Année fiscale
Votre tranche d'impôt sur le revenu (détention personnelle et dividendes)
Écart d'impôt
£1,157
Détenir via une société à responsabilité limitée coûte moins d'impôt au total, même après l'impôt sur les dividendes que vous retirez.
Détenu à titre personnel
Détenu via une société à responsabilité limitée
À titre indicatif uniquement. Exclut le stamp duty et l'impôt sur les plus-values déclenchés par la constitution d'une société pour un bien déjà détenu à titre personnel, les taux de prêt généralement plus élevés et les LTV plus basses que les prêteurs proposent aux sociétés à responsabilité limitée, ainsi que l'impôt dû si la société est finalement liquidée ou vendue plutôt que de distribuer des dividendes chaque année. La réduction progressive du personal allowance et les autres revenus qui s'ajoutent à votre bénéfice locatif ne sont pas modélisés. Demandez toujours un conseil fiscal professionnel avant de choisir une structure.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
Ce que fait ce calculateur
Cet outil compare le rendement réel après impôt d'un nouvel achat buy-to-let détenu à titre personnel à celui d'une détention via une société à responsabilité limitée, avec les mêmes revenus locatifs, intérêts d'emprunt et charges pour les deux. Contrairement à une simple comparaison impôt sur les sociétés contre impôt sur le revenu, il impose aussi les dividendes que vous retirez de la société, car c'est la facture fiscale qui tombe réellement quand vous dépensez l'argent.
Réglez votre tranche d'impôt sur le revenu, la part du bénéfice après impôt de la société que vous prévoyez de retirer en dividendes chaque année, ainsi que les éventuels frais de fonctionnement supplémentaires de la structure Ltd. Le calculateur détermine automatiquement l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur les dividendes et l'impôt sur le revenu personnel équivalent.
Comment fonctionne le calcul
Personnel : l'impôt sur le revenu est calculé sur (revenus locatifs − autres charges) à votre taux marginal, les intérêts d'emprunt ne donnant droit qu'à un crédit d'impôt au taux de base (20 % en 2026/27, puis en hausse avec le taux de base sur les revenus fonciers à partir de 2027/28) au lieu d'être déduits, les règles de la Section 24 introduites progressivement depuis 2017.
Société à responsabilité limitée : l'impôt sur les sociétés est calculé sur (revenus locatifs − autres charges − intérêts d'emprunt − frais de fonctionnement), car les intérêts sont une charge d'exploitation entièrement déductible. Ce que vous retirez ensuite en dividende est imposé à nouveau aux taux des dividendes (10,75 % / 35,75 % / 39,35 %) après un abattement de dividendes exonéré de 500 £. Le bénéfice laissé dans la société n'est pas réimposé tant qu'il n'est pas retiré.
L'écart d'impôt compare votre facture d'impôt sur le revenu personnel à l'impôt sur les sociétés cumulé avec l'impôt sur les dividendes sur ce que vous retirez réellement. Laisser davantage de bénéfice dans la société (un % de retrait plus bas) reporte l'impôt sur les dividendes sans l'éliminer. Cet argent sera quand même imposé le jour où il sortira.
Exemple chiffré
Un contribuable au taux supérieur (40 %) avec 15 000 £ de loyers annuels, 6 000 £ d'intérêts d'emprunt, 2 000 £ d'autres charges, 700 £ de frais de fonctionnement de la Ltd, retirant 100 % du bénéfice en dividendes.
- Revenus locatifs : 15 000 £
- Autres charges : 2 000 £ → bénéfice avant intérêts : 13 000 £
- Personnel : impôt sur le revenu = 13 000 £ × 40 % = 5 200 £, moins crédit de 20 % sur 6 000 £ d'intérêts (1 200 £) = 4 000 £ dus
- Bénéfice réel : 15 000 £ − 2 000 £ − 6 000 £ = 7 000 £
- Ltd : bénéfice imposable = 7 000 £ − 700 £ de frais de fonctionnement = 6 300 £ × 19 % = 1 197 £ d'impôt sur les sociétés
- Dividende : 6 300 £ − 1 197 £ = 5 103 £ retirés, moins 500 £ d'abattement × 35,75 % = 1 646 £ d'impôt sur les dividendes
L'impôt personnel dû est de 4 000 £. L'impôt de la société Ltd s'élève à 1 197 £ + 1 646 £ = 2 843 £ au total, soit encore 1 157 £ de moins via la société même après l'impôt sur les dividendes, mais loin de l'écart que suggérerait une comparaison limitée à l'impôt sur les sociétés.
Questions fréquentes
Pourquoi inclure l'impôt sur les dividendes dans la comparaison avec la Section 24 ?
L'impôt sur les sociétés seul sous-estime ce que vous coûte réellement une société à responsabilité limitée, car le bénéfice de la société n'est pas votre argent tant que vous ne le retirez pas. Comparer l'impôt sur les sociétés à l'impôt sur le revenu personnel fait paraître une société Ltd plus avantageuse qu'elle ne l'est vraiment pour qui prévoit de retirer le bénéfice et de le dépenser. Ce calculateur réintègre cet impôt sur les dividendes pour que la comparaison reflète l'argent que vous pouvez réellement utiliser.
Une société à responsabilité limitée est-elle toujours moins chère une fois l'impôt sur les dividendes inclus ?
Non. Au taux de base, retirer 100 % du bénéfice en dividendes rend souvent la détention personnelle moins chère une fois cumulés l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur les dividendes, le taux combiné pouvant dépasser le taux personnel de 20 %. L'avantage de la société Ltd augmente avec votre tranche fiscale et votre endettement (la part d'intérêts d'emprunt que vous ne pouvez pas déduire à titre personnel). Il est le plus fort pour les contribuables aux taux supérieur et additionnel avec de gros emprunts.
Que se passe-t-il si je ne retire pas tout le bénéfice en dividendes ?
L'impôt sur les dividendes n'est dû que sur ce que vous retirez réellement. Le bénéfice laissé dans la société est imposé une fois, aux taux de l'impôt sur les sociétés, et peut être réinvesti dans de nouveaux apports ou conservé, mais il sera imposé à nouveau (en dividende, ou via l'impôt sur les plus-values si vous vendez vos parts ou liquidez la société) lorsqu'il vous parviendra personnellement, donc conserver le bénéfice reporte l'impôt plutôt que de l'éviter.
Est-ce que je paie la National Insurance sur les revenus locatifs dans les deux cas ?
Non. Les revenus locatifs ne sont pas soumis à la National Insurance, ni pour un bailleur particulier ni pour une société à responsabilité limitée, quelle que soit la structure du bénéfice. C'est l'un des rares domaines où la détention personnelle et celle via Ltd sont traitées de façon identique.
Dois-je apporter à une société un bien que je détiens déjà à titre personnel ?
Pas automatiquement. Transférer un bien existant dans une société à responsabilité limitée compte généralement comme une vente sur le plan fiscal, déclenchant l'impôt sur les plus-values et la stamp duty land tax sur le transfert (sans allègement primo-accédant ni logements multiples), plus le coût d'un nouveau prêt au nom de la société, souvent à un taux moins bon que votre prêt personnel actuel. La constitution d'une société a tendance à avoir plus de sens pour de nouveaux achats que pour restructurer un portefeuille existant. Demandez un conseil fiscal professionnel avant de franchir le pas.