示意数字,基于真实项目。购买价格(价值的57%)、翻新成本(价值的17%)和租金收益率(6.3%)是我们5个已完成和进行中项目的平均值。价格增长和贷款条款是市场假设。真实交易的结果会有所不同。
您将投资于英国房产市场,这是一个规模庞大、稳定、有着长期增长记录的市场。过往业绩并不保证未来的结果。
示意: 中性假设:每年4%的价格增长、95%的出租率、9个月的项目周期,完工价值符合计划。 情景是示意,不是预测,也不是最好或最差的情况。
以下是£250,000在每种策略下5年后可能变成的金额。点击卡片查看其运作方式。
柱形图比较各自的总额。细线标示您起初投入的资金。
运作方式
BRRR
是Buy(购买)、Refurbish(翻新)、Refinance(再融资)、Rent(出租)的缩写。我们以远低于市场价值的价格买下一处破旧物业,翻新后,再按更高的价值贷款。这笔贷款会返还您大部分资金,所以您可以再来一遍。同样的资金最终分布在多处物业中。
- 1
购买
我们以远低于市场价值的价格买下一处破旧物业。
- 2
翻新
我们对其翻新,使其价值大幅提高。
- 3
再融资
贷款机构重新估价,并向您提供新价值75%的贷款。您大部分资金回流。
- 4
出租
租客入住并支付租金。您把资金用于下一处物业。
最适合
想让资金尽可能多买房、并接受翻新环节的人。
可能出现的问题
- 借款高
- 对估值的依赖高
- 翻新高
- 销售价格中
- 租赁空置高
- 难以迅速退出高
翻新成本可能更高,或者新的估值可能低于计划。这会让您更多的资金被困在交易中。
需要亲力亲为吗?
您无需操心。我们负责翻新和再融资。预计每处物业约需9个月。
您的£250,000的数字
持有物业数
11
每次再融资后,您的资金会被重复使用。需数年逐步建成。
每月剩余租金
£1,570
扣除管理费和任何贷款利息后。没有租客的空档月份会使其减少。
您掌控的物业
£1,650,000
这些物业按今天的价格值多少。
扣除贷款后您的份额
£412,500
物业价值减去£1,237,500的贷款。这部分才属于您。
未投入的资金
£85,165
完整交易所不需要的资金。它留在您的银行账户里。
5年后的总额
£909,092
税前,为您起始资金的3.64倍。
示意年化回报
29.5%
由模型中五年结果(5年内£659,092的收益)推算的复合年利率。它不是预期的年回报。
所得税、公司税和资本利得税之前。税务处理取决于您的具体情况。
5年总额是如何构成的
- 增长后的物业价值+£2,007,477
- 贷款−£1,237,500
- 已收租金+£53,950
- 未投入的资金+£85,165
- 估算净资产£909,092
您的5年总额由什么构成
- 您拥有的物业(扣除贷款后) £770k
- 已赚取的租金 £54k
- 银行里剩余的资金 £85k
费用是多少
钱花在哪里:BRRR,每处物业
下面的每个数字都针对一处物业,并随您的假设更新。这里的成本更多,因为我们要翻新和再融资。再融资贷款会返还大部分资金,留在其中的就是前期清单的最后一行。
前期成本
购买价格
以低于市场价值购入。利润就来自这一差价。
−£85,500
印花税(SDLT)
购买额外住宅需缴的政府税:£250,000以内5%,£250,000至£925,000为10%,以上为15%。
−£4,275
法律费用
处理购买并核查产权的律师费用。
−£1,500
AAI寻源费
购买价格的2%。我们负责寻找、核查并谈判交易。
−£1,710
翻新
使物业升至完工价值的装修。
−£25,500
过桥利息和持有成本
为购买融资的短期贷款利息,外加施工期间的保险、水电和市政税。
−£6,000
再融资费用
新价值的2%,用于安排长期贷款。
−£3,000
项目总成本
以上全部相加。
£127,485
支付给您的再融资贷款
贷款机构按完工价值的75%放款,短期过桥贷款从中偿还。
+£112,500
留在交易中的资金
再融资后仍留在这处物业中的那部分您的自有资金。
£14,985
出租后每个月
租金
按物业价值计每年6.3%,出租率95%,由租客按月支付。
+£748
出租管理费
租金的12%。我们负责寻找租客、收租并处理维修。
−£90
按揭利息
仅付利息,年利率5.50%。贷款本身在您出售或再融资时偿还。
−£516
每月留给您的金额
所得税之前。没有租客的月份会使其减少。
£143
我们如何计算:每处物业按所述价值购买(BRRR和翻新转售低于该价值),成本包括按额外住宅税率计算的印花税、法律费用、2%的寻源费和12%的租金管理费。按揭为仅付利息,金额为价值的75%。BRRR和翻新转售在再融资或出售之前使用购买价格70%的过桥贷款,每一轮需要9个月。我们每月最多启动一个新项目。剩余资金假设闲置。所有数字均为所得税和资本利得税之前。
此示意不显示贷款机构是否会批准该借款:贷款机构有自己的可负担性和租金覆盖测试。全款购买和按揭的规模设置为用完您的全部资金,因此真实的物业和价格会有所不同。
这是示意说明,不构成财务建议或预测。房产价值可能下跌也可能上涨,回报没有保证。实际交易各不相同。投资前请先与我们沟通。