Budget d'automne 2026 : ce que les bailleurs et les investisseurs immobiliers doivent surveiller le 28 octobre
Le Budget d'automne 2026 arrive le 28 octobre. Voici ce qui est déjà confirmé pour les bailleurs, ce qui n'est que rumeur, dont l'impôt sur les plus-values et le seuil de la mansion tax, et ce qu'il faut vérifier avant le jour du Budget.
Réponse rapide : le Budget d'automne 2026 (Autumn Budget) aura lieu le mercredi 28 octobre 2026. Plusieurs changements de fiscalité immobilière sont déjà votés ou annoncés et auront lieu quoi que dise le Budget : hausse de l'impôt sur les dividendes depuis avril 2026, nouveaux taux d'impôt sur les revenus fonciers de 22 %, 42 % et 47 % à partir d'avril 2027, et High Value Council Tax Surcharge sur les logements de 2 millions de livres et plus à partir d'avril 2028. Les principales inconnues pour les bailleurs sont l'impôt sur les plus-values (capital gains tax), le seuil de la mansion tax et la réforme de la council tax. Le Premier ministre a exclu toute modification des droits de mutation (stamp duty) lors de ce Budget. Ne vendez ni ne restructurez sur la seule base de rumeurs, mais connaissez bien vos chiffres avant le 28 octobre, car certaines modifications fiscales, comme la hausse de l'impôt sur les plus-values de 2024, prennent effet le jour même du Budget.
Mise à jour du 30 octobre 2026 : le Budget du 28 octobre a annoncé une nouvelle hausse de 2 points de l'impôt sur les revenus fonciers à partir du 6 avril 2027, à 24 %, 44 % et 49 %, en plus des 22 %, 42 % et 47 % déjà votés. Elle doit encore être adoptée dans le Finance Bill 2026-27. Ce que le Budget a changé est détaillé dans notre guide post-Budget pour les bailleurs. L'aperçu ci-dessous est inchangé depuis avant le Budget.
Chaque Budget déclenche une vague de spéculations sur les bailleurs, et le Budget d'automne 2026 ne fait pas exception. Cette fois, le contexte est plus tendu que d'habitude : l'inflation remonte, la Bank of England envisage des hausses de taux et le gouvernement a besoin de recettes. Ce guide sépare ce qui est déjà confirmé de ce qui n'est que rumeur, explique quels changements toucheraient le plus les investisseurs en buy-to-let, et détaille ce qu'il faut vérifier avant le 28 octobre.
Quand a lieu le Budget d'automne 2026 ?
Le Chancellor a confirmé la date dans une lettre au Treasury Select Committee le 31 juillet 2026 : le Budget sera présenté le mercredi 28 octobre 2026, accompagné d'une nouvelle prévision économique et budgétaire de l'Office for Budget Responsibility. Les documents complets du Budget et les notes de politique fiscale sont publiés sur GOV.UK juste après le discours.
Qu'est-ce qui est déjà confirmé pour les bailleurs ?
Ces changements ont été annoncés lors du Budget de novembre 2025 ou plus tôt. Ils ne sont pas en débat le 28 octobre : planifiez donc dès maintenant en en tenant compte.
| Changement | Quand | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Impôt sur les dividendes : taux ordinaire de 8,75 % à 10,75 %, taux supérieur de 33,75 % à 35,75 % | Avril 2026 (déjà en vigueur) | Les bailleurs détenant leurs biens via une société (limited company) et se versant des dividendes |
| Taux d'impôt sur les revenus fonciers de 22 %, 42 % et 47 %, avec allègement des frais financiers à 22 % | Avril 2027 | Les bailleurs particuliers hors Écosse |
| Les taux d'impôt sur les revenus de l'épargne augmentent de 2 points pour atteindre 22 %, 42 % et 47 % | Avril 2027 | Toute personne percevant des intérêts d'épargne imposables |
| Fonds de pension non utilisés intégrés à l'impôt sur les successions (inheritance tax) | Avril 2027 | Les investisseurs qui comptent sur leur pension pour planifier leur succession |
| High Value Council Tax Surcharge de £2,500 à £7,500 par an sur les logements valant 2 millions de livres ou plus | Avril 2028 | Les propriétaires de logements de grande valeur en Angleterre, y compris les biens loués |
Les changements de taux sur les dividendes, l'épargne et les revenus fonciers sont détaillés dans la note de politique de HMRC sur les changements des taux d'imposition des revenus fonciers, de l'épargne et des dividendes. À partir d'avril 2027, le Personal Allowance sera en outre imputé d'abord sur les revenus d'emploi, d'activité ou de pension, ce qui peut faire basculer davantage de bénéfices locatifs dans une tranche supérieure. Nous en expliquons tout l'effet dans notre guide sur la hausse de l'impôt des bailleurs en 2027.
La consultation sur la High Value Council Tax Surcharge confirme que c'est le propriétaire légal qui paie, et non l'occupant. Autrement dit, un bailleur qui loue un bien de 2 millions de livres ou plus paie la surtaxe, même si le locataire règle la council tax ordinaire. Notre guide sur la mansion tax pour les bailleurs détaille les tranches et la procédure d'évaluation.
Qu'est-ce qui pourrait changer lors du Budget d'automne 2026 ?
Rien de ce qui suit n'est confirmé. Considérez chaque point comme un scénario à modéliser, et non comme un fait.
L'impôt sur les plus-values (capital gains tax)
L'impôt sur les plus-values immobilières résidentielles est actuellement de 18 % pour les contribuables au taux de base et de 24 % pour ceux aux taux supérieur et additionnel. Le Premier ministre a déjà déclaré vouloir examiner « en détail » un alignement plus étroit de l'impôt sur les plus-values sur l'impôt sur le revenu, et la réforme de cet impôt figure dans plusieurs propositions d'avant-Budget. Si les taux se rapprochaient de ceux de l'impôt sur le revenu, les bailleurs vendant un bien locatif paieraient nettement plus. Notre guide sur l'impôt sur les plus-values immobilières au Royaume-Uni explique comment la plus-value est calculée et la règle de déclaration sous 60 jours.
Le seuil de la mansion tax
Certaines informations indiquent que le seuil de la High Value Council Tax Surcharge pourrait être abaissé de 2 millions à 1,5 million de livres. Le gouvernement ne l'a pas confirmé. Un seuil plus bas ferait entrer dans le champ bien plus de biens londoniens, y compris certains appartements et maisons buy-to-let dans les quartiers prisés.
Réforme de la council tax et impôt sur la valeur foncière
La council tax en Angleterre repose toujours sur les valorisations de 1991, et le Premier ministre a déjà soutenu le remplacement des taxes immobilières par un impôt sur la valeur foncière (land value tax). Une réévaluation complète ou un remplacement serait un projet pluriannuel : toute annonce lors du Budget serait donc plus probablement une consultation qu'un changement immédiat.
Ce qui a été exclu
Interrogé sur une modification ou une suppression du stamp duty, le Premier ministre a répondu : « Cela n'arrivera pas. » La réforme du stamp duty reste un débat de plus long terme, une commission parlementaire appelant à une consultation sur des alternatives, mais elle n'est pas attendue le 28 octobre. La surtaxe de 5 % sur les logements supplémentaires reste en place. Notre calculateur de stamp duty utilise les taux actuels.
Pourquoi le contexte rend les hausses d'impôts plus probables
Le Budget arrive à un moment délicat. L'inflation des prix à la consommation est montée à 3,1 % en août 2026, et la Bank of England prévoit qu'elle dépasse légèrement 4 % début 2027 en raison de la hausse des prix de l'énergie. La hausse de l'inflation et des taux d'intérêt alourdit le coût de l'emprunt public et pèse sur les finances publiques. Les impôts sur le patrimoine et l'immobilier sont une cible courante lorsqu'un gouvernement s'est engagé à ne pas relever les taux principaux de l'impôt sur le revenu, de la National Insurance ou de la TVA.
La hausse des taux d'intérêt compte aussi en soi pour les bailleurs. Nous expliquons pourquoi les taux hypothécaires fixes augmentent alors que le Bank Rate est maintenu dans notre guide sur les taux de crédit immobilier de septembre 2026.
Que doivent faire les bailleurs avant le Budget d'automne 2026 ?
- Ne vendez pas sur une rumeur. Vendre un bien pour devancer une hausse de l'impôt sur les plus-values qui n'arrive jamais, c'est payer l'impôt et les frais de transaction trop tôt pour rien.
- Si vous comptiez vendre de toute façon, comprenez le calendrier. Les changements d'impôt sur les plus-values peuvent prendre effet le jour du Budget : en octobre 2024, la hausse du taux de l'impôt sur les plus-values s'est appliquée dès le jour du Budget. Pour un contrat inconditionnel, la date de cession retenue pour l'impôt sur les plus-values est normalement la date d'échange des contrats, et non celle de la finalisation (completion).
- Connaissez vos chiffres dans chaque scénario. Passez votre bénéfice locatif dans notre calculateur d'impôt sur le revenu et une vente prévue dans le calculateur d'impôt sur les plus-values, puis recommencez avec des taux plus élevés.
- Examinez votre structure. La hausse des dividendes d'avril 2026 a déjà changé les chiffres pour les bailleurs en société, et les taux fonciers d'avril 2027 les changent pour les particuliers. Comparez les deux avec notre calculateur société vs détention personnelle.
- Prenez conseil avant d'agir. Restructurer un portefeuille peut déclencher du stamp duty et de l'impôt sur les plus-values. Adressez-vous à un conseiller fiscal qui connaît votre situation.
Nous publierons une mise à jour sur ce que le Budget d'automne 2026 signifie réellement pour les bailleurs une fois les documents publiés le 28 octobre.
Foire aux questions
Quand a lieu le Budget d'automne 2026 ?
Le mercredi 28 octobre 2026. L'Office for Budget Responsibility publie le même jour sa prévision économique et budgétaire.
L'impôt sur les plus-values immobilières augmentera-t-il lors du Budget d'automne 2026 ?
Ce n'est pas confirmé. L'alignement de l'impôt sur les plus-values sur l'impôt sur le revenu a été évoqué, mais aucune proposition n'a été publiée. Les taux résidentiels actuels sont de 18 % et 24 %.
Le stamp duty changera-t-il lors du Budget ?
Le Premier ministre a exclu toute modification ou suppression du stamp duty lors de ce Budget. La surtaxe de 5 % sur les logements supplémentaires devrait rester.
Les bailleurs paient-ils la mansion tax si un locataire occupe le bien ?
Oui. La High Value Council Tax Surcharge est facturée au propriétaire, et non à l'occupant, à partir d'avril 2028, sur les biens situés en Angleterre valant 2 millions de livres ou plus.
Dois-je vendre mon bien locatif avant le Budget ?
Seulement si vendre avait déjà du sens pour d'autres raisons. Les rumeurs fiscales sont une mauvaise base pour une vente. Si vous vendez, vérifiez avec votre conseiller la date d'échange par rapport à la date du Budget.
Points clés à retenir
- Le Budget d'automne 2026 a lieu le 28 octobre 2026, avec une nouvelle prévision de l'OBR le même jour.
- Déjà confirmés : impôt sur les dividendes en hausse depuis avril 2026, impôt sur les revenus fonciers à 22 %, 42 % et 47 % à partir d'avril 2027, et surtaxe de council tax sur les biens de 2 millions de livres et plus à partir d'avril 2028.
- Possibles mais non confirmés : alignement de l'impôt sur les plus-values, seuil de mansion tax abaissé et réforme de la council tax.
- Les changements de stamp duty ont été exclus pour ce Budget.
- Modélisez chaque scénario avec des chiffres réels et prenez conseil avant de vendre ou de restructurer.
Cet article est une information générale et non un conseil fiscal ou financier. Les mesures du Budget ne sont connues qu'une fois annoncées, et les détails qui comptent figurent dans les documents publiés. Adressez-vous à un conseiller fiscal qualifié avant de prendre des décisions fondées sur des changements attendus.