Crédits buy-to-let expliqués : apport, tests de résistance et montant que vous pouvez emprunter

Un crédit buy-to-let est le financement que la plupart des bailleurs utilisent pour constituer un portefeuille locatif, et il fonctionne assez différemment du crédit résidentiel de votre propre logement. Le prêteur souscrit autant le loyer que produit le bien que vos revenus personnels, l'apport est plus important et la capacité de remboursement est déterminée par un test de résistance fixé par le régulateur. Ce guide explique comment fonctionne un crédit buy-to-let, combien vous pouvez emprunter et les règles qui piègent les bailleurs débutants.

En quoi un crédit buy-to-let diffère d'un crédit résidentiel

Pour un crédit résidentiel, le prêteur se demande si vos revenus peuvent couvrir les mensualités. Pour un crédit buy-to-let, la question principale est de savoir si le loyer le peut : les revenus locatifs du bien font donc l'essentiel du travail dans l'évaluation de la capacité de remboursement. Trois différences pratiques en découlent : l'apport est plus important, le taux d'intérêt et les frais sont généralement plus élevés, et la plupart des crédits buy-to-let sont souscrits en intérêts seuls. Intérêts seuls signifie que vous ne payez que les intérêts chaque mois et remboursez la totalité du capital à la vente ou au refinancement, ce qui améliore le revenu mensuel après charges mais repose sur le maintien de la valeur du bien.

Quel apport il vous faut

La plupart des prêteurs exigent un apport minimal de 25 %, soit un LTV maximal de 75 %, même si quelques produits montent à 80 % voire 85 % à des taux plus élevés. Un apport plus important donne accès à de meilleurs taux d'intérêt et facilite la réussite du test de résistance, car un prêt plus petit nécessite moins de loyer pour être couvert. En pratique, beaucoup d'investisseurs retiennent 25 % comme hypothèse de travail et gardent un peu plus de côté pour les droits de mutation (stamp duty), les frais juridiques et une réserve de rénovation.

Combien vous pouvez emprunter : le test de résistance

C'est la partie que les bailleurs débutants sous-estiment. Selon les normes de souscription pour le buy-to-let de la Prudential Regulation Authority de la Bank of England, les prêteurs testent la capacité de remboursement de deux façons. Ils appliquent un ratio de couverture des intérêts, exigeant que le loyer dépasse la mensualité d'une marge donnée, et ils le testent à un taux de stress, et non au taux réellement payé.

• Ratio de couverture des intérêts : le loyer doit généralement représenter 125 % à 145 % de la mensualité. Les prêteurs appliquent généralement environ 125 % pour les contribuables au taux de base et 145 % pour ceux au taux supérieur, ce qui reflète l'impôt supplémentaire sur le bénéfice locatif.
• Taux de stress : la capacité de remboursement est testée à un taux au moins égal au plus élevé de 5,5 % ou de 2 points de pourcentage au-dessus du taux du produit, de sorte que les calculs doivent tenir même si les taux montent.

Résultat : l'emprunt est plafonné par le loyer, et pas seulement par l'apport. Un bien doit générer assez de loyer pour passer le ratio de couverture des intérêts au taux de stress avant que le prêt soit approuvé. Notre calculateur de capacité d'emprunt buy-to-let effectue exactement ce test, pour que vous voyiez le prêt maximum qu'un loyer donné soutient avant de faire une offre.

Taux, frais et types de produits

Les taux d'intérêt du buy-to-let sont généralement plus élevés que ceux du résidentiel, et les frais de dossier sont souvent plus importants, parfois facturés en pourcentage du prêt plutôt qu'en montant fixe. Des frais élevés peuvent acheter un taux affiché plus bas : comparez donc le coût total sur la période de taux fixe plutôt que le taux seul. Les offres à taux fixe de deux ou cinq ans sont la norme ; un taux fixe sur cinq ans peut aussi faciliter le test de résistance, car certains prêteurs stressent moins durement les taux fixes à cinq ans que les offres plus courtes.

Bailleurs en portefeuille et sociétés

Si vous détenez quatre biens buy-to-let financés par crédit ou plus, vous êtes un « bailleur en portefeuille » (portfolio landlord) selon les règles du régulateur, et les prêteurs examinent de plus près l'ensemble de votre portefeuille, et pas seulement le bien que vous achetez. Beaucoup de bailleurs achètent désormais via une société (limited company) plutôt qu'en nom propre, car les intérêts d'emprunt d'une société restent entièrement déductibles alors que les bailleurs particuliers ne bénéficient que d'un crédit d'impôt de 20 % au titre de la Section 24. L'arbitrage entre les deux est un vrai calcul, pas une règle empirique, et nous le traitons dans le calculateur d'impôt Section 24.

Buy-to-let réglementé et non réglementé

La plupart des prêts buy-to-let sont des transactions commerciales et ne sont pas réglementés par la Financial Conduct Authority. L'exception est le « consumer buy-to-let », en gros lorsque vous ne vous étiez pas proposé de devenir bailleur, comme en cas d'héritage d'un bien ou de location d'un ancien logement, qui est réglementé par la FCA et s'accompagne de protections supplémentaires du consommateur. La situation générale est expliquée simplement dans le guide buy-to-let de MoneyHelper. Si vous ne savez pas dans quelle catégorie vous vous situez, un courtier en prêts immobiliers le confirmera avant votre demande.

Foire aux questions

Puis-je obtenir un crédit buy-to-let en tant que primo-accédant ?

C'est possible mais plus difficile. De nombreux prêteurs exigent que vous soyez déjà propriétaire de votre logement, et ceux qui acceptent les primo-accédants demandent un apport plus important et des revenus plus solides. Un courtier peut identifier les prêteurs qui étudieront votre dossier.

Un crédit buy-to-let est-il en intérêts seuls ou en remboursement ?

La plupart sont en intérêts seuls, ce qui maintient des mensualités basses et le capital dû jusqu'à la vente ou au refinancement. Des crédits buy-to-let en remboursement existent et amortissent le prêt sur la durée, mais le coût mensuel plus élevé réduit davantage le revenu locatif net.

De quel loyer ai-je besoin pour obtenir le crédit ?

Assez pour passer le ratio de couverture des intérêts au taux de stress. À titre indicatif, le loyer doit généralement représenter 125 % à 145 % de la mensualité calculée à un taux d'au moins 5,5 % : il faut donc un loyer cible plus élevé que ce que suggère la mensualité réelle.

Dois-je payer un stamp duty supplémentaire sur un buy-to-let ?

Oui. Un bien buy-to-let ou une résidence secondaire supporte le taux majoré de Stamp Duty Land Tax en plus des taux standard. C'est un coût initial important, traité dans notre guide séparé sur le stamp duty du buy-to-let.

Dois-je acheter via une société ou en mon nom ?

Cela dépend de votre situation fiscale et de vos projets. Les sociétés conservent la pleine déductibilité des intérêts d'emprunt mais ajoutent l'impôt sur les sociétés et le coût d'extraction des bénéfices, tandis que la détention personnelle est plus simple mais limitée par la Section 24. Modélisez les deux avant de décider.

Points clés à retenir

• Un crédit buy-to-let est souscrit principalement sur le loyer, et non sur votre salaire, et nécessite généralement un apport d'au moins 25 %.
• L'emprunt est plafonné par un ratio de couverture des intérêts de 125 % à 145 %, testé à un taux de stress au moins égal au plus élevé de 5,5 % ou de 2 points au-dessus du taux du produit.
• La plupart des crédits buy-to-let sont en intérêts seuls, ce qui améliore le revenu locatif net mais laisse la totalité du prêt à rembourser plus tard.
• Détenir quatre biens financés par crédit ou plus fait de vous un bailleur en portefeuille, avec une souscription plus exigeante sur l'ensemble du portefeuille.
• La plupart des prêts buy-to-let ne sont pas réglementés ; le consumer buy-to-let, comme un bien hérité ou un ancien logement, est réglementé par la FCA.

Cet article est une information générale et non un conseil financier. Les critères de prêt buy-to-let varient selon les prêteurs et évoluent avec le temps, et votre situation fiscale dépend de votre situation. Adressez-vous à un courtier en prêts immobiliers qualifié et, pour la fiscalité, à un comptable avant de vous engager dans un achat.