Année fiscale
Votre tranche d'impôt sur le revenu (détention personnelle)
Écart d'impôt
£3,180
Détenir via une société à responsabilité limitée coûte moins d'impôt à ce niveau de bénéfice.
Détenu à titre personnel
Détenu via une société à responsabilité limitée
À titre indicatif uniquement. N'inclut pas l'impôt sur le retrait de dividendes ou de salaire côté société Ltd, la réduction progressive du personal allowance, ni les autres revenus qui s'ajoutent à votre bénéfice locatif. Constituer une société pour un portefeuille existant peut déclencher stamp duty et impôt sur les plus-values sur le transfert, ainsi que de nouveaux frais de montage de prêt. Demandez toujours un conseil fiscal professionnel avant de restructurer. Ne constitue pas un conseil financier ou fiscal.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
Ce que fait ce calculateur
Cet outil compare le coût fiscal réel de la détention d'un bien buy-to-let à titre personnel et via une société à responsabilité limitée, avec les mêmes revenus locatifs, intérêts d'emprunt et autres charges. Les deux structures sont imposées de façon totalement différente depuis les changements de la Section 24 de 2020.
La détention personnelle ne permet plus de déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs avant impôt. Vous obtenez à la place un crédit d'impôt au taux de base sur les intérêts payés : 20 % en 2026/27, puis en hausse avec le taux de base sur les revenus fonciers à partir de 2027/28. Une société à responsabilité limitée déduit toujours les intérêts comme une charge d'exploitation normale et paie l'impôt sur les sociétés sur le solde. Choisissez votre tranche d'impôt sur le revenu pour voir les chiffres de la détention personnelle, et le calculateur détermine automatiquement l'impôt sur les sociétés équivalent selon le niveau de bénéfice.
Comment fonctionne le calcul
Personnel : l'impôt sur le revenu est calculé sur (revenus locatifs − autres charges) à votre taux marginal. Les intérêts d'emprunt sont réintégrés, non déduits. Vous obtenez ensuite un crédit d'impôt au taux de base (20 % en 2026/27, puis en hausse avec le taux de base sur les revenus fonciers à partir de 2027/28) sur les intérêts effectivement payés, qui est soustrait de la facture fiscale et non du bénéfice imposable lui-même.
Société à responsabilité limitée : l'impôt sur les sociétés est calculé sur (revenus locatifs − autres charges − intérêts d'emprunt), car les intérêts sont une charge d'exploitation entièrement déductible. Le taux est de 19 % jusqu'à 50 000 £ de bénéfice, 25 % au-delà de 250 000 £, et un taux progressif avec marginal relief entre les deux.
Le bénéfice réel (loyer moins tous les coûts, intérêts compris) est identique dans les deux cas. Seul le traitement fiscal diffère. C'est pourquoi la comparaison montre une seule fois le même chiffre de bénéfice réel, puis dessous deux factures fiscales différentes et deux résultats après impôt différents.
Exemple chiffré
Un contribuable au taux supérieur (40 %) avec 18 000 £ de loyers annuels, 7 500 £ d'intérêts d'emprunt et 2 500 £ d'autres charges déductibles.
- Revenus locatifs : 18 000 £
- Autres charges : 2 500 £ → bénéfice avant intérêts : 15 500 £
- Personnel : impôt sur le revenu = 15 500 £ × 40 % = 6 200 £, moins crédit de 20 % sur 7 500 £ d'intérêts (1 500 £) = 4 700 £ dus
- Bénéfice réel : 18 000 £ − 2 500 £ − 7 500 £ = 8 000 £
- Ltd : bénéfice imposable = 8 000 £ (intérêts déduits) × 19 % = 1 520 £ dus
Le même bénéfice réel de 8 000 £ dans les deux cas, mais 4 700 £ d'impôt personnel contre 1 520 £ d'impôt sur les sociétés, soit 3 180 £ de plus conservés en détenant via une société à responsabilité limitée à ce niveau de bénéfice et dans cette tranche fiscale.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la Section 24 exactement ?
La Section 24 du Finance (No. 2) Act 2015, pleinement en vigueur depuis l'exercice fiscal 2020/21, a supprimé la possibilité pour les bailleurs particuliers de déduire les intérêts d'emprunt comme charge avant de calculer le bénéfice locatif imposable. Ils reçoivent à la place un crédit d'impôt au taux de base sur les intérêts payés (20 % en 2026/27, puis en hausse avec le taux de base sur les revenus fonciers à partir de 2027/28), quel que soit leur taux réel d'impôt sur le revenu.
La Section 24 touche-t-elle aussi les sociétés à responsabilité limitée ?
Non. La Section 24 ne s'applique qu'aux bailleurs particuliers (y compris ceux en société de personnes). Les sociétés à responsabilité limitée n'ont jamais été touchées ; elles ont toujours déduit les intérêts d'emprunt comme charge d'exploitation normale avant de payer l'impôt sur les sociétés sur le reste, ce qui explique précisément pourquoi la constitution de société est devenue une stratégie courante après 2020.
Constituer une société pour mon portefeuille est-il toujours la bonne décision ?
Pas automatiquement. Transférer à une société un bien déjà détenu à titre personnel compte généralement comme une vente sur le plan fiscal, déclenchant l'impôt sur les plus-values et la stamp duty land tax (généralement sans allègement primo-accédant ni logements multiples) sur le transfert, plus le coût d'un nouveau prêt au nom de la société. Cela a tendance à avoir plus de sens pour de nouveaux achats ou des portefeuilles très endettés générant beaucoup d'intérêts, pas automatiquement pour tout le monde. Demandez un conseil fiscal professionnel avant de restructurer.
Pourquoi un contribuable au taux de base est-il moins affecté par la Section 24 ?
Parce que le crédit d'impôt de 20 % correspond exactement au taux marginal d'un contribuable au taux de base, l'effet net de la Section 24 est à peu près neutre pour lui. Il est imposé sur le chiffre de bénéfice plus élevé (hors intérêts) mais récupère le crédit correspondant. Les contribuables aux taux supérieur et additionnel n'obtiennent qu'un crédit de 20 % face à des intérêts qui auraient autrement compensé l'impôt à 40 % ou 45 %, et c'est là que le coût se fait vraiment sentir.
Le crédit d'impôt de 20 % s'applique-t-il à toute la mensualité du prêt ?
Non. Seulement la part d'intérêts. Si vous avez un prêt à amortissement, la part de remboursement du capital de votre mensualité n'a jamais été déductible fiscalement pour les bailleurs, donc la Section 24 ne change pas son traitement ; elle n'a modifié que le traitement de l'élément d'intérêts.