Le Renters' Rights Act 2025 : guide complet pour les bailleurs et les locataires britanniques
La Section 21 n'existe plus, les baux sont périodiques et les hausses de loyer passent désormais par une procédure formelle. Voici ce que le Renters' Rights Act a réellement changé.
Réponse rapide : Le Renters' Rights Act 2025 a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025, et ses principales dispositions sont entrées en vigueur le 1er mai 2026. Les expulsions « sans faute » de la Section 21 n'existent plus, chaque bail est désormais un bail périodique reconductible sans durée déterminée, le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an au moyen d'un préavis formel de la Section 13, les bailleurs ne peuvent pas exiger plus d'un mois de loyer d'avance, et les locataires disposent d'un droit légal de demander à garder un animal. Une seconde phase (une base de données du secteur locatif privé et un médiateur des bailleurs) est attendue à partir de fin 2026, suivie en 2035 d'une nouvelle norme Decent Homes Standard pour les locations privées.
Qu'est-ce que le Renters' Rights Act 2025 ?
Le Renters' Rights Act 2025 est la plus vaste refonte de la location privée en Angleterre depuis plus de 30 ans. Il remplace le régime du bail assured shorthold tenancy (AST), qui structure le secteur locatif privé depuis 1988, par un seul type de bail périodique reconductible, et supprime la possibilité pour le bailleur d'expulser un locataire sans donner de motif.
La loi a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025, selon le guide officiel de GOV.UK sur le Renters' Rights Act. Plutôt que d'entrer en vigueur en une seule fois, elle est déployée par phases. La première et la plus importante (qui couvre la Section 21, les baux périodiques, les hausses de loyer, les motifs d'expulsion, le loyer d'avance, ainsi que les dispositions sur les animaux et la discrimination) est entrée en vigueur le 1er mai 2026. Une deuxième phase, qui introduit la base de données PRS et le médiateur, est attendue à partir de fin 2026, avec une adhésion obligatoire en 2028. Une norme Decent Homes Standard pour le secteur locatif privé suivra plus tard encore.
Les principaux changements en un coup d'œil
| Changement | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Section 21 abolie | Les bailleurs ne peuvent plus expulser sans motif légal déclaré |
| Baux à durée déterminée supprimés | Tous les baux, nouveaux et existants, sont devenus périodiques (reconductibles) le 1er mai 2026 |
| Hausses de loyer limitées à une par an | Uniquement par préavis formel de la Section 13, avec 2 mois de préavis |
| Loyer d'avance plafonné | Un mois de loyer au maximum peut être demandé à l'avance |
| Surenchères interdites | Les biens doivent être loués au prix annoncé, et non au-dessus |
| Droit de demander un animal | Les bailleurs ne peuvent pas refuser sans motif raisonnable ; 28 jours pour répondre |
| « No DSS » / « no children » interdits | Les bailleurs et les agents ne peuvent pas refuser des locataires pour ces motifs |
| Base de données PRS & médiateur | Inscription à la base de données ouverte à partir du 15 décembre 2026, région par région ; date de lancement du médiateur pas encore confirmée |
La fin de la Section 21
La Section 21 du Housing Act 1988 permettait aux bailleurs de mettre fin à un bail sans donner de raison, à condition de signifier le bon préavis. Elle a longtemps été la caractéristique la plus critiquée du secteur locatif privé, et depuis le 1er mai 2026 elle n'existe plus.
Un préavis de Section 21 pouvait être valablement signifié jusqu'au 30 avril 2026 selon les anciennes règles, mais même un préavis valablement signifié n'avait ensuite qu'une durée de vie limitée. Les bailleurs qui en avaient signifié un devaient engager la procédure judiciaire au plus tôt entre six mois à compter de la date du préavis et le 31 juillet 2026, faute de quoi la voie sans faute était perdue définitivement.
Toute expulsion doit désormais s'appuyer sur un motif de la Section 8 : une raison déclarée et étayée par des preuves, comme des arriérés de loyer, un comportement antisocial, la volonté du bailleur de vendre, ou celle du bailleur ou d'un proche parent de s'installer dans le logement.
Les baux à durée déterminée, c'est fini
Il n'y a plus d'AST de 6 ou de 12 mois. Chaque bail privé, nouveau ou en cours, est devenu un bail périodique à durée indéterminée le 1er mai 2026, reconduit mois après mois sans date de fin intégrée.
Les locataires peuvent partir à tout moment en donnant 2 mois de préavis écrit, sans attendre l'expiration d'une durée déterminée. Les bailleurs perdent la certitude d'une durée minimale garantie, mais gagnent un bail qui ne tombe jamais automatiquement dans une zone grise juridique embarrassante.
Hausses de loyer : la nouvelle procédure de la Section 13
Les clauses de révision de loyer inscrites dans le contrat de location ne s'appliquent plus. La seule façon d'augmenter le loyer en cours de bail est un préavis formel de la Section 13 (au moyen du nouveau formulaire prescrit 4A), signifié au plus une fois tous les 12 mois, en laissant au locataire au moins 2 mois avant l'entrée en vigueur du nouveau loyer.
Si un locataire estime que le loyer proposé dépasse le taux du marché, il peut le contester gratuitement devant le First-tier Tribunal (Property Chamber). Selon les nouvelles règles, le tribunal ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui que le bailleur a réellement proposé, et tout loyer ajusté ne prend effet qu'à compter de la date de la décision du tribunal, jamais rétroactivement. Cela supprime l'ancienne incitation à ne pas contester, où un locataire risquait de se retrouver avec un loyer plus élevé, rétroactif, pour avoir simplement demandé à un tribunal de se pencher sur la question.
Motifs d'expulsion : ce qui a changé
Avec la disparition de la Section 21, les motifs de la Section 8 portent désormais tout le poids, et plusieurs ont été réécrits ou durcis dans le cadre de la réforme.
| Motif | Raison | Durée du préavis | Restriction |
|---|---|---|---|
| Ground 1 | Installation du bailleur ou d'un proche parent | 4 mois | Ne peut pas être invoqué durant les 12 premiers mois d'un bail |
| Ground 1A | Le bailleur a l'intention de vendre | 4 mois | Ne peut pas être invoqué durant les 12 premiers mois d'un bail |
| Ground 8 | Arriérés de loyer | 4 semaines | Seuil relevé à 3 mois d'arriérés (13 semaines en cas de paiement hebdomadaire ou bimensuel) |
| Motif HMO étudiant | Relocation à la fin de l'année universitaire | 4 mois | La date de reprise de possession doit tomber entre juin et septembre |
Le seuil des arriérés de loyer compte concrètement : selon les anciennes règles, les bailleurs pouvaient demander la reprise de possession obligatoire dès qu'un locataire avait deux mois (ou huit semaines) de retard. Le Renters' Rights Act relève ce seuil à trois mois, ou 13 semaines pour les baux hebdomadaires et bimensuels : une marge appréciable en faveur du locataire avant même que le motif obligatoire ne devienne disponible.
Loyer d'avance et surenchères
Deux pratiques qui écartaient les locataires sans garant britannique, sans solide historique de crédit, ou simplement sans moyens suffisants, ont toutes deux été restreintes. Les bailleurs et les agents ne peuvent plus demander plus d'un mois de loyer à l'avance, ce qui met fin à la pratique consistant à exiger six ou douze mois d'avance. Et un bien doit être loué au prix auquel il a été annoncé. Les bailleurs et les agents ne peuvent plus solliciter ni accepter d'offres supérieures au loyer affiché, ce qui avait transformé certaines locations en surenchères informelles.
Le droit de demander un animal
Depuis le 1er mai 2026, les locataires ont le droit légal de demander à leur bailleur l'autorisation de garder un animal, et le bailleur ne peut pas refuser sans motif raisonnable. Il dispose de 28 jours pour répondre. Cela n'oblige pas les bailleurs à accepter toutes les demandes : une objection réelle et raisonnable (un petit appartement sans accès extérieur et un grand chien, par exemple) reste valable, mais une clause générale « no pets » sans examen de la demande individuelle ne tient plus.
Fini les « No DSS » et les « No children »
Refuser un candidat uniquement parce qu'il perçoit des allocations ou qu'il a des enfants est désormais illégal. Cela vise une pratique de longue date où la mention « No DSS » ou une formule similaire dans les annonces écartait des locataires avant même qu'ils aient pu être évalués sur leur solvabilité ou leurs références.
Ce qui reste à venir
Tout n'est pas entré en vigueur le 1er mai 2026. L'inscription à la base de données du secteur locatif privé (un registre unique auquel les bailleurs devront adhérer) ouvre le 15 décembre 2026, région par région, en commençant par les West Midlands, et tous les bailleurs qui louent activement un bien doivent être inscrits au plus tard le 14 novembre 2027. Un nouveau dispositif de Landlord Ombudsman, offrant aux locataires une voie de règlement contraignante et extrajudiciaire des réclamations, est également en préparation, mais le gouvernement n'a pas encore confirmé sa date de lancement.
Plus loin encore, une nouvelle norme Decent Homes Standard doit s'appliquer aux logements locatifs privés à partir de 2035, parallèlement à une exigence d'efficacité énergétique minimale EPC C prévue pour 2030 (consultez notre guide MEES 2030 pour le plafond de coût confirmé et les sanctions). La loi d'Awaab (Awaab's Law, les délais légaux imposés aux bailleurs pour traiter l'humidité, les moisissures et d'autres risques graves, déjà en vigueur dans le logement social) devrait elle aussi s'étendre au secteur locatif privé, même si le gouvernement n'a pas encore confirmé les catégories de risques exactes ni la date d'entrée en vigueur pour les bailleurs privés.
Ce que cela signifie pour les bailleurs
Le changement pratique consiste à ne plus compter sur un simple délai de préavis et à documenter un véritable motif d'expulsion étayé par des preuves, en soignant les documents dès le premier essai, car un préavis de Section 8 défectueux ne peut plus être discrètement remplacé par un repli sur la Section 21. Les révisions de loyer doivent passer par le calendrier de la Section 13 plutôt que par une clause enfouie dans le contrat de location, et toute demande d'animal appelle une réponse raisonnable et documentée sous 28 jours, plutôt qu'un refus généralisé. La même exigence de preuves s'applique à ce que vous remettez à un locataire à son entrée dans les lieux, comme l'explique notre liste des documents d'entrée dans les lieux. Rien de tout cela ne rend la location impraticable. Le processus se rapproche simplement du fonctionnement historique des baux commerciaux, avec une relation reposant davantage sur les preuves et la procédure que sur une date d'expiration de durée déterminée.
Ce que cela signifie pour les locataires
Un bail périodique dès le premier jour signifie ne jamais être lié à une durée déterminée dont on ne peut se défaire, et 2 mois de préavis suffisent pour partir. Une hausse de loyer doit suivre une procédure formelle et contestable plutôt que de tomber comme une exigence à prendre ou à laisser. Et une mention « no pets », « no DSS » ou « no children » dans une annonce n'est plus un motif légal pour écarter d'emblée un candidat.
Notre approche
Nous gérons nous-mêmes chaque bien que nous louons, de la rénovation jusqu'au bail, ce qui signifie que le passage aux baux périodiques et aux motifs d'expulsion étayés change nos documents, pas notre approche. Nous n'avons jamais eu l'intention d'expulser un bon locataire sans raison valable, donc supprimer l'option qu'un autre aurait pu utiliser ne change pas grand-chose pour nous. Si vous hésitez entre détenir directement un bien au Royaume-Uni sous ce nouveau régime et investir aux côtés d'une équipe qui gère déjà au quotidien la conformité, le financement et les locataires, notre page investisseurs explique le fonctionnement de ce partenariat.
Questions fréquentes
Quand le Renters' Rights Act est-il réellement entré en vigueur ?
Il a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025. Les principales dispositions (dont l'abolition de la Section 21, les baux périodiques et la nouvelle procédure de hausse de loyer) sont entrées en vigueur le 1er mai 2026.
Mon bailleur peut-il encore m'expulser sans motif ?
Non. Les expulsions « sans faute » de la Section 21 sont abolies. Toute demande de reprise de possession doit désormais s'appuyer sur un motif précis de la Section 8, preuves à l'appui.
Ai-je toujours un bail à durée déterminée ?
Non. Chaque AST, nouveau ou en cours, a été converti en bail périodique reconductible le 1er mai 2026. Le contrat ne comporte plus de date de fin.
À quelle fréquence mon loyer peut-il être augmenté ?
Au plus une fois tous les 12 mois, par préavis formel de la Section 13 donnant au moins 2 mois de préavis. Les clauses de révision de loyer inscrites dans le bail ne s'appliquent plus.
Puis-je contester une hausse de loyer ?
Oui, gratuitement, devant le First-tier Tribunal (Property Chamber). Le tribunal ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui proposé par votre bailleur, et toute modification ne prend effet qu'à compter de la date de sa décision, sans rétroactivité.
Quel préavis mon bailleur doit-il respecter pour vendre le bien ou s'y installer ?
Quatre mois, et seulement une fois que le bail a duré au moins 12 mois. Les bailleurs ne peuvent pas invoquer ces motifs pour mettre fin à un bail durant sa première année.
Mon bailleur peut-il refuser que j'aie un animal ?
Il ne peut pas refuser sans motif raisonnable, et il dispose de 28 jours pour répondre à une demande. Une objection précise et raisonnable peut toujours s'appliquer. Une politique générale « no pets », non.
La base de données PRS ou le médiateur des bailleurs sont-ils déjà en place ?
Pas encore. L'inscription à la base de données PRS ouvre le 15 décembre 2026, région par région, en commençant par les West Midlands. Le médiateur des bailleurs relève de la même seconde phase, distincte des changements entrés en vigueur le 1er mai 2026, mais n'a pas encore de date de lancement confirmée.
Points clés à retenir
- La Section 21 est abolie. Toute expulsion exige désormais un motif de la Section 8 étayé par des preuves.
- Les AST à durée déterminée ont disparu ; tous les baux sont désormais reconductibles et périodiques.
- Les hausses de loyer sont limitées à une par an par préavis formel de la Section 13, contestables gratuitement devant le tribunal.
- Les motifs Ground 1 et 1A (installation ou vente) exigent 4 mois de préavis et ne peuvent pas être invoqués durant la première année d'un bail.
- Le loyer d'avance est plafonné à un mois, et les offres supérieures au loyer annoncé sont interdites.
- Les locataires ont un droit légal de demander un animal, et les refus de type « no DSS » ou « no children » sont illégaux.
- La base de données PRS (inscription ouverte à partir du 15 décembre 2026), le médiateur et le Decent Homes Standard relèvent de phases ultérieures et ne sont pas encore en vigueur.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Le Renters' Rights Act 2025 est déployé par phases, et certaines dispositions décrites ici ne sont pas encore en vigueur. Consultez les consignes à jour de GOV.UK et demandez un avis juridique avant d'agir dans votre situation locative particulière.