非居民房东租金所得税:英国、美国、西班牙、日本和阿联酋比较
英国按基本税率代扣,美国代扣租金总额的30%,日本20.42%,西班牙19%或24%,阿联酋对个人不征税。按国别比较海外房东的租金税,并附净收入算例。
简短回答: 非居民房东的租金所得税因国家而异。在英国,除非HMRC批准全额支付,否则中介或租客会按基本税率代扣所得税。美国对租金总额代扣30%,除非你选择按净利润课税。日本对租金代扣20.42%。西班牙对欧盟和欧洲经济区业主征收19%,对其他非居民征收24%。阿联酋不对个人租金征收所得税。比较时请始终看税后净收益率,而不是总收益率。
为什么租金税会改变你实际获得的收益率
一个国家6%的总收益率,扣税后可能不如另一个国家4%的总收益率。许多国家对海外房东的征税方式不同于居民:在源头代扣税款、限制扣除,或要求指定当地税务代表。本指南介绍国际投资者最常询问的五个市场的规则,是我们国际房地产投资目的地一文的延续。
英国:非居民房东计划
根据HMRC的非居民房东计划,如果房东的惯常居住地在英国境外,出租中介(没有中介时为租客)会从租金中按基本税率代扣所得税。该计划通常适用于在海外居住六个月或以上的房东。每周租金低于100英镑的租客无需代扣税款,除非HMRC另有通知。房东可以申请全额收取租金,但获批并不等于免税:仍须提交Self Assessment申报表并缴纳应付税款。详情见HMRC的Property Income Manual。对个人而言,英国房东税还包括我们在英国房东税务指南中解释的按揭利息限制,而且房产收入税率将从2027年4月起上调(参见2027年税率)。
美国:租金总额的30%,或选择净额基础
拥有美国房产的非居民外国人,按租金总额的30%(或条约规定的较低税率)统一课税,除非选择把这笔收入视为与美国贸易或业务实际相关。选择后,按扣除后的净利润适用累进税率。IRS在其关于拥有美国房产的非居民外国人的页面中解释了这两种处理方式。费用较高时,该选择通常能省税,因此需要在第一位租客入住前规划。
日本:20.42%代扣
向非居民支付的日本不动产租金须代扣20.42%,包含所得税和复兴特别税。国税厅说明,代扣金额在次年2月16日至3月15日提交的最终申报中结算,非居民必须在日本指定纳税管理人。如果个人为自己或亲属居住而租用该房产,则不适用代扣。参见国税厅的指引。
西班牙:19%或24%
西班牙出租房产的非居民业主通过Modelo 210申报。已发布的指南对主要税率一致:欧盟和欧洲经济区居民19%,其他非居民24%。对扣除的看法则不一。许多指南称欧盟和欧洲经济区业主可从租金中扣除成本,而其他非居民按租金总额课税,也有指南提到2026年一项法院裁决可能让欧盟以外的业主也能扣除。由于情况在变化,请向西班牙税务顾问确认。西班牙还对未出租的第二套住房业主,按基于地籍价值的推定收入课税。
阿联酋:租金不征个人所得税
阿联酋不对个人的房产租金征收所得税,这是高税国家的投资者选择在迪拜买房的主要原因之一。研究2022年第50号联邦法令的资料指出,这适用于未通过商业执照开展的活动,而通过公司收取的租金适用企业所得税。你仍可能在母国负有纳税义务,其他国家房产的租金则在当地纳税。请参阅我们对迪拜期房投资与英国再融资的比较。
并列比较
| 国家 | 非居民租金税 | 扣除 | 征收方式 |
|---|---|---|---|
| 英国 | 基本税率所得税,之后Self Assessment | 允许的费用;个人的按揭利息受限 | 除非批准全额支付,否则由中介或租客代扣 |
| 美国 | 租金总额30%,或净利润适用累进税率 | 仅在选择净额基础时 | 对租金总额代扣,选择后改为申报 |
| 日本 | 20.42%代扣,在申报中结算 | 须申报;需要纳税管理人 | 租客(为公司时)代扣 |
| 西班牙 | 欧盟/欧洲经济区19%,其他24% | 欧盟以外业主存在争议;需在当地确认 | 提交Modelo 210 |
| 阿联酋 | 个人无个人所得税 | 不适用 | 个人无需缴纳 |
算例:同样租金,净收入不同
假设年租金100,可扣除成本30。税率已简化,未考虑条约减免、附加税、社保缴费以及母国的税收抵免。
- 美国,默认对总额30%: 税30,剩余70减成本30,净额40。
- 美国,选择净额基础: 对70按累进税率课税。以示例20%计为14,扣成本后剩56。
- 日本,对总额代扣20.42%: 税约20,尚未计入申报中的进一步调整。
- 西班牙,欧盟以外业主对总额24%: 税24,扣成本30后剩46。
- 阿联酋,个人: 无所得税,扣成本后剩70。
同样的租金,因税制和所选方式不同,净收入差别很大。请用租金收益率计算器和所得税计算器算出你自己的数字。
购买前的实用步骤
- 确认税款是否在源头代扣,以及能否通过选择或批准降低。
- 确认你的母国与房产所在国之间的双重征税协定是否限定了税率。
- 确认你的母国如何抵免外国税款,以免重复缴税。
- 在需要时指定当地税务代表或顾问。
- 按现实租金测算税后净收益率,而不是中介给出的总额。
常见问题
非居民需要为英国租金收入纳税吗?
需要。无论房产归谁所有,英国的租金收入都在英国纳税。在非居民房东计划下,除非HMRC批准全额支付,通常由中介或租客按基本税率代扣,房东再提交Self Assessment申报表。
美国对外国人租金的代扣税率是多少?
租金总额的30%,或条约规定的较低税率,除非业主选择按净租金利润和累进税率课税。
日本对非居民房东征多少税?
日本对租金代扣20.42%,并在最终申报中结算。
在迪拜租金免税吗?
个人无需为阿联酋房产租金缴纳个人所得税,但通过公司收取的租金适用企业所得税,你也可能在母国负有纳税义务。
我能避免被重复征税吗?
通常可以,通过双重征税协定或母国的外国税收抵免。规则取决于两国,因此购买前请先咨询。
要点总结
- 非居民租金税从零(阿联酋个人)到租金总额的30%(美国默认)不等。
- 英国、美国和日本都在源头征税,所以在申报前净租金收入就已受影响。
- 选择和批准,如美国的净额基础选择和英国的全额支付,可能改变结果。
- 比较市场时看税后净收益率、条约减免和外国税收抵免,而不是总收益率。
本文仅为一般信息,不构成税务或法律建议。税率、协定和扣除规则会变化,并取决于你的居住地和持有结构。投资前请向各国合格顾问核实现行规则。