2026年秋季预算案:对房东和房产投资者意味着什么

我们的预算案前指南区分了已确认的内容和传闻。本文是后续。它基于预算演讲、财政部的预算案摘要以及财政部的政策成本测算。对房东而言,三者中最有用的是成本测算文件。它列出了每项预计每年影响超过£1,000万的措施,因此,若印花税或资本利得税的税率变动没有出现在其中,就说明没有发生。

预算案为房东带来了哪些变化

房产收入税的再次上调、登记费和公司分配规则的变化,是房东最不可能提前做好准备的几项。其余要么与此前已宣布的内容一致,要么证实了传闻中的变化并没有出现。

房产收入税:需要测算的数字

房产收入税税率的第一次上调2个百分点(至22%、42%和47%),是在本次预算案之前就已宣布的,并已写入Finance Act 2026。根据预算案文件及其税率与免税额附件,本次预算案在同一日期(2027年4月6日)再加一次2个百分点的上调,使英格兰、威尔士和北爱尔兰的税率升至24%、44%和49%。储蓄收入税率也上调2个百分点。新税率仍须通过Finance Bill 2026-27立法,在此之前,2027-28年度的法定税率仍为22%、42%和47%。这是让房东花费最多的措施。财政部的政策成本测算预计其在2027-28年度带来£3,500万、在2028-29年度带来£5.75亿,并假设只有数量有限的房东会为规避它而成立公司。

与现在相比,标题数字是每一英镑房产收入上调4个百分点,但Section 24会缓和这一影响。融资成本减免是按房产收入基本税率计算的税收抵免,因此根据Finance Act 2026的规则,它会随该税率上调,而不是停留在20%。以下是一位适用较高税率的纳税人,租金£24,000,日常开支£4,000,按揭利息£8,000:

按预算案计划,每年多缴£480,而不是£20,000乘以4个百分点得出的£800,因为抵免退回了£320。这假设融资成本减免继续跟随房产收入基本税率,与Finance Act 2026的规则一致。一位没有按揭、租金利润£10,000的基本税率房东,2026-27年度缴£2,000,按22%缴£2,200,按计划中的24%缴£2,400。该例假设全部利润都落在较高税率档,且没有亏损或其他限制。您自己的数字取决于其他收入以及您负担的按揭利息。得出结论之前,请先用Section 24税务计算器和所得税计算器测算。

印花税和资本利得税:不确定性已经结束

如果您一直为等预算案而推迟买入或卖出,这个理由已经不存在了。印花税税率没有变化,所以印花税计算器今天给出的结果与昨天相同。我们关于出租房产印花税的指南介绍了现行档位。住宅资本利得税仍为18%和24%,资本利得税指南解释了收益的计算方式。

资本利得税唯一的变化是事业资产处置减免,其终身上限自2027年4月6日起降至£500,000。它面向经营实体业务的企业主,因此大多数出租投资房东不符合条件。超出新上限的收益按18%或24%的正常税率征税。

需要提前规划的新成本和新规则

• 出租房产登记。 财政部表示,每套房产每年£65的费用自2026年12月15日起开始,预计约490万套私人出租房产在范围内。持有五套房产的组合每年需缴£325。测算假设分阶段推行,请确认您的登记窗口何时开放。更广泛的改革见我们的Renters' Rights Act指南。
• Making Tax Digital。 自2027年4月加入的房东,季度更新逾期的处罚获得一年宽限。年度申报截止日期仍然适用,且季度更新必须在最终申报之前提交。参见房东的Making Tax Digital。
• 公司分配。 自2028年4月起,政府将把股东从公司取出的更多价值按股息而非资本利得征税。在按旧假设规划公司清盘之前,请核对最终立法并寻求建议。我们对公司持有出租房产趋势的分析给出了更完整的图景。
• 海外房产。 房地产信息自动交换于2029年1月开始,首批数据将在2030年1月共享。持有海外出租房产的英国纳税人现在就应申报。参见非居民租金税比较。
• 豪宅税。 如果您在英格兰持有价值£200万或以上的出租房产,延缴制度和豁免现已确认。参见房东豪宅税指南。

利率和经济

预算案同时发布了预算责任办公室(OBR)的新预测,比3月的预测更令人不安:

• Bank Rate: 预测假设2026-27年度平均为4.0%(3月为3.4%),到2027年中略高于4¼%。
• 通胀: 2026-27年度平均为3.3%(此前为2.1%),2027年初达到约3¾%的峰值,随后在2028年回落至2%。
• 增长: 2026年约1¼%,2027年约1%。
• 10年期金边债券收益率: 2026-27年度平均为5.0%(此前为4.6%)。

这些是基于市场预期的预测,而非英格兰银行的决定。实际含义是,固定利率按揭的定价跟随市场利率,我们在为什么Bank Rate不变而按揭利率仍在上升中作了解释。请在BTL负担能力计算器中,用比今天高1至2个百分点的利率测试每一笔交易。预算案还将银行公司税附加税从3%提高到6%,自2027年1月起为期15个月。文件没有说明贷款机构是否会转嫁这一成本。

购房者、开发商和商业房东

• 首次购房者。 权益贷款计划Your First Home将于2027年4月启动,旨在帮助约70,000名购房者。自2026年10月29日起,购买价格高于£450,000上限的首次购房者,Lifetime ISA的提取费用从25%降至20%;自2029年4月起,First Time Buyer ISA将为新储户取代Lifetime ISA。对购房者的更多支持可能有助于入门级房产的转售价值。它是否会推高房价是预测,而非事实。
• 翻新和开发。 较小的棕地项目免于生物多样性净增益(Biodiversity Net Gain),另有£15亿投向社会住房和可负担住房。对于BRRR和翻新项目,预算案中没有任何内容直接改变数字。
• 商业地产。 Small Business Rate Relief门槛上调,零售、酒店餐饮和休闲行业的营业税率在实际价值上冻结两年,电子烟店和成人游戏中心自2027年4月起失去减免。请核查对任何商业租户偿付能力的影响。
• 租户的账单。 电力增值税下调延续至2027年7月1日,市政税A至D档的家庭将获得£100能源补贴。如果您的租金包含水电费,例如许多HMO和短租房,这一点尤其重要。

现在该做什么

1. 按24%、44%和49%重新计算您的房产组合。 把按房产收入基本税率计算的融资成本抵免也算进去,而不只是标题上的涨幅,并与目前法定的22%、42%和47%对比。
2. 用真实数字比较持有结构。 公司与个人持有对比计算器展示了其中的取舍。转入公司可能触发印花税和资本利得税,而2028年的分配规则又增加了不确定性,因此请先寻求建议。
3. 为£65登记费做预算,英格兰的每套出租房产都需要。
4. 为Making Tax Digital做好准备。 宽限只涵盖逾期的季度更新,所以请现在就整理好记录。
5. 对贷款进行压力测试,采用比当前利率高1至2个百分点的水平,尤其是在固定利率将于未来18个月内到期时。
6. 别再等预算案了。 如果一笔买入或卖出本来就合理,现在税务背景已经明朗。

常见问题

2026年秋季预算案改了印花税吗?

没有。预算案文件中没有任何关于印花税的措施,附加住宅5%的较高税率继续适用。

房东的资本利得税涨了吗?

住宅房产没有涨。18%和24%的税率没有变化。资本利得税唯一的变化是事业资产处置减免上限下调,它影响的是经营实体业务的企业主,而不是大多数房东。

豪宅税门槛现在是£150万吗?

不是。自2028年4月起,高价值市政税附加费仍适用于价值£200万或以上的英格兰住宅。预算案确认了延缴制度、折扣和豁免。

房东什么时候要多缴房产收入税?

从2027年4月6日起,因此首个受影响的税务年度是2027-28。预算案计划对英格兰、威尔士和北爱尔兰的个人房东适用24%、44%和49%的税率,融资成本减免跟随房产收入基本税率。在Finance Bill 2026-27通过之前,2027-28年度的法定税率为22%、42%和47%。

我需要登记我的出租房产吗?

财政部表示,英格兰的私人出租房产需要登记,自2026年12月15日起每套房产每年收费£65。请查阅政府指引,了解您的登记窗口何时开放。

因为预算案,我应该把房产转入公司吗?

不一定。财政部预计转入公司的情况有限。把房产转入公司可能触发印花税和资本利得税,而公司利润要面对股息税和2028年的新分配规则。请对两条路径都做测算,并寻求建议。

关键要点

• 2026年秋季预算案没有改变住宅印花税和资本利得税税率。
• 预算案计划自2027年4月6日起将房产收入税率定为24%、44%和49%,比已立法的22%、42%和47%再高2个百分点,但仍须Finance Bill 2026-27通过。由于融资成本减免跟随房产收入基本税率,在我们的示例中,较高税率的房东将比2026-27年度多缴£480,而不是£800。
• 房东面临的新事项:自2026年12月15日起,英格兰每套出租房产每年£65登记费;自2028年4月起,公司分配新规。
• OBR预计Bank Rate和通胀高于3月的预测,因此请用比今天高1至2个百分点的利率对贷款做压力测试。
• 豪宅税门槛仍为£200万。

本文为一般性信息,不构成税务或财务建议。它基于2026年10月28日发布的预算演讲、财政部预算案摘要和政策成本测算,随着立法起草推进,细节可能发生变化。本文于2026年10月30日更新,以反映预算案宣布的房产收入税再次上调。在做出决定之前,请咨询合格的税务顾问。