基准利率不变,为什么按揭利率还在上涨?(2026年9月)

这感觉很矛盾。标题说“利率维持不变”,但你上个月拿到的按揭报价却上涨了,贷款机构在几周内第二次重新定价固定利率。对房东而言,影响更加尖锐,因为出租投资的负担能力是按高于实际支付利率的压力利率来测试的。本指南解释为什么基准利率不动、按揭利率却可能上涨,2026年9月是什么在推动这一点,以及借款人和房东能做些什么。

英格兰银行在2026年9月作出了什么决定?

在2026年9月16日结束、9月17日公布的会议上,货币政策委员会(MPC)以6比3的投票结果决定将基准利率维持在3.75%。基准利率(Bank Rate)就是大多数人所说的基础利率。三位持异议的委员投票主张加息至4%。这是连续第六次维持不变,但票数分裂是重要细节:委员会中已有三分之一的人想要加息。

原因是通胀。2026年8月CPI通胀升至3.1%,高于7月的2.9%,主要由车用燃料推动。英格兰银行预计,在与中东冲突相关的能源冲击推动下,通胀将在2026年第四季度达到约3¾%,并在2027年初略高于4%。自英格兰银行7月预测前的时期以来,布伦特原油和英国批发天然气价格分别上涨了36%和78%。

为什么基准利率不变,按揭利率却在上涨?

因为固定利率按揭不是按今天的基准利率设定的。当贷款机构提供两年期或五年期固定利率时,它是在批发市场上,通常通过互换利率,为这一承诺融资的。互换利率是市场为交换浮动利率,在一定期限内愿意支付的固定利率,因此它反映了投资者预期基准利率在该期间的平均水平。

如果市场预期基准利率上升,互换利率现在就会上升,贷款机构提供固定利率按揭的成本也随之上升。在9月的会议纪要中,英格兰银行指出,英国短期利率曲线向上倾斜并进一步上移,到2027年底达到约4.9%的峰值。换句话说,即使英格兰银行尚未加息,市场已经在定价加息。

贷款机构是分批而不是每天重新定价,因此固定利率按揭率通常滞后互换利率几周。当互换利率快速上涨时,多家贷款机构会同时重新定价,这正是借款人在2026年9月所看到的。

跟踪型(tracker)按揭的运作方式不同。它们随基准利率本身变动,因此尚未上涨,但如果英格兰银行加息,它们就会上涨。

按揭利率上涨对房东意味着什么

出租投资借款人会两次感受到更高的按揭利率:一次是月供,另一次是能借到的金额。贷款机构遵循英格兰银行的出租投资审批标准,按压力利率测试负担能力:对于短于五年的固定期,压力利率不低于5.5%或支付利率加2个百分点中的较高者。贷款机构可以改为按支付利率测试五年期固定。

这条规则使得随着利率上升,产品的选择变得更重要。以£200,000的只还利息出租投资按揭,以及要求租金覆盖压力利息125%的贷款机构为例:

按这些示意数字,五年期固定要通过同一测试,每月所需租金少约£400,这可能就是能否借到全额的分水岭。高税率纳税人通常面临145%的利息覆盖率,差距会进一步拉大。请用我们的出租投资贷款负担能力计算器核查你自己的数字,完整规则请参阅我们的出租投资按揭指南。

按揭利率上涨还会在固定期结束时挤压现有组合的净租金收入,并影响增值策略。一个在4.5%利率下能成立的BRRR再融资,在5.8%下可能通不过,因此购买之前,请对再融资做压力测试。我们的BRRR贷款机构指南介绍了哪些贷款机构按什么条款提供再融资。

借款人现在应该做什么?

• 如果你的固定期在大约六个月内结束,现在就锁定利率。大多数按揭要约的有效期约为六个月,而且许多贷款机构允许你在完成前利率下降时转到更便宜的产品。锁定利率成本很低,并能防范进一步上涨。
• 比较两年期和五年期固定时,看总成本,而不只是利率。安排费可能超过微小的利率差异。我们的再按揭盈亏平衡计算器显示切换何时能回本。
• 选择跟踪型之前要慎重考虑。跟踪型只有在基准利率持平或下降时才更便宜。目前市场预期的恰恰相反。
• 对你的净租金收入做压力测试。用我们的按揭还款计算器和租金收益率计算器,按高出1到2个点的按揭利率重新运行每处房产的数字。
• 使用经纪人。出租投资的定价变化很快,并因贷款成价比和费用而差异很大。覆盖整个市场的经纪人能在重新定价体现到比价网站之前就看到它。

按揭利率会继续上涨吗?

没有人能确定。下一次基准利率决定在2026年11月5日,市场定价指向未来一年的加息。但市场预期可以迅速改变。如果能源冲击消退或经济放缓,互换利率可能下降,固定利率按揭也会在几周内随之下降,而基准利率完全不必变动。务实的做法是现在锁定你需要的,并保留切换的选择。

常见问题

利率维持不变,为什么我的按揭要约上涨了?

固定利率按揭跟随互换利率,而互换利率反映市场预期基准利率的走向。市场预期加息,因此即使基准利率保持在3.75%,互换利率和固定利率按揭率也上涨了。

2026年9月英格兰银行的基准利率是多少?

3.75%,于2026年9月17日以6比3的投票结果维持,三位委员投票主张加息至4%。

英格兰银行下一次利率决定是什么时候?

2026年11月5日。

出租投资选两年期还是五年期固定更好?

取决于你的计划和成本,但五年期固定可以按支付利率而不是压力利率测试,因此往往让你在同样的租金下借到更多。请比较你预期持有这笔贷款期间的总成本,包括费用。

基准利率维持不变,跟踪型会上涨吗?

不会。跟踪型利率随基准利率变动,因此只有在英格兰银行加息时才会上涨。在决定之前就提前变动的是固定利率按揭。

核心要点

• 基准利率于2026年9月17日维持在3.75%,但九位委员中有三位投票主张加息。
• 固定利率按揭跟随互换利率,而互换利率已计入预期的未来加息,因此在基准利率不动时它们上涨了。
• 到9月中旬,两年期固定平均值升至5.73%,五年期固定升至5.78%。
• 对房东而言,五年期固定往往更容易借到,因为可以按支付利率进行压力测试。
• 如果你的固定期即将结束,现在锁定利率能为你提供保护,而且大多数要约允许在利率下降时转换。

本文属于一般信息,不构成按揭或财务建议。利率每天变动,以上数字是所示日期的平均值。在选择产品之前,请咨询合格的按揭经纪人。