Capital Gains Tax sur l'immobilier britannique : déclaration à 60 jours, taux et allègements
Vendre un bien locatif ou une résidence secondaire au Royaume-Uni implique de déclarer et de payer la Capital Gains Tax dans les 60 jours suivant la finalisation. Voici les taux 2026/27, comment calculer la plus-value et les allègements qui réduisent la facture.
Réponse rapide : lorsque vous vendez un bien résidentiel britannique qui n'est pas votre résidence principale, vous devez déclarer et payer toute Capital Gains Tax (impôt sur les plus-values) dans les 60 jours suivant la finalisation de la vente, via le compte en ligne « Capital Gains Tax on UK property » de HMRC. Pour l'exercice fiscal 2026/27, la Capital Gains Tax sur l'immobilier résidentiel est de 18 % sur la part de plus-value qui entre dans votre tranche basic-rate restante et de 24 % au-delà, après déduction de votre abattement annuel de £3,000 et des coûts déductibles. Si vous manquez le délai de 60 jours, HMRC applique des intérêts et des pénalités, même si vous déclarez ensuite la vente dans votre déclaration Self Assessment.
La Capital Gains Tax est l'impôt dû sur le profit réalisé lorsque vous vendez un actif qui a pris de la valeur ; pour les bailleurs et investisseurs immobiliers, c'est la facture la plus lourde à la sortie. Les règles pour l'immobilier résidentiel britannique sont plus strictes que pour les actions ou les autres actifs : une fenêtre de déclaration courte, un compte en ligne distinct et des taux plus élevés. Ce guide explique quelle Capital Gains Tax vous devez lors de la vente d'un bien locatif ou d'une seconde résidence britannique, comment fonctionne le délai de déclaration de 60 jours et quels allègements réduisent légitimement la facture.
Quand la Capital Gains Tax s'applique à l'immobilier
La Capital Gains Tax sur l'immobilier résidentiel s'applique lorsque vous cédez un bien dont la valeur a augmenté et qui n'est pas entièrement couvert par le Private Residence Relief (exonération de résidence principale). La « cession » désigne généralement une vente, mais elle couvre aussi le don d'un bien, son transfert à une personne autre que votre conjoint ou partenaire civil, ou la perception d'une indemnité d'assurance pour un bien détruit. Les principales situations qui donnent lieu à une imposition sont :
- La vente d'un bien en buy-to-let ou d'un autre bien locatif.
- La vente d'une résidence secondaire ou d'une maison de vacances.
- La vente d'un bien dont vous avez hérité et que vous n'avez pas occupé comme résidence principale.
- La vente d'un logement qui n'a été votre résidence principale que pendant une partie de la période de détention.
Votre propre résidence principale est normalement exonérée grâce au Private Residence Relief, de sorte que la plupart des gens ne paient aucune Capital Gains Tax en vendant la maison où ils vivent. Les sociétés ne paient pas du tout de Capital Gains Tax : une limited company qui vend un bien paie à la place la Corporation Tax sur la plus-value, ce qui explique l'importance de l'arbitrage entre détention personnelle et détention en société, et pourquoi nous avons créé le calculateur limited company vs personnel.
Taux de Capital Gains Tax sur l'immobilier pour 2026/27
La Capital Gains Tax sur l'immobilier résidentiel est prélevée à deux taux, et celui qui s'applique dépend de vos autres revenus imposables au cours de la même année fiscale. Après déduction de l'abattement annuel, vous ajoutez la plus-value imposable à vos revenus :
| Votre situation | Taux de Capital Gains Tax sur l'immobilier résidentiel (2026/27) |
|---|---|
| Plus-value comprise dans votre tranche basic-rate non utilisée | 18 % |
| Plus-value au-delà de la tranche basic-rate (higher et additional rate) | 24 % |
Le taux supérieur de 24 % a été ramené de 28 % le 6 avril 2024 ; toute personne qui consulte d'anciens guides doit donc vérifier la date. L'abattement annuel pour 2026/27 est de £3,000 : les 3 000 premières livres de plus-values totales sur l'année fiscale sont exonérées. Vous pouvez confirmer les chiffres en vigueur sur la page des taux de Capital Gains Tax de GOV.UK. Comme la plus-value imposable s'empile sur vos revenus, un bailleur imposé au taux basic-rate sur son salaire peut tout de même payer 24 % sur l'essentiel d'une forte plus-value immobilière dès lors que celle-ci fait passer ses revenus totaux au-dessus du seuil du higher-rate.
Comment calculer la plus-value
La plus-value n'est pas simplement le prix de vente moins le prix d'achat. Vous partez du produit de la vente, puis vous déduisez le prix d'achat initial, les frais d'achat et de vente et le coût des éventuelles améliorations de capital. Ce que vous pouvez déduire :
- La Stamp Duty Land Tax payée lors de l'achat du bien.
- Les honoraires de solicitor et de conveyancing à l'achat comme à la vente.
- Les frais d'agence immobilière à la vente.
- Les améliorations de capital, comme une extension, une nouvelle cuisine là où il n'y en avait pas ou une conversion de combles. Les réparations courantes et l'entretien ne comptent pas, car ils sont déjà déductibles des revenus locatifs.
Soustrayez l'abattement annuel de £3,000 du résultat : ce qui reste est la plus-value imposable. Pour voir les chiffres d'une vente précise, passez-les dans notre calculateur de Capital Gains Tax avant de vous engager sur une date de finalisation.
Le délai de déclaration de 60 jours
C'est là que de nombreux bailleurs se font piéger. Pour un bien résidentiel britannique vendu à partir du 27 octobre 2021, vous devez déclarer la cession et payer la Capital Gains Tax estimée dans les 60 jours suivant la date de finalisation, via le service Report and pay Capital Gains Tax on UK property de HMRC. Le délai court à partir de la finalisation, et non de l'échange des contrats ni de la fin de l'année fiscale.
Deux points font trébucher les gens. Premièrement, la déclaration à 60 jours est distincte de la Self Assessment : si vous déposez normalement une déclaration, vous déclarez quand même la plus-value immobilière dans les 60 jours, puis de nouveau dans la déclaration annuelle, le paiement anticipé étant porté à votre crédit. Deuxièmement, un résident britannique sans impôt à payer, parce que la plus-value est couverte par des allègements ou l'abattement annuel, n'a généralement pas à déposer la déclaration à 60 jours, mais un non-résident doit déclarer chaque cession de bien foncier britannique, qu'il y ait ou non un impôt dû. Si vous manquez le délai, HMRC applique des intérêts à partir du 61e jour, puis des pénalités forfaitaires et, à terme, proportionnelles.
Les allègements qui réduisent la facture
Deux allègements comptent surtout pour les propriétaires. Le Private Residence Relief exonère la période pendant laquelle le bien a réellement été votre seule résidence ou votre résidence principale, plus les neuf derniers mois de détention, que vous y habitiez encore ou non à la fin. Si vous avez vécu dans un bien avant de le louer, le calcul est réparti entre périodes exonérée et imposable, et le détail figure dans la fiche d'aide de HMRC sur le Private Residence Relief.
Le Lettings Relief est bien plus restreint qu'autrefois. Depuis le 6 avril 2020, il ne s'applique que si vous avez partagé l'occupation du bien avec votre locataire : le schéma classique « j'y habite, puis je le loue, puis je le vends » n'est donc plus éligible. Les transferts entre époux et partenaires civils sont exonérés au moment du transfert, ce qui permet aux couples d'utiliser les deux abattements annuels et les deux tranches basic-rate lors d'une vente ultérieure : une démarche de planification légitime à envisager avant de mettre un bien sur le marché.
Questions fréquentes
Dois-je payer la Capital Gains Tax en vendant ma propre résidence ?
Généralement non. Le Private Residence Relief exonère un bien qui a été votre seule résidence ou votre résidence principale pendant toute la durée de détention. Une imposition peut survenir si vous en avez loué une partie, utilisé une partie exclusivement à titre professionnel, ou si le terrain dépasse un demi-hectare.
Le délai de 60 jours court-il à partir de l'échange ou de la finalisation ?
De la finalisation. Vous avez 60 jours à compter de la date de finalisation pour déclarer et payer la Capital Gains Tax sur un bien résidentiel britannique, quelle que soit la date d'échange des contrats.
Que se passe-t-il si je manque le délai de 60 jours ?
HMRC facture des intérêts sur la Capital Gains Tax impayée à partir du 61e jour et inflige des pénalités de retard de déclaration. Déclarer la même plus-value plus tard dans une déclaration Self Assessment n'efface pas la pénalité pour absence de déclaration à 60 jours.
Puis-je déduire des pertes locatives d'une plus-value immobilière ?
Non. Les pertes locatives sont des pertes de revenus et sont reportées sur les futurs bénéfices locatifs. Elles ne peuvent pas réduire une plus-value. Seules les pertes en capital, comme une perte sur la vente d'un autre bien ou actif, peuvent être imputées sur une plus-value.
Les limited companies paient-elles la Capital Gains Tax sur l'immobilier ?
Non. Une société paie la Corporation Tax sur ses plus-values imposables, et non la Capital Gains Tax, et il n'existe pas d'abattement annuel pour les sociétés. Détenir un bien à titre personnel ou via une société est une décision plus large, traitée par notre calculateur limited company vs personnel.
Points clés à retenir
- Déclarez et payez la Capital Gains Tax sur un bien résidentiel britannique dans les 60 jours suivant la finalisation, via le compte en ligne de HMRC.
- Pour 2026/27, les taux sur l'immobilier résidentiel sont de 18 % dans votre tranche basic-rate et de 24 % au-delà, après un abattement annuel de £3,000.
- Déduisez le prix d'achat, les frais d'achat et de vente et les améliorations de capital, mais pas les réparations courantes, pour calculer la plus-value.
- Le Private Residence Relief couvre une véritable résidence principale plus les neuf derniers mois ; le Lettings Relief ne s'applique plus qu'à l'occupation partagée.
- Transférer une part à son conjoint avant la vente permet d'utiliser les deux abattements annuels et les deux tranches basic-rate.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal. La Capital Gains Tax dépend de votre situation personnelle et les règles peuvent changer. Vérifiez la situation en vigueur sur GOV.UK et consultez un comptable ou un conseiller fiscal qualifié avant de vendre un bien.