英国房产的资本利得税:60天申报、税率与减免

资本利得税是你出售增值资产时就利润缴纳的税,对房东和房产投资者来说,它是大多数人在退出时面临的最大一笔账单。英国住宅房产的规则比股票或其他资产更严:申报窗口短、需要单独的在线账户,而且税率更高。本指南解释出售英国出租房产或第二套房产时你需要缴纳什么资本利得税、60天申报期限如何运作,以及合法降低账单的减免。

资本利得税何时适用于房产

当你处置一处已增值、且未被主要住所减免(Private Residence Relief)完全覆盖的房产时,住宅房产的资本利得税就会适用。“处置”通常指出售,但也包括赠与房产、转让给配偶或民事伴侣以外的人,或为被毁房产收取保险赔付。产生账单的主要情形有:

• 出售出租投资房产或其他出租房产。
• 出售第二套住房或度假屋。
• 出售你继承的、没有作为主要住所居住的房产。
• 出售在你持有期间只有一部分时间是主要住所的房子。

你自己的主要住所通常通过主要住所减免获得豁免,因此大多数人出售自己居住的房子时不缴纳资本利得税。公司根本不缴纳资本利得税:出售房产的有限公司就该利得缴纳公司税,这也是为什么个人持有还是公司持有的决定如此重要,以及我们构建有限公司与个人持有对比计算器的原因。

2026/27年房产的资本利得税税率

住宅房产的资本利得税分两档税率,适用哪一档取决于你同一税务年度的其他应税收入。在扣除年度免税额之后,你把应税利得加在收入之上:

24%的较高税率于2024年4月6日由28%下调,因此在比较旧指引时请核对日期。2026/27的年度免税额为£3,000:全年总利得的前£3,000免税。你可以在GOV.UK的资本利得税税率页面确认当前数字。由于应税利得叠加在收入之上,一位工资收入处于基本税率的房东,一旦较大的房产利得把总收入推过高税率门槛,仍可能对大部分利得缴纳24%。

如何计算利得

利得并不只是售价减去买价。你从出售所得开始,再扣除原购买价格、买卖成本以及任何资本性改良的成本。你可以扣除的包括:

• 你购买房产时缴纳的印花土地税。
• 买卖双方的律师费和产权转让费。
• 出售时的房产中介费。
• 资本性改良,例如扩建、原本没有厨房的新厨房或阁楼改造。日常维修保养不算,因为这些已经可以抵扣租金收入。

从结果中减去£3,000的年度免税额,剩下的就是应税利得。要查看某次具体出售的数字,请在确定完成日期之前,用我们的资本利得税计算器测算。

60天申报期限

这是许多房东栽跟头的地方。对于2021年10月27日及之后出售的英国住宅房产,你必须使用HMRC的英国房产资本利得税申报与缴纳服务,在完成日期后60天内申报处置并缴纳估算的资本利得税。期限从完成日起算,不是从交换合同起算,也不是从税务年度结束起算。

有两点容易绊倒人。第一,60天申报与自评税(Self Assessment)是分开的:如果你通常提交纳税申报表,你仍需在60天内申报房产利得,并再在年度申报表中申报,先前的付款会被抵扣。第二,英国居民如果因利得被减免或年度免税额覆盖而无需缴税,一般不需要提交60天申报,但非居民必须申报每一笔英国土地处置,无论是否需要缴税。错过期限,HMRC会从第61天起收取利息,外加固定金额以及最终按比例计算的罚款。

降低账单的减免

对房产所有者来说,有两项减免最重要。主要住所减免(Private Residence Relief)豁免房产确实是你唯一或主要住所的那段时间,外加所有权的最后九个月,无论你在最后是否住在那里。如果你住过一处房产、后来又出租,计算会在豁免期和应税期之间按比例分摊,细节载于HMRC主要住所减免帮助表。

出租减免(Lettings Relief)比从前窄得多。自2020年4月6日起,它仅适用于你与租客共同居住的情形,因此经典的“先住、再租、再卖”模式已不再符合条件。配偶和民事伴侣之间的转让在转让时是豁免的,这让夫妻在日后出售时可以使用双方的年度免税额和双方的基本税率档,这是在挂牌出售房产之前值得采取的合法规划步骤。

常见问题

我出售自己的家时需要缴纳资本利得税吗?

通常不需要。主要住所减免豁免你在整个持有期间一直是唯一或主要住所的房产。如果你出租了其中一部分、将一部分专用于经营,或庭院超过半公顷,则可能产生账单。

60天期限是从交换合同还是完成算起?

从完成算起。无论合同何时交换,你都有自完成日起60天来申报并缴纳英国住宅房产的资本利得税。

如果错过60天期限会怎样?

HMRC会从第61天起对未缴的资本利得税收取利息,并处以逾期申报罚款。之后在自评税申报表中报告同一笔利得,并不能免除错过60天申报的罚款。

我可以用租金亏损抵销房产利得吗?

不可以。租金亏损属于收入亏损,结转用于抵销未来的租金利润。它们不能减少资本利得。只有资本亏损,例如出售另一处房产或资产的亏损,才能与资本利得抵销。

有限公司就房产缴纳资本利得税吗?

不缴纳。公司就其应税利得缴纳公司税,而不是资本利得税,而且公司没有年度免税额。个人持有还是通过公司持有房产,是一个更广泛的决定,我们的有限公司与个人持有对比计算器对此有介绍。

核心要点

• 英国住宅房产的资本利得税须在完成后60天内,通过HMRC的在线账户申报并缴纳。
• 2026/27年住宅房产的税率,在£3,000年度免税额之后,基本税率档内为18%,超出部分为24%。
• 计算利得时,扣除购买价格、买卖成本和资本性改良,但不扣除日常维修。
• 主要住所减免涵盖真正的主要住所外加最后九个月;出租减免现在仅适用于共同居住。
• 在出售前将一部分份额转让给配偶,可以使用双方的年度免税额和双方的基本税率档。

本文属于一般信息,不构成税务建议。资本利得税取决于你的个人情况,规则可能变化。在出售房产之前,请在GOV.UK确认当前情况,并咨询合格的会计师或税务顾问。