Inheritance Tax des bailleurs : les pensions à partir d'avril 2027 et pourquoi l'immobilier locatif obtient rarement le Business Relief

Beaucoup de bailleurs ont organisé leur succession sur deux hypothèses : la pension restait hors de la succession pour l'Inheritance Tax, et le portefeuille locatif, en tant qu'« entreprise », pouvait ouvrir droit au Business Relief. La première prend fin pour les décès survenant à partir du 6 avril 2027. La seconde a rarement tenu. Ce guide explique comment l'Inheritance Tax s'applique à la succession d'un bailleur, ce que change la réforme des pensions, pourquoi la location échappe généralement au Business Relief et quels points de planification aborder avec un conseiller. Il reflète les règles en vigueur fin octobre 2026, et le Budget du 28 octobre 2026 peut en ajuster certains détails.

Comment l'Inheritance Tax s'applique à la succession d'un bailleur

Selon la présentation du HMRC sur le fonctionnement de l'Inheritance Tax, le taux standard est de 40 %, appliqué uniquement à la part de la succession qui dépasse la nil-rate band et les autres abattements disponibles. Tout ce que vous possédez est pris en compte, y compris votre logement et vos biens locatifs (nets des prêts hypothécaires garantis sur ces biens).

La part inutilisée de la nil-rate band et de la residence nil-rate band peut être transférée à l'époux ou au partenaire civil survivant, de sorte qu'un couple marié peut transmettre jusqu'à 1 million de livres au total avant que l'Inheritance Tax ne s'applique. La mesure du HMRC sur les seuils de l'Inheritance Tax issue du Budget 2025 maintient les deux seuils et le plafond de dégressivité de 2 millions de livres à leur niveau actuel jusqu'au 5 avril 2031. Avec la hausse des prix de l'immobilier et des seuils gelés, de plus en plus de successions de bailleurs paient l'Inheritance Tax chaque année.

Pourquoi un buy-to-let n'ouvre pas droit à la residence nil-rate band

La residence nil-rate band est l'abattement que les bailleurs comprennent le plus souvent mal. Le guide du HMRC qui permet de vérifier si une succession a droit à la residence nil-rate band indique que le défunt doit avoir possédé le bien et y avoir vécu à un moment donné. Un bien qu'il possédait mais où il n'a jamais vécu, comme un buy-to-let, n'y ouvre pas droit. Le logement doit aussi revenir à des descendants directs : enfants, petits-enfants, beaux-enfants, enfants adoptés et placés, ainsi que leurs époux ou partenaires civils. Les neveux, nièces, frères et sœurs n'en font pas partie.

Un seul bien peut être retenu, c'est donc aux exécuteurs testamentaires d'en désigner un. Une ancienne résidence que vous avez ensuite mise en location peut quand même ouvrir droit à l'abattement, car le critère est d'y avoir vécu à un moment donné. Pour un portefeuille important, la dégressivité est souvent le problème principal : une succession d'une valeur de 2,35 millions de livres ou plus perd entièrement la residence nil-rate band individuelle.

Pensions et Inheritance Tax à partir du 6 avril 2027

Jusqu'à présent, la plupart des pensions à cotisations définies non utilisées restaient hors de la succession pour l'Inheritance Tax. Une approche courante chez les bailleurs consistait à vivre des revenus locatifs et à transmettre la pension intacte. Le document de politique du gouvernement sur l'Inheritance Tax sur les fonds de pension non utilisés et les prestations de décès change la donne : à partir du 6 avril 2027, la plupart des fonds de pension non utilisés et des prestations de décès sont inclus dans la valeur de la succession. La mesure a été inscrite dans la loi par le Finance Act 2026. Un décès antérieur au 6 avril 2027 reste soumis aux anciennes règles, même si la pension est versée plus tard.

Ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas

• Inclus : les fonds à cotisations définies non utilisés, les fonds en drawdown restants et la plupart des prestations de décès versées en capital.
• Exclus : les prestations de décès en cours d'emploi (death in service) des régimes de retraite enregistrés, et les pensions de réversion des régimes à prestations définies versées à un époux ou partenaire civil. Les fonds légués à un époux, un partenaire civil ou une œuvre caritative conservent les exonérations habituelles.

Qui déclare et qui paie

Les représentants personnels (personal representatives, c'est-à-dire les exécuteurs testamentaires ou les administrateurs de la succession) déclarent et paient l'Inheritance Tax due sur les fonds de pension non utilisés, comme pour le reste de la succession. S'ils prévoient qu'un impôt sera dû, ils peuvent demander à l'administrateur du régime de retenir 50 % des prestations imposables pendant 15 mois au maximum à compter de la date du décès. Les bénéficiaires peuvent aussi demander au régime de payer directement au HMRC l'impôt dû sur leur part. Le Budget du 28 octobre 2026 a confirmé le démarrage en avril 2027 et ajouté une possibilité supplémentaire : une disposition de la Finance Bill 2026-27 permettra à un futur représentant personnel de demander à l'administrateur du régime de retraite de payer au HMRC l'Inheritance Tax due, sous certaines conditions.

L'impôt sur le revenu s'applique en plus. Si le titulaire de la pension décède à 75 ans ou plus, les bénéficiaires paient généralement l'impôt sur le revenu à leur taux marginal sur les sommes qu'ils retirent, après prélèvement de l'Inheritance Tax.

Un exemple chiffré

Prenons un bailleur qui ne s'est jamais marié, donc sans abattement transféré, et qui lègue tout à ses enfants. Il possède un logement d'une valeur de £600,000, un portefeuille locatif d'une valeur de £900,000 après déduction des prêts hypothécaires, et une pension non utilisée.

Dans la deuxième colonne, la pension fait passer la succession au-dessus de 2 millions de livres : £50,000 de residence nil-rate band sont donc aussi perdues et l'Inheritance Tax supplémentaire dépasse 40 % de la pension. Cette illustration simplifiée ne tient pas compte des donations du vivant, des autres allègements ni de l'impôt sur le revenu sur les retraits ultérieurs.

Pourquoi les biens locatifs obtiennent rarement le Business Relief

Le Business Relief (auparavant appelé Business Property Relief) réduit la valeur d'une entreprise ou d'actifs professionnels pour l'Inheritance Tax. Il semble taillé pour un bailleur qui gère un portefeuille à plein temps. En pratique, ce n'est presque jamais le cas.

La règle légale

La section 105(3) de l'Inheritance Tax Act 1984 prévoit qu'une entreprise, ou des parts d'une société, ne constituent pas des actifs professionnels éligibles (relevant business property) si l'activité consiste entièrement ou principalement à négocier des titres, actions ou parts, des terrains ou des immeubles, ou à réaliser ou détenir des investissements. La location de biens à des locataires est considérée comme la détention d'investissements. La page du manuel du HMRC consacrée aux entreprises d'investissement et à la location immobilière pose un test en deux étapes : l'activité constitue-t-elle une entreprise, et si oui, est-elle tout de même exclue parce qu'elle consiste entièrement ou principalement à détenir des investissements ? Les locations commerciales, les locations meublées, les locations saisonnières et les terrains de caravaning sont tous examinés au regard de cette règle.

Travailler dur ne change pas la réponse. Trouver des locataires, encaisser les loyers et organiser les réparations sont les activités normales d'un bailleur investisseur, quel que soit le nombre d'heures qu'elles demandent. L'exclusion dépend de la nature du revenu (un loyer pour l'occupation d'un bien), pas de l'effort fourni.

Ce que montrent les affaires de locations saisonnières

Les locations saisonnières, qui offrent plus de services qu'un bail classique, ont longtemps été considérées comme le dossier le plus solide. Le manuel du HMRC sur les locations saisonnières et le Business Relief indique que le HMRC n'admet généralement pas qu'elles y ouvrent droit, même si un niveau très élevé de services supplémentaires pourrait, selon les faits, faire de l'activité autre chose qu'un investissement.

L'affaire de référence est HMRC v Lockyer and another (personal representatives of Pawson, deceased) [2013] UKUT 50 (TCC), connue sous le nom d'affaire Pawson, qui portait sur un unique bungalow de vacances sur la côte du Suffolk. Le First-tier Tribunal avait accordé l'allègement, mais l'Upper Tribunal a infirmé cette décision. Le marketing, les réservations, l'encaissement des loyers, les réparations et l'assurance relevaient de l'investissement, et le ménage, le chauffage et un panier de bienvenue ne suffisaient pas à changer la nature de l'activité. Le tribunal dans l'affaire Green [2015] UKFTT 334 (TC) a suivi le même raisonnement. Si une location saisonnière avec services échoue généralement, un portefeuille ordinaire d'assured shorthold tenancies n'a pratiquement aucune chance.

Les changements de 2026 sur l'allègement à 100 %

Depuis le 6 avril 2026, l'allègement à 100 % au titre de l'Agricultural Relief et du Business Relief est limité aux premiers 2,5 millions de livres d'actifs éligibles cumulés par personne, avec un allègement de 50 % au-delà. Le gouvernement a annoncé le 23 décembre 2025 que le seuil de ces allègements passerait à 2,5 millions de livres, au lieu du seuil de 1 million de livres initialement proposé. Toute part inutilisée peut être transférée à l'époux ou au partenaire civil survivant, de sorte qu'un couple peut transmettre jusqu'à 5 millions de livres d'actifs éligibles. Pour la plupart des bailleurs, cela ne change rien, car un portefeuille locatif n'est pas un actif éligible au départ. Cela ne compte que si vous possédez aussi une entreprise commerciale, par exemple une société de promotion qui détient des biens en stock.

Points de planification à aborder avec un conseiller

Aucun de ces points n'est une recommandation adaptée à votre situation. Ce sont les questions que les bailleurs soulèvent le plus souvent.

• Donations du vivant et règle des 7 ans. Les règles du HMRC sur les donations prévoient que la plupart des donations sortent de la succession si vous vivez 7 ans après les avoir faites. Si vous décédez dans les 3 ans, la donation est imposée à 40 %. Entre 3 et 7 ans, la taper relief réduit le taux applicable aux donations dépassant la nil-rate band à 32 %, 24 %, 16 % puis 8 %. Donner un bien locatif constitue une cession au regard de la Capital Gains Tax, il faut donc examiner les deux impôts ensemble : notre guide de la Capital Gains Tax sur l'immobilier britannique et notre calculateur de Capital Gains Tax montrent comment la plus-value est calculée. Donner un bien tout en conservant les loyers constitue une donation avec réserve d'usufruit (gift with reservation), qui reste dans votre succession.
• Exonérations annuelles. Vous pouvez donner £3,000 par an (avec report possible d'une année non utilisée), des petits cadeaux jusqu'à £250 par personne, et des dons réguliers prélevés sur l'excédent de vos revenus qui ne modifient pas votre niveau de vie. Avec un bénéfice locatif régulier, les dons prélevés sur les revenus peuvent être utiles si vous en gardez une trace écrite.
• L'exonération entre époux. Les actifs légués à un époux ou partenaire civil sont exonérés, et les abattements inutilisés lui sont transférés. Cela reporte l'Inheritance Tax au lieu de la supprimer, c'est pourquoi l'essentiel du travail porte sur la planification du second décès.
• Assurance-vie placée dans un trust. Une assurance vie entière placée dans un trust peut financer l'Inheritance Tax sans que le capital versé n'entre dans la succession. Les primes dépendent de l'âge et de l'état de santé.
• Structures sociétaires et leurs limites. Une limited company peut aider pour l'impôt sur le revenu et la Section 24, comme l'explique notre article sur l'essor du buy-to-let en limited company. Elle ne crée pas de Business Relief : les parts d'une société d'investissement immobilier relèvent de la même exclusion de la section 105(3) et restent dans votre succession pour leur valeur. Des catégories de growth shares peuvent transférer la croissance future à la génération suivante, mais transférer des biens existants dans une société peut déclencher la Capital Gains Tax et la Stamp Duty Land Tax.
• Revoir votre stratégie de retraite. Si votre pension devait constituer l'héritage exonéré d'impôt, réexaminez l'ordre dans lequel vous tirez vos revenus, votre lettre d'intention (expression of wishes) et l'interaction de la pension avec la dégressivité à partir de 2 millions de livres.

Pour un aperçu des autres impôts sur les revenus locatifs, consultez notre guide fiscal pour les bailleurs au Royaume-Uni.

Foire aux questions

Les bailleurs paient-ils l'Inheritance Tax sur leurs biens locatifs ?

Oui. Les biens locatifs comptent intégralement dans la succession, nets de tout prêt hypothécaire garanti sur eux, et l'Inheritance Tax est prélevée à 40 % au-delà des abattements disponibles.

Un buy-to-let ouvre-t-il droit à la residence nil-rate band ?

Pas si le défunt n'y a jamais vécu. La residence nil-rate band ne s'applique qu'à un bien que le défunt a possédé et où il a vécu à un moment donné, transmis à des descendants directs. Une ancienne résidence mise ensuite en location peut tout de même y ouvrir droit.

Ma pension sera-t-elle soumise à l'Inheritance Tax ?

Pour les décès survenant à partir du 6 avril 2027, la plupart des fonds de pension non utilisés et des prestations de décès seront inclus dans la succession. Les représentants personnels déclarent et paient l'impôt. Les pensions léguées à un époux, un partenaire civil ou une œuvre caritative conservent les exonérations habituelles.

Un portefeuille locatif peut-il ouvrir droit au Business Relief ?

Très rarement. Une activité qui consiste entièrement ou principalement à réaliser ou détenir des investissements est exclue, et le HMRC considère la location comme la détention d'investissements. L'affaire Pawson a montré que même une location saisonnière avec des services supplémentaires échoue généralement.

Placer mes biens dans une limited company permet-il d'éviter l'Inheritance Tax ?

Non. Les parts restent dans votre succession, et les parts d'une société d'investissement immobilier n'ouvrent pas droit au Business Relief.

Points clés à retenir

• L'Inheritance Tax est de 40 % au-delà d'une nil-rate band de £325,000, avec jusqu'à £175,000 de plus pour un logement transmis à des descendants directs. Les deux sont gelées jusqu'au 5 avril 2031.
• Un buy-to-let où le défunt n'a jamais vécu n'ouvre pas droit à la residence nil-rate band, et les successions de plus de 2 millions de livres la perdent progressivement.
• À partir du 6 avril 2027, la plupart des fonds de pension non utilisés et des prestations de décès entrent dans la succession, et les représentants personnels déclarent et paient l'impôt.
• La location de biens est considérée comme la détention d'investissements : elle ouvre donc rarement droit au Business Relief, même sous forme de location saisonnière avec services.
• Le plafond de 2,5 millions de livres pour l'allègement à 100 % au titre de l'Agricultural Relief et du Business Relief, en vigueur depuis avril 2026, est transférable entre époux mais aide rarement un portefeuille purement locatif.

Cet article fournit des informations générales sur l'Inheritance Tax pour les bailleurs au Royaume-Uni et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les taux, abattements et règles sont tirés des guides du HMRC et de la législation en vigueur au 28 octobre 2026, y compris le Budget annoncé ce jour-là, et peuvent évoluer pendant l'examen de la Finance Bill 2026-27 par le Parlement. Consultez un conseiller fiscal qualifié ou un solicitor avant d'agir pour votre propre succession.