房东的遗产税:2027年4月起的养老金,以及出租房产为何很少能获得Business Relief
自2027年4月6日起,大多数未使用的养老金在计算遗产税(Inheritance Tax)时计入房东的遗产。本文介绍£325,000和£175,000两项额度如何运作,买房出租房产为何无法获得residence nil-rate band,出租为何很少符合Business Relief的条件,以及需要与顾问讨论的规划要点。
快速解答:英国房东的遗产税(Inheritance Tax)按40%的税率,对遗产中超过£325,000 nil-rate band(基本免税额度)的部分征收;如果逝者曾居住的房屋传给直系后代,还可再加上£175,000的residence nil-rate band(住宅免税额度)。这两项额度都冻结至2031年4月5日。自2027年4月6日起,大多数未使用的养老金和身故福利将计入遗产,养老金不再是遗产税之外的独立资金池。出租房产很少能获得Business Relief,因为HMRC和法庭将出租视为持有投资。
许多房东在规划遗产时基于两个假设:就遗产税而言,养老金不属于遗产;而出租房产组合作为"一门生意",也许可以获得Business Relief。第一个假设对2027年4月6日及之后的身故不再成立。第二个假设则很少站得住脚。本指南介绍遗产税如何作用于房东的遗产、养老金变化意味着什么、为什么出租通常不在Business Relief范围内,以及需要与顾问讨论的规划要点。本文反映截至2026年10月下旬的规则,2026年10月28日的预算可能会调整部分细节。
遗产税如何作用于房东的遗产
根据HMRC关于遗产税如何运作的概述,标准税率为40%,只对遗产中超过nil-rate band及其他可用免税额的部分征收。你拥有的一切都计算在内,包括你的住房和出租房产(扣除以其为抵押的按揭贷款)。
| 免税额或规则 | 金额 | 适用对象 |
|---|---|---|
| Nil-rate band | £325,000 | 每个人,适用于任何资产 |
| Residence nil-rate band | 最高£175,000 | 逝者曾居住、传给直系后代的房屋 |
| Residence nil-rate band的递减 | 超过£200万后,每多£2减少£1 | 价值超过£200万的遗产 |
| 配偶或民事伴侣豁免 | 无上限 | 留给配偶或民事伴侣的资产 |
| 遗产税税率 | 40%(若10%或以上捐给慈善机构则为36%) | 超出可用免税额的遗产 |
未使用的nil-rate band和residence nil-rate band可以转给在世的配偶或民事伴侣,因此一对已婚夫妇最多可以共同留下£100万而无需缴纳遗产税。HMRC在2025年预算中发布的遗产税起征额度措施,将这两项额度以及£200万的递减门槛维持在当前水平,直至2031年4月5日。由于房产价值上涨而额度冻结,每年都有更多房东的遗产需要缴纳遗产税。
为什么买房出租(buy-to-let)房产无法获得residence nil-rate band
Residence nil-rate band是房东最常误解的免税额。HMRC关于遗产是否有资格获得residence nil-rate band的指引指出,逝者必须拥有该房产,并且曾在某个时候在其中居住。逝者拥有但从未居住过的房产,例如买房出租的房产,不符合条件。该房屋还必须传给直系后代:子女、孙辈、继子女、领养和寄养子女,以及他们的配偶或民事伴侣。侄子、侄女、外甥、外甥女和兄弟姐妹都不算在内。
只能使用一处房产,因此由遗嘱执行人指定一处。你以前住过、后来出租的房屋仍可能符合条件,因为标准是你曾在某个时候住在那里。对于规模较大的房产组合,递减往往是更大的问题:价值达到£235万或以上的遗产会完全失去个人的residence nil-rate band。
2027年4月6日起的养老金与遗产税
到目前为止,大多数未使用的确定缴费型养老金在计算遗产税时不属于遗产。房东常见的做法是靠租金收入生活,把养老金原封不动地传下去。政府关于对未使用的养老金和身故福利征收遗产税的政策文件改变了这一点:自2027年4月6日起,大多数未使用的养老金和身故福利都计入遗产价值。该措施已在《2026年财政法》(Finance Act 2026)中立法。2027年4月6日之前的身故仍适用旧规则,即使养老金在之后才支付。
哪些计入,哪些不计入
- 计入:未使用的确定缴费型养老金、剩余的提取(drawdown)资金,以及大多数一次性身故福利。
- 不计入:注册养老金计划的在职身故福利(death in service),以及确定给付型计划支付给配偶或民事伴侣的遗属养老金。留给配偶、民事伴侣或慈善机构的资金继续享有通常的豁免。
由谁申报和缴税
遗产代理人(personal representatives,即遗嘱执行人或遗产管理人)负责申报并缴纳未使用的养老金应缴的遗产税,与遗产其余部分的处理方式相同。如果他们预计需要缴税,可以指示计划管理人自身故之日起最长15个月内,暂扣50%的应税福利。受益人也可以要求计划将其份额的税款直接支付给HMRC。2026年10月28日的预算确认了2027年4月的起始时间,并增加了一个途径:Finance Bill 2026-27中的立法将允许未来的遗产代理人在满足特定条件时,指示养老金计划管理人向HMRC支付应缴的遗产税。
此外仍需缴纳所得税。如果养老金持有人在75岁或以上身故,受益人通常需要在扣除遗产税之后,按其边际税率就提取的金额缴纳所得税。
计算示例
假设一位房东从未结婚,因此没有可转移的免税额,并把全部财产留给子女。他拥有一套价值£600,000的住房、一个扣除按揭后价值£900,000的出租房产组合,以及一笔未使用的养老金。
| 养老金£300,000 | 养老金£600,000 | |
|---|---|---|
| 2027年4月之前的遗产(养老金不计入) | £1,500,000 | £1,500,000 |
| 2027年4月之前的遗产税 | £400,000 | £400,000 |
| 2027年4月起的遗产(养老金计入) | £1,800,000 | £2,100,000 |
| 可用的residence nil-rate band | £175,000 | £125,000(递减后) |
| 2027年4月起的遗产税 | £520,000 | £660,000 |
| 额外的遗产税 | £120,000 | £260,000 |
在第二列中,养老金使遗产超过£200万,因此residence nil-rate band也损失了£50,000,额外的遗产税超过养老金的40%。这一简化示例未考虑生前赠与、其他减免以及之后提取时的所得税。
为什么出租房产很少能获得Business Relief
Business Relief(以前称为Business Property Relief)可以在计算遗产税时降低企业或经营资产的价值。对于全职经营房产组合的房东来说,这听起来很合适。但在实践中几乎从来不适用。
法定规则
《1984年遗产税法》(Inheritance Tax Act 1984)第105(3)条规定,如果一项业务完全或主要由买卖证券、股票或股份、土地或建筑物,或进行或持有投资构成,则该业务或公司股份不属于relevant business property(合格经营资产)。将房产出租给租客被视为持有投资。HMRC手册中关于投资业务与房产出租的页面列出了两步测试:这项活动究竟是不是一项业务;如果是,它是否仍因完全或主要是持有投资而被排除?商业出租、带家具出租、度假出租和房车营地都要按照这条规则审查。
努力工作并不会改变答案。寻找租客、收取租金和安排维修,是投资型房东的正常活动,不论需要花多少小时。是否被排除取决于收入的性质(为占用房产支付的租金),而不是背后付出的努力。
度假出租案例说明了什么
度假出租比标准租赁提供更多服务,长期以来被视为最有希望的情形。HMRC关于度假出租与Business Relief的手册指出,HMRC通常不接受度假出租符合条件,不过根据具体事实,极高水平的附加服务可能使该活动不属于投资。
主导案例是HMRC v Lockyer and another (personal representatives of Pawson, deceased) [2013] UKUT 50 (TCC),即所谓的Pawson案,涉及萨福克郡海岸的一栋度假平房。First-tier Tribunal批准了减免,但Upper Tribunal推翻了这一裁决。营销、预订、收租、维修和保险都属于投资活动,而清洁、供暖和欢迎礼包不足以改变业务的性质。Green [2015] UKFTT 334 (TC)一案的法庭也采用了同样的思路。如果连提供服务的度假出租通常都无法通过,普通的assured shorthold tenancy房产组合几乎没有机会。
2026年对100%减免的调整
自2026年4月6日起,Agricultural Relief和Business Relief的100%减免仅适用于每人合计前£250万的合格资产,超出部分适用50%的减免。政府于2025年12月23日宣布,这些减免的门槛将提高到£250万,高于最初提议的£100万。未使用的额度可以转给在世的配偶或民事伴侣,因此一对夫妇最多可以传承£500万的合格资产。对大多数房东来说,这没有任何改变,因为出租房产组合本来就不是合格资产。只有当你同时拥有一家经营性企业时才有意义,例如把房产作为存货持有的开发公司。
需要与顾问讨论的规划要点
以下各项都不是针对你个人情况的建议,而是房东最常提出的问题。
- 生前赠与和7年规则。HMRC关于赠与的规则规定,如果你在赠与后存活7年,大多数赠与都不计入遗产。如果你在3年内身故,该赠与按40%征税。在3至7年之间,taper relief(递减减免)会将超过nil-rate band部分的赠与税率降至32%、24%、16%,再降至8%。赠与出租房产在资本利得税(Capital Gains Tax)上属于处置,因此要把两种税一起考虑:我们的英国房产资本利得税指南和资本利得税计算器展示了收益的计算方法。把房产送出去却继续收取租金,属于保留利益的赠与(gift with reservation),仍留在你的遗产中。
- 年度豁免。你每年可以赠与£3,000(可将一个未使用的年度结转),向每人赠送不超过£250的小额礼物,以及从结余收入中定期赠与且不改变你的生活水平。如果租金利润稳定,在保留记录的前提下,从收入中赠与可能很有用。
- 配偶豁免。留给配偶或民事伴侣的资产免税,未使用的免税额也会转过去。这只是推迟遗产税,而不是消除它,因此大部分规划工作在于第二位配偶身故时的安排。
- 以信托形式持有的人寿保险。以信托(trust)形式持有的终身寿险保单,可以用来支付遗产税,而赔付金不会成为遗产的一部分。保费取决于年龄和健康状况。
- 公司架构及其局限。正如我们在有限公司买房出租热潮一文中所述,有限公司(limited company)可以在所得税和第24条(Section 24)方面带来帮助。但它不会带来Business Relief:房产投资公司的股份同样适用第105(3)条的排除规定,并按其价值留在你的遗产中。增长股(growth share)类别可以把未来的增值转移给下一代,但把现有房产转入公司可能触发资本利得税和印花税(Stamp Duty Land Tax)。
- 重新审视你的养老金计划。如果你原本打算让养老金成为免税遗产,请重新考虑提取收入的顺序、你的意愿书(expression of wishes),以及养老金与£200万递减门槛的相互作用。
如需了解租金收入涉及的其他税种概况,请参阅我们的英国房东税务指南。
常见问题
房东的出租房产需要缴纳遗产税吗?
需要。出租房产在扣除以其为抵押的按揭后全额计入遗产,超出可用免税额的部分按40%征收遗产税。
买房出租的房产能获得residence nil-rate band吗?
如果逝者从未在其中居住,则不能。Residence nil-rate band只适用于逝者拥有并曾在某个时候居住、且传给直系后代的房产。以前的住房后来出租,仍可能符合条件。
我的养老金会被征收遗产税吗?
对于2027年4月6日及之后的身故,大多数未使用的养老金和身故福利都将计入遗产。遗产代理人负责申报和缴税。留给配偶、民事伴侣或慈善机构的养老金继续享有通常的豁免。
出租房产组合能获得Business Relief吗?
极少。完全或主要由进行或持有投资构成的业务被排除在外,而HMRC将出租视为持有投资。Pawson案表明,即使是提供额外服务的度假出租,通常也无法通过。
把房产放进有限公司能避免遗产税吗?
不能。股份仍在你的遗产中,而房产投资公司的股份不符合Business Relief的条件。
核心要点
- 遗产税对超过£325,000 nil-rate band的部分按40%征收,传给直系后代的住房还可最多再加£175,000。两者都冻结至2031年4月5日。
- 逝者从未居住过的买房出租房产不能获得residence nil-rate band,价值超过£200万的遗产会因递减而失去这一额度。
- 自2027年4月6日起,大多数未使用的养老金和身故福利计入遗产,由遗产代理人申报和缴税。
- 出租房产被视为持有投资,因此很少能获得Business Relief,即使是提供服务的度假出租也是如此。
- 自2026年4月起,Agricultural Relief和Business Relief 100%减免的£250万额度可以在配偶之间转移,但对纯出租房产组合很少有帮助。
本文是关于英国房东遗产税的一般信息,不构成税务、法律或财务建议。税率、免税额和规则取自截至2026年10月28日的HMRC指引和立法,包括当天公布的预算,并可能随着Finance Bill 2026-27在议会的审议而变化。在就你自己的遗产采取行动之前,请咨询合格的税务顾问或事务律师(solicitor)。