l'autre.

Un changement dans l'affectation des abattements

Un aspect moins évident de la réforme compte surtout pour les bailleurs qui perçoivent aussi des revenus salariaux ou d'activité indépendante. À partir d'avril 2027, les règles de calcul de l'Income Tax appliquent en général les abattements et réductions (dont la Personal Allowance) d'abord aux revenus non immobiliers, non d'épargne et non de dividendes, lorsque c'est possible. La note technique du HMRC donne l'exemple d'une Personal Allowance imputée sur les revenus salariaux avant les revenus immobiliers.

Prenons un bailleur avec £30,000 de revenus salariaux et £3,000 de revenus immobiliers. Avec le nouvel ordre, la Personal Allowance de £12,570 est d'abord utilisée sur les £30,000 de salaire, laissant £17,430 de revenus salariaux imposables. Les £3,000 de revenus immobiliers sont ensuite imposés séparément au taux immobilier : l'exemple chiffré du HMRC applique 22 % à la totalité, soit 24 % selon le plan du Budget. Pour les bailleurs qui comptaient auparavant sur la marge d'abattement inutilisée pour protéger une partie de leurs loyers, cette marge peut ne plus exister une fois les revenus salariaux imputés en premier.

Que devient la réduction d'impôt Section 24 sur les coûts de financement ?

C'est le changement qui compte le plus pour les bailleurs endettés. Les bailleurs particuliers ne déduisent pas directement les intérêts d'un prêt hypothécaire résidentiel de leurs loyers. Ils bénéficient plutôt d'une réduction d'impôt calculée sur le montant des coûts de financement. À partir d'avril 2027, cette réduction est calculée au taux de base immobilier, contre 20 % aujourd'hui : 22 % selon le Finance Act 2026. Le Budget prévoit de porter le taux de base immobilier à 24 %, et selon les règles du Finance Act 2026 la réduction suit ce taux : le chiffre final dépend donc de la manière dont le Finance Bill 2026-27 sera adopté.

Prenons un bailleur avec £20,000 de loyers, £8,000 de frais déductibles hors financement et £10,000 d'intérêts d'emprunt. Le bénéfice immobilier avant coûts de financement est de £20,000 − £8,000 = £12,000. Les £10,000 de coûts de financement ne réduisent pas directement ce chiffre. Ils génèrent à la place une réduction d'impôt au taux de base immobilier : £10,000 × 22 % = £2,200 au taux en vigueur, ou £2,400 si la réduction suit le taux prévu de 24 %, imputée sur l'Income Tax dû.

Contribuable immobilier au taux de base

Si vos revenus immobiliers sont imposés au taux de base immobilier (22 % selon la loi en vigueur, 24 % selon le plan du Budget), votre réduction sur les coûts de financement est accordée à ce même taux : les deux restent alignés, comme sous l'ancien couple 20 %/20 %.

Contribuables immobiliers aux taux supérieur et additionnel

Si votre taux marginal immobilier est de 42 % ou 47 % (44 % ou 49 % selon le plan du Budget) mais que votre réduction sur les coûts de financement est limitée au taux de base immobilier, l'écart reste large. Sur £10,000 de coûts de financement à 42 %, l'impôt sur ce revenu est de £4,200 alors que la réduction n'est que de £2,200 : un manque de £2,000 qu'un bailleur fortement endetté et imposé au taux supérieur absorbe chaque année. Aux taux prévus de 44 % et 24 %, c'est £4,400 contre £2,400 : le même écart de £2,000. Passez vos propres chiffres dans le calculateur d'impôt Section 24 : il modélise le taux de réduction ajusté par rapport à vos loyers, frais, intérêts d'emprunt et tranche d'imposition réels, plutôt qu'un exemple générique.

Faut-il transférer vos biens locatifs dans une société ?

La hausse de 2027 poussera certains bailleurs à reconsidérer leur structure de détention, mais un taux personnel plus élevé ne signifie pas automatiquement que l'incorporation l'emporte. Une société fonctionne selon un système fiscal entièrement différent, et la comparaison doit porter sur l'ensemble de la structure : pas seulement « 49 % d'impôt personnel contre 25 % d'impôt sur les sociétés ».

Une société exerçant une activité immobilière paie la Corporation Tax sur ses bénéfices : 19 % au taux des petits bénéfices, 25 % au taux principal, avec un allègement marginal entre £50,000 et £250,000 de bénéfices, sous réserve des règles sur les sociétés associées. Les taux et seuils actuels figurent sur la page de gov.uk consacrée aux taux et abattements de la Corporation Tax. La Corporation Tax n'est toutefois pas le coût final : retirer les bénéfices de la société à titre personnel, sous forme de salaire ou de dividendes, déclenche une couche supplémentaire d'impôt à l'extraction.

Pourquoi la comparaison 19 % contre 49 % est trompeuse

Deux bailleurs génèrent chacun £40,000 de bénéfice immobilier imposable : à titre individuel au taux prévu de 44 %, cela fait £17,600 d'impôt (£16,800 aux 42 % en vigueur) ; via une société à 19 %, cela fait £7,600 de Corporation Tax. Lue isolément, la société semble la grande gagnante, mais cela ignore l'impôt sur les dividendes à l'éventuelle extraction, les frais de comptabilité et d'administration, les différences de financement, le SDLT sur le transfert d'un bien existant, la Capital Gains Tax sur ce transfert et les conditions de prêt différentes que les sociétés obtiennent généralement. La comparaison qui compte porte sur l'impôt total sur la durée de vie et les coûts de transaction, pas sur le taux affiché isolé sur le bénéfice. Le calculateur société contre nom propre compare les deux structures côte à côte, y compris l'impôt sur l'extraction des dividendes, pour que vous compariez l'ensemble et non un taux contre un autre.

Transférer un portefeuille existant dans une société

Transférer dans une société un bien que vous détenez déjà en nom propre n'est pas une simple formalité administrative sans impôt. Les directives du HMRC confirment que les transferts à une société peuvent déclencher un SDLT calculé sur la valeur de marché du bien entre personnes liées. Consultez le manuel SDLT du HMRC sur les transactions entre parties liées pour l'application de la règle de la valeur de marché. Un transfert peut aussi déclencher une Capital Gains Tax sur la différence entre le coût d'origine du bien et sa valeur de marché actuelle, qu'il y ait ou non un échange d'argent. Outre l'impôt, le prêteur existant peut ne pas autoriser le transfert du tout, et un nouveau prêt hypothécaire de société s'accompagne généralement de taux, frais, plafonds de LTV et exigences de garantie personnelle différents. « Incorporer avant avril 2027 » n'est pas une recommandation universelle : la vraie question est de savoir si l'incorporation améliore votre rendement net d'impôt à long terme une fois tous les coûts de transfert, de financement et d'extraction pris en compte.

Quand une structure en société mérite d'être étudiée, et quand non

Une structure en société a plus de chances de mériter une modélisation si vous êtes imposé au taux supérieur ou additionnel, supportez des intérêts d'emprunt importants, prévoyez de conserver et de réinvestir les bénéfices dans la société plutôt que de les retirer, et constituez un portefeuille sur un horizon long. Elle est généralement moins intéressante si vous avez besoin de la plupart du bénéfice locatif à titre personnel chaque année, gérez un petit portefeuille, détenez des biens avec d'importantes plus-values latentes qui déclencheraient la CGT lors du transfert, ou feriez face à des coûts de SDLT et de refinancement supérieurs à l'impôt économisé. Il n'y a pas de bonne réponse unique pour tous les bailleurs : c'est un calcul, pas une règle empirique.

Existe-t-il une date limite pour incorporer avant avril 2027 ?

Non. Le 6 avril 2027 est la date de début des nouveaux taux sur les revenus immobiliers : ce n'est pas une échéance générale pour l'incorporation. Si vous envisagez le transfert d'un portefeuille existant, fondez le calendrier sur l'économie de cette transaction précise plutôt que sur un titre affirmant que vous « devez » agir avant cette date.

Acheter de nouveaux biens ou transférer les existants

Le calcul est plus simple pour un bien que vous n'avez pas encore acheté. Vous pouvez comparer la détention en nom propre et via une société avant l'achat et acheter directement dans la structure la plus avantageuse, sans les coûts de SDLT et de CGT liés au transfert ultérieur d'un bien déjà détenu. La voie de la société comporte ses propres enjeux de financement, d'administration et d'extraction, mais modéliser la décision avant chaque achat évite entièrement le problème du transfert.

Faut-il repousser les réparations après avril 2027 ?

Soyez prudent sur ce point. Les bailleurs qui utilisent la méthode comptable simplifiée admise par le HMRC comptabilisent les revenus et dépenses immobiliers à la réception ou au paiement effectif des sommes : la date de paiement d'une réparation peut donc déterminer l'exercice fiscal de la déduction. Mais repousser délibérément un entretien nécessaire uniquement pour courir après 2 ou 4 points de pourcentage d'écart d'impôt risque d'aggraver le problème : dégâts supplémentaires, facture finale plus lourde, friction avec les locataires ou problème de sécurité. Quand le calendrier d'une réparation est réellement discrétionnaire, il est raisonnable de modéliser l'effet fiscal d'un paiement avant ou après le 6 avril 2027. Mais ne laissez pas un petit écart de taux l'emporter sur des travaux nécessaires.

Que deviennent les déficits immobiliers ?

Les règles existantes sur les déficits ne disparaissent pas. La note technique du HMRC confirme que les déficits immobiliers reportés continuent de s'imputer sur les revenus immobiliers aux nouveaux taux. Un bailleur disposant de déficits reportés importants ne doit pas estimer sa facture 2027 en appliquant les nouveaux taux (22 %, 42 % ou 47 % selon la loi en vigueur, 24 %, 44 % ou 49 % selon le plan du Budget) directement aux loyers bruts : les déficits se déduisent d'abord, comme aujourd'hui.

Bailleurs non-résidents

Le Non-Resident Landlord Scheme prélève actuellement l'impôt au taux de base de l'Income Tax. À partir d'avril 2027, ce taux de retenue passe au nouveau taux de base immobilier : 22 % selon le Finance Act 2026, ou 24 % si le plan du Budget est voté. Il s'agit d'un mécanisme de retenue, pas nécessairement de l'impôt britannique final du bailleur : un bailleur non-résident peut demander au HMRC à percevoir ses loyers sans retenue dans le cadre du dispositif, et tout impôt retenu est imputé sur l'impôt final dû.

Qui ressent le plus ce changement, et qui non

Les bailleurs aux taux supérieur et additionnel, avec un taux marginal immobilier de 42 % ou 47 % (44 % ou 49 % selon le plan du Budget) face à une réduction sur les coûts de financement au taux de base immobilier, subissent l'écart le plus large, surtout lorsque l'endettement est élevé. Les bailleurs percevant des revenus salariaux doivent porter une attention particulière aux nouvelles règles d'ordre d'imputation des abattements, car la marge de Personal Allowance auparavant inutilisée peut désormais être consommée d'abord par le salaire. Les bailleurs de portefeuille qui prévoient de réinvestir plutôt que de retirer les bénéfices ont le meilleur argument pour refaire une comparaison nom propre contre société.

L'impact est moindre pour les bailleurs aux faibles revenus immobiliers, avec peu ou pas d'intérêts d'emprunt, de gros déficits reportés ou des revenus qui restent confortablement dans la tranche de base immobilière.

Liste de contrôle de planification fiscale 2027 pour les bailleurs

• Calculez vos revenus immobiliers attendus pour 2027-28 et la ou les tranches concernées
• Calculez vos intérêts d'emprunt et autres coûts de financement, et modélisez la réduction Section 24 à 22 % et à 24 %
• Vérifiez les déficits immobiliers reportés et la façon dont ils s'imputeront sur les revenus 2027-28
• Examinez l'interaction de votre Personal Allowance avec vos revenus salariaux et immobiliers selon le nouvel ordre
• Passez en revue les réparations prévues et vérifiez si leur calendrier a réellement un sens fiscal ou commercial
• Comparez la détention en nom propre et via une limited company pour votre portefeuille précis
• Estimez le SDLT et la CGT si vous envisagez de transférer des biens existants
• Comparez les taux et la disponibilité des prêts hypothécaires en nom propre et en société
• Modélisez le coût fiscal du retrait des bénéfices de la société sous forme de salaire ou de dividendes
• Prenez un conseil fiscal professionnel avant de transférer tout bien existant

Modélisez vos propres chiffres

Deux bailleurs aux loyers identiques peuvent se retrouver avec des factures fiscales très différentes une fois pris en compte le salaire, les intérêts d'emprunt, les frais, les déficits et la structure de détention. Les taux affichés, 22 %/42 %/47 % selon la loi en vigueur et 24 %/44 %/49 % selon le plan du Budget, sont un point de départ, pas une réponse.

Passez vos coûts de financement dans le calculateur d'impôt Section 24 pour voir la réduction ajustée sur vos propres chiffres, et utilisez le calculateur société contre nom propre pour comparer les structures, y compris l'impôt sur l'extraction des dividendes : ce sont les mêmes calculateurs que nous utilisons nous-mêmes pour travailler les chiffres d'un client, présentés plus en détail dans notre guide fiscal du bailleur britannique.

Foire aux questions

Quand les nouveaux taux d'imposition des bailleurs entrent-ils en vigueur ?

À partir du 6 avril 2027, pour l'exercice fiscal 2027-28 et les suivants.

Quels sont les nouveaux taux d'impôt sur les revenus immobiliers ?

Selon le Finance Act 2026 : 22 % pour le taux de base immobilier, 42 % pour le taux supérieur immobilier, 47 % pour le taux additionnel immobilier. Le Budget d'automne 2026 prévoit 2 points de plus à la même date, soit 24 %, 44 % et 49 %, sous réserve du Finance Bill 2026-27. Les taux actuels sont de 20 %/40 %/45 %.

La hausse est-elle de 2 % ou de 4 % ?

Aux taux en vigueur, c'est une hausse de 2 points de pourcentage : le taux de base passe de 20 % à 22 %, soit une hausse relative de 10 % mais de 2 points en valeur absolue. Selon le plan du Budget, c'est 4 points, de 20 % à 24 %.

Cela s'applique-t-il aux sociétés (limited companies) ?

Non. Il s'agit de taux d'Income Tax des particuliers. Les sociétés paient la Corporation Tax : 19 % au taux des petits bénéfices, 25 % au taux principal, avec un allègement marginal entre £50,000 et £250,000 de bénéfices, mais retirer ces bénéfices à titre personnel est de nouveau imposé.

La réduction Section 24 augmente-t-elle aussi ?

Oui. À partir de 2027-28, la réduction sur les coûts de financement résidentiels des bailleurs particuliers est calculée au taux de base immobilier : 22 % selon le Finance Act 2026. Selon ces règles, elle suit le taux de base immobilier, que le Budget prévoit de fixer à 24 %.

Les bailleurs au taux supérieur obtiennent-ils une réduction sur les intérêts d'emprunt au taux supérieur ?

Non. Leur bénéfice locatif peut être imposé à 42 % (44 % selon le plan du Budget), mais la réduction sur les coûts de financement est limitée au taux de base immobilier : l'écart entre les deux est le coût réel de l'effet de levier dans ce système.

La Personal Allowance change-t-elle ?

L'abattement de £12,570 reste le même. Ce qui change, c'est l'ordre dans lequel il est appliqué : à partir d'avril 2027, il est en général imputé d'abord sur les revenus non immobiliers comme un salaire.

Cela s'applique-t-il en Écosse ?

Non. Ces taux s'appliquent en Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord. L'Écosse a son propre système d'Income Tax décentralisé.

Le taux de retenue du Non-Resident Landlord Scheme change-t-il ?

Oui : à partir d'avril 2027, il s'aligne sur le nouveau taux de base immobilier, soit 22 % selon la loi en vigueur ou 24 % si le plan du Budget est voté. Il s'agit d'une retenue, pas nécessairement de l'impôt final dû.

Dois-je incorporer avant avril 2027 ?

Pas automatiquement. Cela vaut la peine d'être modélisé, mais transférer un bien existant peut déclencher SDLT et CGT, et les bénéfices de la société sont de nouveau imposés à l'extraction. Il n'existe pas d'échéance universelle liée à cette date.

Les déficits immobiliers reportés s'appliquent-ils toujours ?

Oui : ils continuent de s'imputer sur les revenus immobiliers exactement de la même manière aux nouveaux taux.

Puis-je réduire mon impôt 2027 en payant des réparations après le 6 avril 2027 ?

Le calendrier peut compter, en particulier avec la méthode comptable simplifiée admise par le HMRC, mais ne retardez jamais des réparations nécessaires uniquement pour courir après un écart de 2 ou 4 points de pourcentage : le coût commercial d'un entretien différé l'emporte généralement.

Points clés à retenir

• À partir du 6 avril 2027, les taux sur les revenus immobiliers passent à 22 % (base), 42 % (supérieur) et 47 % (additionnel) en Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord selon le Finance Act 2026, et le Budget d'automne 2026 prévoit une nouvelle hausse à 24 %, 44 % et 49 %, sous réserve du Finance Bill 2026-27.
• La réduction Section 24 sur les coûts de financement suit le taux de base immobilier au lieu de 20 %, mais l'écart avec les taux immobiliers supérieur et additionnel reste large pour les bailleurs endettés aux taux supérieurs.
• Les abattements, dont la Personal Allowance, sont en général imputés d'abord sur les revenus non immobiliers à partir d'avril 2027 : un changement qui touche particulièrement les bailleurs percevant un salaire.
• Les déficits immobiliers reportés continuent de s'imputer sur les revenus immobiliers selon les nouvelles règles.
• L'incorporation n'est pas automatiquement la réponse : modélisez l'impôt total sur la durée de vie, y compris l'extraction, le SDLT et la CGT d'un éventuel transfert, et pas seulement le taux affiché de Corporation Tax.
• Aucune échéance n'impose d'incorporer avant avril 2027 : fondez tout transfert sur l'économie propre de la transaction.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Mis à jour le 30 octobre 2026 pour tenir compte du Budget d'automne 2026. La législation fiscale et les directives du HMRC peuvent évoluer ; consultez toujours les directives en vigueur sur gov.uk et adressez-vous à un conseiller fiscal qualifié pour votre situation avant de prendre des décisions fondées sur les changements de 2027.