Montant maximal du prêt
£180,564
Loyer annuel: £14,400
À votre taux réel
À titre indicatif uniquement. Les décisions de prêt réelles tiennent aussi compte des revenus personnels, de l'historique de crédit, de la taille du portefeuille et du type de bien, et les taux de test et exigences d'ICR exacts varient selon le prêteur et le produit. Ne constitue pas un conseil financier. Confirmez votre capacité d'emprunt auprès d'un courtier avant de faire une offre sur un bien.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
À quoi sert ce calculateur
La plupart des calculateurs buy-to-let partent du prix d'un bien pour en donner le rendement. Celui-ci applique à l'envers le calcul que les prêteurs utilisent réellement. À partir du loyer qu'un bien peut générer, il détermine le prêt maximal que le test de résistance d'un prêteur autorisera.
Saisissez le loyer, le taux de test de résistance du prêteur (un taux théorique supérieur à celui que vous paierez, utilisé pour vérifier que le prêt résiste à une hausse des taux) et son ratio de couverture des intérêts (ICR) exigé. Le calculateur vous donne le prêt maximal, la valeur maximale du bien à votre LTV cible et l'apport à réunir.
Comment fonctionne le calcul
Les prêteurs exigent que les loyers couvrent les intérêts du prêt avec une marge : c'est le ratio de couverture des intérêts (ICR). Coût annuel maximal autorisé du prêt = loyer annuel ÷ (ICR ÷ 100). Avec un ICR de 145 % et £14,400 de loyer annuel, le coût du prêt ne peut pas dépasser £9,931 par an.
Ce coût annuel maximal est ensuite divisé par le taux de test (et non votre taux réel) pour obtenir le prêt maximal : prêt maximal = coût annuel maximal du prêt ÷ (taux de test ÷ 100). Le taux de test est volontairement supérieur à la plupart des taux BTL réels, afin que le prêt reste soutenable en cas de hausse des taux.
Valeur maximale du bien = prêt maximal ÷ (LTV ÷ 100). Diviser par votre ratio prêt/valeur cible indique le bien le plus cher que vous pourriez acheter avec cet apport tout en passant le test de résistance. La section « À votre taux réel » plus bas montre ensuite le revenu mensuel après coût du prêt au taux qui vous serait réellement appliqué, généralement inférieur au taux de test.
Exemple chiffré
Un bien qui devrait se louer £1,200/mois, testé par un prêteur à un taux de résistance de 5,5 % avec une exigence d'ICR de 145 %, à 75 % de LTV.
- Loyer annuel : £1,200 × 12 = £14,400
- Coût annuel maximal du prêt : £14,400 ÷ 1,45 = £9,931
- Prêt maximal : £9,931 ÷ 5,5 % = £180,564
- Valeur maximale du bien à 75 % de LTV : £180,564 ÷ 75 % = £240,752
- Apport requis : £240,752 − £180,564 = £60,188
Bien que le loyer permettrait un prêt bien plus important à un taux réel, le test à 5,5 % plafonne l'emprunt à £180,564 : un rappel que les prêteurs dimensionnent les prêts buy-to-let sur le pire scénario, et non sur l'offre que l'on vous propose réellement.
Questions fréquentes
Pourquoi le taux de test est-il supérieur au taux que je paierai réellement ?
Les régulateurs imposent aux prêteurs de tester la capacité de remboursement d'un prêt buy-to-let à un taux nettement supérieur aux taux de marché courants, souvent 5,5 % ou le taux du produit + 2 %, selon le plus élevé, précisément pour que le prêt reste soutenable si les taux augmentent fortement après la signature. Cela protège à la fois le prêteur et vous contre un choc de taux.
Pourquoi les propriétaires particuliers se voient-ils appliquer un ICR de 145 % contre seulement 125 % pour les sociétés ?
Comme la Section 24 limite les propriétaires particuliers à un crédit d'impôt de 20 % sur les intérêts d'emprunt au lieu d'une déduction intégrale, les contribuables aux taux supérieur et additionnel conservent moins de leurs revenus locatifs après impôt. Les prêteurs compensent en exigeant une couverture locative plus élevée (145 %) pour s'assurer que le prêt est soutenable. Les sociétés (Ltd) déduisent les intérêts en totalité, et les prêteurs se contentent donc d'une exigence plus faible de 125 %. Consultez notre calculateur fiscal Section 24 pour la comparaison complète entre nom propre et société.
Un apport plus important augmente-t-il toujours ce que je peux emprunter ?
Pas pour ce calcul précis. Une LTV plus basse (apport plus important) augmente la valeur maximale du bien que vous pouvez acheter pour un prêt maximal donné, mais ne change pas le prêt maximal lui-même, qui dépend uniquement du loyer, du taux de test et de l'ICR. Un apport plus important permet d'acheter un bien plus cher, pas d'obtenir un prêt plus élevé.
Que faire si le prix d'achat souhaité dépasse le maximum affiché ici ?
Il faut un loyer plus élevé, une exigence d'ICR plus basse (autre prêteur ou autre produit), ou un apport plus important pour acheter le même bien avec un prêt plus faible. Augmenter l'apport est généralement le levier le plus rapide, car il réduit directement la somme à emprunter pour le même loyer.
Cet outil remplace-t-il un échange avec un courtier ?
Non. Il vous donne un plafond réaliste avant de commencer les visites ou de parler aux prêteurs, mais les offres réelles dépendent de vos revenus, de votre profil de crédit, de votre portefeuille existant et des critères propres à chaque prêteur. Utilisez-le pour valider un projet, puis confirmez le chiffre réel auprès d'un courtier.