Pourquoi les taux des prêts immobiliers montent-ils alors que le taux directeur est maintenu ? (septembre 2026)

Cela paraît contradictoire. Le titre dit « taux d'intérêt maintenus », mais l'offre de prêt qu'on vous a proposée le mois dernier a augmenté, et les prêteurs révisent leurs taux fixes pour la deuxième fois en quelques semaines. Pour les propriétaires bailleurs, l'effet est encore plus marqué, car la capacité de remboursement en buy-to-let est testée à un taux de stress supérieur au taux réellement payé. Ce guide explique pourquoi les taux des prêts peuvent monter alors que le Bank Rate ne bouge pas, ce qui les fait évoluer en septembre 2026, et ce que les emprunteurs et les propriétaires bailleurs peuvent faire.

Qu'a décidé la Bank of England en septembre 2026 ?

Lors de sa réunion s'achevant le 16 septembre 2026 et annoncée le 17 septembre, le Monetary Policy Committee a voté par 6 voix contre 3 le maintien du Bank Rate à 3,75 %. Le Bank Rate est ce que la plupart des gens appellent le taux directeur (base rate). Les trois membres dissidents ont voté pour le relever à 4 %. C'était le sixième maintien consécutif, mais le vote partagé est le détail important : un tiers du comité souhaitait déjà une hausse.

La raison est l'inflation. L'inflation CPI est passée à 3,1 % en août 2026, contre 2,9 % en juillet, tirée par les carburants. La Bank s'attend à ce que l'inflation atteigne environ 3¾ % au dernier trimestre 2026 et un peu plus de 4 % début 2027, sous l'effet d'un choc énergétique lié au conflit au Moyen-Orient. Le Brent et le prix de gros du gaz au Royaume-Uni avaient augmenté respectivement de 36 % et de 78 % depuis la période précédant la prévision de juillet de la Bank.

Pourquoi les taux des prêts montent-ils si le Bank Rate est maintenu ?

Parce que les taux fixes des prêts ne sont pas fixés à partir du Bank Rate d'aujourd'hui. Lorsqu'un prêteur propose un taux fixe à deux ou cinq ans, il finance cet engagement sur le marché de gros, généralement via les swap rates. Un swap rate est le taux fixe que le marché accepte de payer sur une période donnée en échange d'un taux variable : il reflète donc ce que les investisseurs attendent de la moyenne du Bank Rate sur cette période.

Si les marchés s'attendent à une hausse du Bank Rate, les swap rates montent immédiatement, et le coût pour les prêteurs de proposer un taux fixe monte avec eux. Dans ses minutes de septembre, la Bank a noté que la courbe des taux d'intérêt à court terme au Royaume-Uni était ascendante et avait encore monté, culminant à environ 4,9 % fin 2027. Autrement dit, les marchés anticipent des hausses de taux, même si la Bank n'en a pas encore décidé aucune.

Les prêteurs révisent leurs taux par lots plutôt que chaque jour : les taux fixes des prêts suivent donc généralement les swap rates avec un décalage de quelques semaines. Lorsque les swap rates montent vite, plusieurs prêteurs révisent leurs taux en même temps, ce qui est exactement ce que les emprunteurs ont observé en septembre 2026.

Les prêts « tracker » fonctionnent différemment. Ils évoluent avec le Bank Rate lui-même : ils n'ont donc pas encore augmenté, mais le feront si la Bank relève ses taux.

Ce que la hausse des taux signifie pour les propriétaires bailleurs

Les emprunteurs buy-to-let ressentent la hausse des taux à deux reprises : une fois dans la mensualité, et une autre fois dans le montant qu'ils peuvent emprunter. Les prêteurs suivent les normes de souscription des prêts buy-to-let de la Bank of England, qui testent la capacité de remboursement à un taux de stress : pour les taux fixes de moins de cinq ans, au moins le plus élevé entre 5,5 % et 2 points de pourcentage au-dessus du taux payé. Les prêteurs peuvent tester les taux fixes à cinq ans au taux payé.

Cette règle rend le choix du produit plus important à mesure que les taux montent. Prenons un prêt buy-to-let in fine (interest-only) de £200,000 et un prêteur qui exige que le loyer couvre 125 % des intérêts au taux de stress :

Sur ces chiffres illustratifs, le taux fixe à cinq ans nécessite environ £400 de loyer en moins par mois pour passer le même test, ce qui peut faire la différence entre emprunter la totalité du montant ou non. Les contribuables au taux supérieur sont généralement soumis à un ratio de couverture des intérêts de 145 %, ce qui creuse encore l'écart. Vérifiez vos propres chiffres avec notre calculateur de capacité d'emprunt buy-to-let, et consultez notre guide sur les prêts buy-to-let pour connaître toutes les règles.

La hausse des taux comprime aussi le revenu locatif net des portefeuilles existants à mesure que les taux fixes arrivent à échéance, et elle compte pour les stratégies de création de valeur. Un refinancement BRRR qui fonctionnait à 4,5 % peut ne plus passer à 5,8 % : testez donc le refinancement en conditions de stress avant d'acheter. Notre guide des prêteurs BRRR présente quels prêteurs refinancent et à quelles conditions.

Que doivent faire les emprunteurs maintenant ?

• Si votre taux fixe se termine dans les six mois environ, sécurisez un taux dès maintenant. La plupart des offres de prêt sont valables environ six mois, et de nombreux prêteurs vous permettent de passer à un produit moins cher si les taux baissent avant la finalisation. Sécuriser un taux coûte peu et vous protège contre de nouvelles hausses.
• Comparez les taux fixes à deux et cinq ans sur le coût total, pas seulement sur le taux. Les frais de dossier peuvent l'emporter sur un petit écart de taux. Notre calculateur de seuil de rentabilité du remortgage montre à partir de quand un changement devient rentable.
• Réfléchissez bien avant de choisir un tracker. Un tracker n'est moins cher que si le Bank Rate reste stable ou baisse. Les marchés anticipent actuellement l'inverse.
• Testez le revenu locatif net en conditions de stress. Recalculez les chiffres de chaque bien avec un taux de prêt supérieur de 1 à 2 points grâce à notre calculateur de remboursement de prêt et à notre calculateur de rendement locatif.
• Passez par un courtier. Les prix du buy-to-let évoluent rapidement et varient fortement selon le loan-to-value et les frais. Un courtier couvrant l'ensemble du marché voit les révisions de taux avant qu'elles n'atteignent les comparateurs.

Les taux des prêts vont-ils continuer à monter ?

Personne ne le sait avec certitude. La prochaine décision sur le Bank Rate aura lieu le 5 novembre 2026, et les prix du marché laissent présager des hausses au cours de l'année à venir. Mais les anticipations du marché peuvent changer rapidement. Si le choc énergétique s'estompe ou si l'économie ralentit, les swap rates peuvent baisser, et les taux fixes des prêts suivraient à la baisse en quelques semaines, sans que le Bank Rate ne bouge. L'approche pratique consiste à sécuriser ce dont vous avez besoin maintenant et à conserver la possibilité de changer.

Foire aux questions

Pourquoi mon offre de prêt a-t-elle augmenté alors que les taux d'intérêt ont été maintenus ?

Les taux fixes des prêts suivent les swap rates, qui reflètent là où les marchés s'attendent à voir évoluer le Bank Rate. Les marchés anticipent des hausses : les swap rates et les taux fixes des prêts ont donc monté, même si le Bank Rate est resté à 3,75 %.

Quel est le taux directeur de la Bank of England en septembre 2026 ?

3,75 %, maintenu le 17 septembre 2026 par un vote de 6 voix contre 3, trois membres ayant voté pour le relever à 4 %.

Quand aura lieu la prochaine décision de taux de la Bank of England ?

Le 5 novembre 2026.

Un taux fixe à deux ans ou à cinq ans est-il préférable pour le buy-to-let ?

Cela dépend de vos projets et de vos coûts, mais les taux fixes à cinq ans peuvent être testés au taux payé plutôt qu'à un taux de stress, ce qui permet souvent d'emprunter davantage pour un même loyer. Comparez le coût total, frais compris, sur la période pendant laquelle vous comptez conserver le prêt.

Les trackers augmentent-ils si le Bank Rate est maintenu ?

Non. Les taux trackers évoluent avec le Bank Rate : ils n'augmentent donc que si la Bank relève ses taux. Ce sont les taux fixes des prêts qui bougent avant une décision.

Points clés à retenir

• Le Bank Rate a été maintenu à 3,75 % le 17 septembre 2026, mais trois des neuf membres du comité ont voté pour une hausse.
• Les taux fixes des prêts suivent les swap rates, qui intègrent les hausses de taux futures attendues : ils ont donc monté alors que le Bank Rate ne bougeait pas.
• Les taux fixes moyens à deux ans sont passés à 5,73 % et ceux à cinq ans à 5,78 % à la mi-septembre.
• Pour les propriétaires bailleurs, les taux fixes à cinq ans sont souvent plus faciles à emprunter car ils peuvent être testés au taux payé.
• Si votre taux fixe se termine bientôt, sécuriser un taux dès maintenant vous protège, et la plupart des offres permettent de changer si les taux baissent.

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil hypothécaire ou financier. Les taux changent chaque jour et les chiffres ci-dessus sont des moyennes aux dates indiquées. Consultez un courtier en crédit immobilier qualifié avant de choisir un produit.