Impôt sur les loyers des propriétaires non-résidents : Royaume-Uni, États-Unis, Espagne, Japon et Émirats comparés
Le Royaume-Uni retient l'impôt au taux de base, les États-Unis 30 % du loyer brut, le Japon 20,42 %, l'Espagne 19 % ou 24 %, et les Émirats rien pour les particuliers. Une comparaison pays par pays de l'impôt sur les loyers pour les bailleurs étrangers, avec un exemple de revenu net.
Réponse rapide : L'impôt sur les revenus locatifs des propriétaires non-résidents varie fortement selon les pays. Au Royaume-Uni, l'agence ou le locataire retient l'impôt sur le revenu au taux de base, sauf si HMRC approuve le paiement brut. Les États-Unis retiennent 30 % du loyer brut, sauf choix d'une imposition sur le bénéfice net. Le Japon retient 20,42 % du loyer. L'Espagne taxe les propriétaires de l'UE et de l'EEE à 19 % et les autres non-résidents à 24 %. Les Émirats arabes unis ne prélèvent aucun impôt sur le revenu des particuliers sur les loyers. Comparez toujours le rendement net après impôt, pas le rendement brut.
Pourquoi l'impôt sur les loyers change le rendement que vous gagnez vraiment
Un rendement brut de 6 % dans un pays peut rapporter moins qu'un rendement brut de 4 % dans un autre, une fois l'impôt déduit. Beaucoup de pays taxent les bailleurs étrangers différemment des résidents : ils retiennent l'impôt à la source, limitent les déductions ou exigent un représentant fiscal local. Ce guide couvre les règles de cinq marchés sur lesquels les investisseurs internationaux se renseignent le plus. Il fait suite à notre article sur les destinations d'investissement immobilier international.
Royaume-Uni : le Non-Resident Landlord Scheme
Dans le cadre du dispositif de HMRC pour les bailleurs non-résidents, lorsque le lieu de résidence habituel du bailleur est hors du Royaume-Uni, l'agence de location ou, à défaut, le locataire retient sur le loyer l'impôt sur le revenu au taux de base. Le dispositif s'applique en général aux bailleurs vivant à l'étranger six mois ou plus. Les locataires qui paient moins de 100 £ par semaine n'ont pas à retenir l'impôt, sauf instruction de HMRC. Un bailleur peut demander à percevoir le loyer brut, mais l'approbation n'est pas une exonération : il doit tout de même déposer une déclaration Self Assessment et payer l'impôt dû. HMRC détaille les règles dans son Property Income Manual. Pour les particuliers, la fiscalité britannique des bailleurs comprend aussi la restriction sur les intérêts hypothécaires expliquée dans notre guide fiscal des bailleurs britanniques, et les taux sur les revenus immobiliers augmentent à partir d'avril 2027 (voir les taux 2027).
États-Unis : 30 % du loyer brut, ou option pour la base nette
Un non-résident étranger propriétaire d'un bien immobilier américain est imposé à un taux forfaitaire de 30 % du loyer brut, ou à un taux conventionnel réduit, sauf s'il choisit de traiter ce revenu comme effectivement lié à une activité aux États-Unis. Avec cette option, l'impôt porte sur le bénéfice net après déductions, à des taux progressifs. L'IRS explique les deux régimes sur sa page consacrée aux étrangers non-résidents propriétaires d'un bien immobilier américain. L'option fait généralement économiser de l'impôt quand les frais sont élevés ; il faut donc la prévoir avant l'arrivée du premier locataire.
Japon : retenue à la source de 20,42 %
Le loyer d'un bien japonais versé à un non-résident subit une retenue de 20,42 %, qui couvre l'impôt sur le revenu et la surtaxe de reconstruction. L'Agence nationale des impôts indique que le montant retenu est régularisé dans la déclaration finale, déposée entre le 16 février et le 15 mars de l'année suivante, et que le non-résident doit désigner un représentant fiscal au Japon. La retenue ne s'applique pas lorsqu'un particulier loue le bien comme logement pour lui-même ou ses proches. Voir les indications de l'Agence nationale des impôts.
Espagne : 19 % ou 24 %
Les propriétaires non-résidents d'un bien locatif espagnol déposent leur déclaration sur le formulaire Modelo 210. Les guides publiés s'accordent sur les taux principaux : 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et 24 % pour les autres non-résidents. Ils divergent sur les déductions. Beaucoup indiquent que les propriétaires de l'UE et de l'EEE déduisent leurs frais du loyer, alors que les autres non-résidents sont imposés sur le loyer brut, et certains signalent une décision de justice de 2026 qui pourrait ouvrir les déductions aux propriétaires hors UE. La situation évoluant, confirmez-la auprès d'un conseiller fiscal espagnol. L'Espagne taxe aussi les propriétaires de résidences secondaires non louées, sur un revenu imputé fondé sur la valeur cadastrale.
Émirats arabes unis : pas d'impôt sur le revenu des particuliers sur les loyers
Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des particuliers sur les loyers immobiliers, ce qui explique en grande partie pourquoi des investisseurs de pays à forte fiscalité achètent à Dubaï. Les sources qui examinent le décret-loi fédéral n° 50 de 2022 notent que cela vaut lorsque l'activité n'est pas exercée sous licence commerciale, et que les loyers perçus via une société relèvent de l'impôt sur les sociétés. Vous pouvez encore devoir de l'impôt dans votre pays d'origine, et les loyers de biens situés dans d'autres pays y sont imposés. Voir notre comparaison entre l'investissement off-plan à Dubaï et le refinancement britannique.
Comparaison côte à côte
| Pays | Impôt sur les loyers des non-résidents | Déductions | Mode de perception |
|---|---|---|---|
| Royaume-Uni | Impôt sur le revenu au taux de base, puis Self Assessment | Frais admis ; intérêts hypothécaires restreints pour les particuliers | L'agence ou le locataire retient, sauf paiement brut approuvé |
| États-Unis | 30 % du loyer brut, ou taux progressifs sur le bénéfice net | Seulement avec l'option pour la base nette | Retenue sur le loyer brut, ou déclaration si option |
| Japon | Retenue de 20,42 %, régularisée dans la déclaration | Déclaration obligatoire ; représentant fiscal requis | Le locataire (si société) retient |
| Espagne | 19 % UE/EEE, 24 % autres | Contesté pour les propriétaires hors UE ; à confirmer sur place | Dépôt du Modelo 210 |
| Émirats arabes unis | Pas d'impôt sur le revenu des particuliers | Sans objet | Aucune pour les particuliers |
Un exemple chiffré : même loyer, revenu net différent
Prenons un loyer annuel de 100 et des frais déductibles de 30. Ces taux sont simplifiés : ils ignorent l'allègement conventionnel, les surtaxes, les cotisations sociales et le crédit d'impôt dans votre pays d'origine.
- États-Unis, 30 % par défaut sur le brut : impôt de 30, il reste 70 moins 30 de frais, soit 40 net.
- États-Unis, option pour la base nette : l'impôt porte sur 70 à des taux progressifs. À 20 % à titre d'illustration, cela fait 14, soit 56 après frais.
- Japon, retenue de 20,42 % sur le brut : impôt d'environ 20, avant tout ajustement dans la déclaration.
- Espagne, propriétaire hors UE à 24 % sur le brut : impôt de 24, soit 46 après 30 de frais.
- Émirats arabes unis, particulier : pas d'impôt sur le revenu, soit 70 après frais.
Le même loyer produit un revenu net très différent selon le système fiscal et l'option choisie. Faites vos propres calculs avec le calculateur de rendement locatif et le calculateur d'impôt sur le revenu.
Démarches pratiques avant d'acheter
- Vérifiez si l'impôt est retenu à la source et si une option ou une approbation permet de le réduire.
- Vérifiez si une convention fiscale entre votre pays et celui du bien plafonne le taux.
- Vérifiez comment votre pays accorde un crédit pour l'impôt étranger, afin de ne pas payer deux fois.
- Désignez un représentant fiscal ou un conseiller local lorsque c'est exigé.
- Modélisez le rendement net après impôt sur un loyer réaliste, pas sur le chiffre brut de l'agent.
Questions fréquentes
Les non-résidents paient-ils l'impôt sur les loyers britanniques ?
Oui. Les revenus locatifs britanniques sont imposables au Royaume-Uni quel que soit le propriétaire. Dans le cadre du dispositif pour bailleurs non-résidents, l'agence ou le locataire retient normalement l'impôt au taux de base, sauf si HMRC approuve le paiement brut, et le bailleur dépose une déclaration Self Assessment.
Quel est le taux de retenue américain sur les loyers des étrangers ?
30 % du loyer brut, ou un taux conventionnel inférieur, sauf si le propriétaire choisit d'être imposé sur le bénéfice locatif net à des taux progressifs.
Combien d'impôt le Japon prélève-t-il sur les bailleurs non-résidents ?
Le Japon retient 20,42 % du loyer et le régularise dans la déclaration finale.
Les loyers sont-ils exonérés d'impôt à Dubaï ?
Les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu sur les loyers de biens aux Émirats, mais les loyers perçus via une société relèvent de l'impôt sur les sociétés, et vous pouvez devoir de l'impôt dans votre pays d'origine.
Puis-je éviter la double imposition ?
Souvent oui, grâce à une convention fiscale ou à un crédit d'impôt étranger dans votre pays. Les règles dépendent des deux pays ; demandez conseil avant d'acheter.
Points clés
- L'impôt sur les loyers des non-résidents va de zéro (particuliers aux Émirats) à 30 % du loyer brut (régime par défaut aux États-Unis).
- Le Royaume-Uni, les États-Unis et le Japon prélèvent l'impôt à la source, ce qui pèse sur le revenu locatif net avant même la déclaration.
- Les options et approbations, comme l'option pour la base nette aux États-Unis et le paiement brut au Royaume-Uni, peuvent changer le résultat.
- Comparez les marchés sur le rendement net après impôt, allègement conventionnel et crédit d'impôt étranger, pas sur le brut.
Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux, conventions et règles de déduction changent et dépendent de votre résidence et de votre structure. Vérifiez les règles en vigueur auprès d'un conseiller qualifié dans chaque pays avant d'investir.